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medida provisória que tributa fundos exclusivos e offshores (empresas no exterior) inclui uma nova regra de isenção para os dividendos de fundos imobiliários e Fiagros. Hoje, apenas os ativos com mais de 50 cotistas são isentos de tributação. Mas com a atualização prevista para passar a valer em 2024, apenas fundos com pelo menos 500 cotistas serão isentos.

Continua a exigência de apenas fundos listados em bolsa estarem abarcados na isenção, além de o investidor não poder ter mais de 10% das cotas.

FIIs. Fonte: Freepik.

Segundo levantamento exclusivo da Economatica a pedido do InvestNews, existem 89 fundos com menos de 500 cotistas listados em bolsa, sendo três Fiagros e 86 fundos imobiliários. O volume médio diário negociado varia entre R$ 1 mil a quase R$ 2 milhões.

Se a regra da isenção considerasse também fundos não negociados em bolsa, a lista aumentaria expressivamente para 553 fundos entre FIIs e Fiagros com menos de 500 cotistas. Destes, 232 têm apenas um cotista, segundo dados da Quantum Finance. E segundo Brunno Bagnarolli, da Mauá Capital, isso é comum em casos de sucessão patrimonial, uma vez que a tributação de imóveis via fundos imobiliários é “menos pesada”.

“Foi visto que alguns fundos têm a estratégia de sucessão patrimonial. E sendo assim, a MP não foi omissa deixando claro no artigo 23 que não são alvo das mudanças FIIs e fiagros voltados ao varejo, mas sim aqueles voltados a um grupo restrito de investidores.”

Brunno Bagnarolli, Mauá Capital.

Ainda segundo Bagnarolli, estes fundos restritos têm um “jeitinho de fundo exclusivo, mas sem ser exclusivo” – apesar de um investidor comum não conseguir acesso as cotas deste fundo.

Por isso, o analista aponta que a decisão foi recebida com bons olhos e é positiva para o mercado de fundos imobiliários, em especial, por retirar da mesa o fantasma da tributação dos dividendos, e por não impactar o investidor comum.

“A parte boa é que os grandes FIIs de varejo, com dezenas de milhares de cotistas, não serão mais colocados na mesma prateleira de um FII ou fiagro com apenas 50 cotistas”.

BruNno Bagnarolli, Mauá Capital.

Já sobre os fundos com mais de 300 ou 400 cotistas, o analista observa que estes agora devem fazer algum esforço para que de maneira rápida alcance os 500.

Os fundos da carteira do Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) não serão afetados, uma vez que sua base de cotistas é acima de 500.

Dados da B3 apontam que o mercado de fundos imobiliários encerrou o 1º trimestre deste ano com 2,1 milhões de investidores pessoa física, um avanço de 74% em relação a igual trimestre do ano anterior. O saldo mediano investido por cada um é de R$ 3 mil, cifra esta menor que os R$ 5 mil apurados no 1º trimestre de 2022. Logo, apesar de o mercado ter atraído mais o investidor comum, o valor investido nestes fundos tem sido cada vez menor.

Veja abaixo quais os FIIs cujos dividendos serão impactados pela mudança na tributação:

Nome do Fundo Imobiliário Código Cotistas
Asa Metropolis FII-Unica ASMT11 495,0
Even II Kinea Fundo de Investi-Unica KEVE11 485,0
Parque Anhanguera FII-Unica PQAG11 483,0
Loft II FII-Cota A LFTT11 480,0
Vbi Crédito Imobiliário – FI Imobiliário BLMC11 446,0
Warren Securities FI Imobiliário – FII WSEC11 440,0
Hedge Sh Parque Dom Pedro FII-Unica HPDP11 427,0
Performa Real Estate FII-Unica PEMA11 397,0
Legatus Shoppings FII-Unica LASC11 378,0
Orama High Yield FII-Unica OGHY11 370,0
Hgi Creditos Imobiliarios FII-Unica HGIC11 369,0
Jbfo Fof FI-Cotacao U JBFO11 363,0
Europa 105 – FII-Unica ERPA11 361,0
Galapagos Special Oport FII-Unica GCOI11 357,0
FII Multigestao Renda Comercia-Unica DRIT11B 353,0
Octo FII-Unica OCRE11 331,0
Hedge AAA FII-Unica HAAA11 319,0
Rbr Cri – FII-Unica CCRF11 318,0
Grupo Rcfa Fundo de Investimen-Unica RCFA11 278,0
Hedge Atrium Shopping Santo An-Unica ATSA11 278,0
FII Brl Prop II-Mezanino BRLA11 275,0
FII Memorial Office-Unica FMOF11 272,0
Brazil Real Estate Victory Fund I – Fund BREV11 267,0
Brio Real Estate III FII-Unica BRIP11 253,0
Real Investor FII-Unica RINV11 246,0
FI Imobilia-Unica HUCG11 235,0
FII de Unidades Autonomas-Unica IDFI11 231,0
Leste Riva Equity Preferencial-Classe Un LSPA11 224,0
Shoppings AAA FII-Unica CPSH11 216,0
Catuai Vbi Triple A FII-Unica BLCA11 214,0
Hsi Renda Imobiliaria FII-Unica HSRE11 207,0
Rb Capital Logistico Fundo de -A RBLG11 201,0
FI Imobiliario – Ouri WTSP11B 200,0
Trx Real Estate II FII-Unica TRXB11 193,0
FI Imobiliario – FII BPRP11 174,0
Sj Au Logistica FII-Unica SJAU11 158,0
FII Canuma Capital Mult-Unica CCME11 148,0
Devant Properties FII-Unica DPRO11 146,0
Brio Credito Estruturado – FII-Unica BICE11 115,0
G5 Cidade Nova FII-Senior TCIN11 114,0
G5 Cidade Nova FII-Sub Jr TCIN12 114,0
Hedge Paladin Design Offices F-Unica HDOF11 109,0
Merito Recebiveis Imobiliarios-Unica MFCR11 108,0
Btsp II FII-Unica BTSI11 107,0
FII – Blue Recebiveis Imobilia-Unica BLUR11 103,0
Serra Verde FII-Unica SRVD11 102,0
Fof JHSF Capital – FI Imobiliário JCCJ11 100,0
Husi FI Imo-Unica HUSI11 93,0
Vbi Office Fund II – FII-Unica BLMO11 93,0
Rbr Des Com Feeder Fof – FII-Unica RCFF11 90,0
Jpp Capital FI. Imo-Unica JPPC11 88,0
Rbr Desenvolvimento III FI Imo-Unica RBRI11 87,0
Hectare Desenvolvime Student Housing FII HCST11 84,0
FI Imobilia-Unica ROOF11 80,0
FII Mint Educacional-Classe Un MINT11 78,0
Tjk Renda Imobiliaria FII-Unica TJKB11 76,0
Jasc Renda Var Essen FII – FII-Unica JASC11 73,0
FII Development V1-Unica LKDV11 68,0
FII Pedra Negra Renda Imobiliaria FPNG11 68,0
Singulare FII-Unica REIT11 68,0
Btowers FII-Unica BTWR11 66,0
V2 Renda Imobiliaria FII-Unica VVRI11 66,0
Zion Capital FII-Unica ZIFI11 65,0
Btsp I FII-Unica BTSG11 64,0
FI Imobiliario Votorantim Securities VSEC11 64,0
ARX Dover Recebiveis FII-Classe Un ARXD11 63,0
Ancar Ic FII-Unica ANCR11B 62,0
Dovel FII-Unica DOVL11B 60,0
Panorama Real Estate Cred FII -Unica PNRC11 60,0
Hedge Desenvolvimento Logistic-Classe Un HDEL11 58,0
Opportunity FII-Classe Un FTCE11B 57,0
Panorama Desenv Log FII-Unica PNDL11 56,0
Yuca FII-Unica YUFI11 55,0
Exes FII-Unica EXES11 53,0
Sig Capital Recebiveis Pulveri-Unica SIGR11 52,0
FII Sia Corporate SAIC11B 50,0
FII Hbc Renda Urbana-Classe Un HBCR11 39,0
Mult Shoppings FII-Unica SHOP11 39,0
Tishman Speyer Renda Corp FII-Unica TSER11 29,0
Energy Resort Fundo de Investi-Cl Unica EGYR11 25,0
Panorama Properties FII-Unica PNPR11 24,0
Genesis Multiestrategia FII-Unica VXXV11 22,0
Maresias FI-Unica MMVE11 22,0
FII de Unidades Autonomas II-Unica IDGR11 21,0
Brazil Realty FII BZLI11 19,0
Genial Renda Urbana FII-Unica GURB11 19,0

Fiagros

Fiagro Ticker Cotistas
Greenwich Agro Fiagro – Imobil-Unica GRWA11 424
051 Agro Fiagro Imobiliario-Unica FZDA11 217
051 Agro Fazendas III Fiagro-Unica FZDB11 53