Chegou a hora dos FIIs de tijolo? Melhora do cenário macro aponta que sim

Com melhora das perspectivas do cenário macro e queda da taxa básica de juros, a Selic, o IFIX vem acumulando resultado positivo no ano. E um dos segmentos de fundo imobiliário beneficiados com o ciclo econômico mais positivo é o de tijolo (fundos que investem em imóveis).

Em evento da XP, na capital paulista, especialistas apontaram que segmento de tijolo vem ganhando os holofotes, dados os descontos das contas estarem sendo reduzidos. Já os fundos de papel (que investem em títulos de dívida imobiliária) seguem perdendo o protagonismo no mercado.

Pedro Carraz, gestor e sócio da XP Asset, apontou que o ambiente atual é fértil para os fundos imobiliários, principalmente os FIIs de de tijolo, em especial pela queda da Selic que tende atrair mais investidores para a classe, assim como proporcionar maior acesso a crédito. “Aumenta-se o fluxo nos shoppings, nas empresas de varejo, o que favorece os galpões logísticos”, apontou.

Já sobre os fundos de lajes corporativas, Carraz apontou que é preciso ainda que a economia do país dê um passo a frente. “As empresas ainda estão com um freio de mão puxados, precisando de um sinal verde pra fazer maiores investimentos, somado a um legado da pandemia que é o trabalho híbrido”.

Em defesa dos fundos de papel, Brunno Bargnariolli, sócio e CIO de fundos da Mauá Capital, apontou que a modalidade desempenhou bem seu papel de defesa durante a pandemia, e que apesar da perda de atratividade ser natural, os fundos devem continuar compondo o portfólio dos investidores.

“Essa classe fez o papel dela muito bem nos últimos anos que é o de ser defensivo em períodos de baixa do ciclo imobiliário; investir em dívida é mais defensivo quando comparado à exposição direta em tijolo.”

Brunno Bargnariolli, sócio e CIO de fundos da Mauá Capital

O especialista apontou que classes de fundos mais agressivas são mais beneficiadas em ciclos de baixa na Selic, logo, “chegou a hora do tijolo”.

A classe performou muito bem, e agora está acontecendo o oposto. A queda na selic e seus efeitos ainda estão pra chegar. Então é natural nesse momento que as classes mais agressivas sejam as mais benefciaadas. Naturalmente “chegou a hora do tijolo”.

Mas um alerta foi dado aos investidores que buscam a classe de ativos do momento, já que é neste momento em que há uma maior probabilidade de se comprar na alta e vender na baixa. Sendo assim, diversificar ainda é um dos segredos, segundo Ricardo Almendra, CEO da RBR Asset.

“Ter disciplina, reconhecer seus limites, diversificar e procurar fundos com liquidez são premissas básicas”, apontou. Ainda assim, Almendra apontou que vem sendo feita uma migração no portfólio da gestora para fundos de tijolo, além de buscar por distorções em FIIs de papel indexados à inflação.

“Muitas cotas foram vendidas pelos investidores, o que abre porta para oportunidades com ótimo risco retorno”.

Papel vs Tijolo

Bargnariolli apontou que para reconhecer um bom fundo de tijolo é importante que este tenha um bom fluxo de caixa para que em momentos de revés não seja necessário vender os ativos. Porém, o atual cenário deve favorecer a um aumento de capital para estes fundos.

“Agora esse fluxo de caixa deve melhorar, com maiores ocupações nos shoppings, no varejo , o que aumenta o valor dos ativos. Sendo assim, a hora é mais de atacar do que se defender”.

Já sobre o aspecto dividendos, “mesmo que os FIIs de papel vejam eles diminuir, ainda assim, devem continuar sendo maiores que o dos fundos de tijolo”, afirmou Barganariolli, para uma plateia de milhares de pessoas.

Tributação de dividendos

Sobre a taxação dos dividendos de FIIs e Fiagros com menos de 500 cotistas prevista na Medida Provisória (MP) que tributa fundos exclusivos e offshores, todos os gestores apontaram como sendo uma medida positiva para o mercado de fundos imobiliários.

Para a maioria a medida afastou o fantasma da tributação, além da nova regulamentação buscar separar fundos criados com fins de planejamento tributário dos fundos de varejo, disseram.

Carreza apontou ainda que o Congresso tem se mostrado favorável para discutir a nova proposta, tendo ainda espaço para negociações. “Apesar de a MP ter sido positiva, ela pode melhorar ainda mais”.

Almenda acrescentou que foi tirado o “bode da sala, atacando o que deve ser atacado”, em referência para as novas regras de tributação para quem usa o instrumento fundo imobiliário como planejamento patrimonial. “A categoria vai ficar resguardada para seu principal fim”.