Clubes de futebol escalam FIIs e SAF, à espera de investidor entrar em campo

Futebol e mercado financeiro têm jogado juntos para formar uma “dupla de ataque” com novas opções de investimento. Essa triangulação que liga estádios próprios, sociedades anônimas de futebol (SAF) e fundos imobiliários (FIIs) pode unir uma paixão nacional ao time de coração de investidores. O exemplo mais recente é a intenção do Corinthians em passar a oferecer cotas na bolsa.

A tática em jogo não é nova. Tudo começou com o surgimento das arenas há cerca de uma década, quando grandes times aproveitaram o clima da Copa do Mundo de 2014 no Brasil para construir seus estádios próprios. De lá para cá, outras iniciativas, como a adoção do Cruzeiro e do Botafogo como SAFs mostraram desafios que vão além das quatro linhas. 

Estratégias mais recentes, como a de utilizar FIIs relacionados aos estádios, entraram em campo. Começou com o Atlético-MG, em um fundo fechado de um único cotista para gerir a Arena MRV.

Nos últimos dias, foi noticiado que o Corinthians estaria estudando uma modalidade semelhante, mas com a venda das cotas da NeoQuímica Arena na B3, a bolsa brasileira, outra forma de capitalização. A intenção seria vender cotas da arena para investidores por meio de um FII.

Assim, eles embolsariam como dividendos parte da receita gerada pelo uso do espaço, como aluguéis e venda de ingressos. No dia 17 de novembro, a Caixa Econômica informou que o clube ofereceu quitar o financiamento pela construção da arena, abrindo espaço para a criação do FII. O banco ainda deve avaliar a proposta.

“A estratégia de oferecer fundos imobiliários relacionados aos estádios é uma forma de os clubes diversificarem suas fontes de financiamento. A credibilidade nos clubes que se tornaram SAF é um fato ainda mais importante”.

Lucca Mendes, sócio do escritório Mendes Advocacia e Consultoria.

Para o advogado empresarial, as SAFs podem influenciar significativamente o movimento em direção à “arenização” dos clubes de futebol. Isso, por sua vez, tende a fomentar a oferta de FIIs relacionados aos estádios. Mendes cita o Flamengo, que estaria considerando adotar essa estrutura para viabilizar a construção de seu estádio próprio.

Sopa de letrinhas

Já se conhece bem os desafios dentro e fora de campo envolvendo a criação de uma SAF. Mendes observa que o recurso não é apenas para construir a “casa própria”. “As SAFs também oferecem uma estrutura para gerenciamento financeiro, atraindo parceiros comerciais e permitindo que o clube mantenha um controle de suas operações.”

E é isso que interessa, aos olhos de investidores, ainda que sejam torcedores fanáticos. Por isso, a transição para esse modelo de negócio oferece aos times uma oportunidade de sair de situações econômicas delicadas, encontrando opções para pagar suas dívidas. No entanto, o que importa, em termos de FIIs, é o ativo imobiliário. 

O analista Caio Nabuco de Araujo, da Empiricus Research, explica que um fundo imobiliário no ramo futebolístico tem como grande alvo as arenas. Ou seja, apesar de um fluxo recorrente de pessoas nos estádios, tanto em dias de jogos quanto de shows, o que pode gerar receita, o principal é a aquisição de uma fração do imóvel ou da dívida como garantia.

“Dada a característica de saúde financeira dos clubes de futebol no Brasil atualmente e no âmbito histórico, o mercado de fundos imobiliários tem muito mais a explorar em setores tradicionais, como crédito residencial, shoppings etc., do que o futebol brasileiro em si”.

Caio Nabuco de Araujo, analista da Empiricus Research.

Vale lembrar que os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, que somam quase 2,5 milhões de investidores. 

Os rendimentos são repassados aos investidores sob a forma de dividendos. Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde escritórios, imóveis rurais, galpões logísticos, entre outros locais. Há ainda FIIs de papel e híbridos. 

Bola rolando

Por isso, embora pareça promissor, o esquema tático ainda precisa passar por uma reformulação na área técnica, visando fortalecer a estrutura dos clubes e sua capacidade de financiamento. Daí porque o tema ainda está um pouco distante do mercado doméstico e pode demorar um tempo para chegar ao investidor de varejo, avalia Nabuco. 

Para ele, as SAFs são importantes para a evolução desse modelo, já que tendem a trazer maior nível de governança e profissionalização entre os clubes. Segundo o analista, um grande desafio no futebol brasileiro é a informalidade da gestão, já que as SAFs podem agregar às fontes de financiamento, trazendo maior apetite do mercado de capitais.

Porém, a influência das SAFs vai além do campo financeiro. “Implicam em uma mudança cultural nos clubes, trazendo uma visão empresarial, estimulando a transparência nos balanços e a necessidade de resultados sustentáveis a longo prazo”, enumera o advogado.

No entanto, Mendes observa que uma tendência depende da receptividade dos investidores, da gestão dos clubes e do sucesso financeiro dos empreendimentos imobiliários.

Ou seja, os clubes de futebol devem se preparar, treinar duro para estar em forma e ter um bom desempenho antes de entrar no campo do mercado financeiro. Só assim o investidor deve deixar a arquibancada e também participar do jogo, ainda que por ora esteja na torcida.

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