Preço dos imóveis: por que o setor espera uma nova alta em 2021?

O preço dos imóveis residenciais voltou a subir e deve continuar em alta. Ao menos essa é a perspectiva do mercado diante do cenário do setor e da economia, com expectativa de manutenção de juros baixos, insumos ainda em falta e continuidade da alta demanda – mesmo com o desemprego elevado.

Em 2020, o preço médio dos imóveis à venda subiu pela primeira vez desde 2016. Segundo pesquisa FipeZap, a alta foi de 3,67% – o que, se descontada a inflação de 4,52% medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), representa uma queda real de 0,85% dos preços. Apesar disso, o número marca o retorno dos preços ao campo positivo após 4 anos, além da maior alta anual desde 2014.

A engenheira bioquímica Karina Pereira Simionato, de 33 anos, conseguiu comprar seu primeiro imóvel em 2020, no centro da cidade de São Paulo. Durante os 2 anos de procura e planejamento financeiro, ela diz que foi possível perceber a tendência de alta dos preços em plena pandemia. “Realmente senti que, mesmo estando em ‘crise’, houve um aumento de valor”, conta.

Diversos fatores ajudam a explicar a alta de preços dos imóveis, disseram representantes pelo setor ouvidos pelo InvestNews. Eles afirmam ainda que a previsão é de que esse movimento siga ao longo de 2021.

Uma das razões citadas pelas incorporadoras é a dificuldade de encontrar insumos para a construção por causa da pandemia, o que elevou o preço do material e acabou encarecendo os preços finais. Mas o aumento da demanda, puxado pela baixa da taxa de juros e do maior tempo que o consumidor vem passando em casa, também entram na conta da alta de preços dos imóveis.

Financiamento mais acessível

A taxa básica de juros da economia, a Selic, passou boa parte do ano em sua mínima histórica, em 2% ao ano. Apesar da previsão do mercado de que ela vá subir em 2021 para 3,25%, esse patamar ainda é considerado historicamente baixo. E, com os juros reduzidos, os financiamentos ficam mais acessíveis, elevando a demanda pela compra de imóveis.

“O principal fator analítico e racional é na questão da taxa de juros”, comenta o diretor executivo da Bild Desenvolvimento Imobiliário e Vitta Residencial, José Luiz Camarero Neto. “É sempre importante lembrarmos que nosso setor é movido a crédito, tanto para nós como para o consumidor final poder comprar o imóvel. E hoje historicamente temos a menor taxa de juros. Isso aumenta o poder de compra do consumidor e permite que a gente consiga ganhar mais preço.”

De fato, segundo dados do Banco Central, a taxa média de juros para financiamento imobiliário para pessoas físicas vem caindo. Em novembro, era de 7,04% – menor que os 7,25% do mesmo mês de 2019 e os 7,86% de 2018.

Os números foram sentidos na prática por quem compra e vende. Tatiana Muszkat, diretora institucional da incorporadora You, aponta que foi perceptível em 2020 que as taxas de juros para financiamento estavam “bastante atrativas”.

Já Alex Frachetta, CEO da Apto, startup que trabalha com a venda de imóveis novos no Brasil, afirma que, em 2020, as instituições financeiras “implementaram taxas de juros mais baixas que o habitual”, não apenas pela queda da Selic, mas também “como forma de garantir as transações do mercado imobiliário”.

Do lado do consumidor, Karina Simionato relata que as condições para o financiamento foram determinantes para a compra de seu imóvel no ano passado. “Acabei fechando com o banco que foi o financiador do empreendimento, que tinha a melhor taxa do mercado”, conta ela, que acabou então escolhendo um banco privado para o crédito.

Procura-se mais espaço

Outra unanimidade entre os representantes do mercado é que o isolamento social elevou a demanda por imóveis.

“O apartamento foi o protagonista dessa crise da pandemia. Em casa, o consumidor conseguiu perceber um pouco mais os espaços, sentir a necessidade de um imóvel mais funcional”, analisa Muszkat, da You. “A pandemia trouxe um novo tipo de questionamento para os consumidores, como a procura por espaço para home office, uma sala maior para toda a família”, complementa Neto, da Bild e Vitta.

“A pandemia, quando todos tiveram que ficar mais em casa, fez as pessoas refletirem sobre suas moradias”, resume Frachetta, da Apto, acrescentando que esse fator, somado à baixa das taxas de juros, foi “uma mistura de oportunidade com vontade de comprar”.

Do lado da oferta

Se a procura do consumidor por espaço e o financiamento mais acessível elevaram o preço dos imóveis por causa da demanda, do lado da oferta também houve (e continua havendo) pressão de alta. Um dos fatores para isso é a falta de insumos para a construção, já que a pandemia desajustou a produção e distribuição de vários itens.

Em dezembro, uma pesquisa do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV/IBRE) apontou que 39% das empresas brasileiras estão com dificuldades de encontrar matérias-primas – o que inclui materiais para construção.

Com a escassez de insumos, o preço disparou. Ainda de acordo com a FGV, entre as principais dificuldades para o setor da construção estão o aumento de 54% do aço, 30% do cimento e 22% dos produtos de metal.

Esse cenário deve continuar pressionando os preços dos imóveis para cima em 2021. “Um fator importante sobre o reajuste de preço é a pressão inflacionária. Nós temos tido muito reajuste de insumo, como aço, PVC e cimento. Isso irá refletir no preço do imóvel”, diz Neto.

Ainda do lado da oferta, 2020 também foi marcado pela redução do número de lançamentos de novos empreendimentos imobiliários, especialmente nos primeiros meses do ano, por causa da incerteza em relação aos efeitos da pandemia. “De acordo com o nosso monitoramento de lançamentos, foram pouquíssimos os lançamentos desde a determinação de quarentena”, constata Frachetta.

A incorporadora You está entre as que alteraram o cronograma de lançamentos no ano. Com previsão inicial de R$ 1,2 bilhão, a empresa fechou 2020 com R$ 940 milhões – o que, apesar da redução, é considerado um número positivo, segundo Muszkat. Confiante na continuidade de alta do movimento do mercado, a empresa cravou para 2021 a meta de aumentar esse volume para R$ 1,3 bilhão.

“A partir de agosto, tivemos aumento nas contratações de anúncios imobiliários, com pico em outubro e novembro. Pelo histórico dos últimos meses, imaginamos que todos os lançamentos que ficaram reprimidos em 2020 terão a ‘fita vermelha da inauguração’ cortada já no primeiro semestre”, diz Frachetta.

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