Os contribuintes têm, em cada nova temporada do Imposto de Renda, uma preocupação em relação ao impacto do valor do imóvel que possui sobre a declaração. Veja um caso hipotético: você comprou um apartamento há dez anos por R$ 100 mil. Mas, hoje, o valor de mercado dele é de R$ 500 mil. Se você vender o imóvel, vai precisar declarar o ganho de capital sobre a diferença entre o preço que pagou dez anos atrás e o que vendeu agora. Nesse processo, será cobrado pelo menos 15% de IR sobre o valor. Como resolver isso?
A Lei 14.973/2024 permitiu, no ano passado, a antecipação da valorização de um imóvel (sem a necessidade de vender o bem) com o pagamento de uma alíquota fixa de apenas 4%. O problema é o benefício expirou em 16 de janeiro deste ano.
Voltando ao exemplo inicial, se o proprietário atualizou o valor do imóvel de R$ 100 mil para R$ 500 mil, sob as regras da Lei 14.973/2024, pagou 4% de imposto sobre R$ 400 mil, o que dá R$ 16 mil, e não mais 15% sobre 400 mil (R$ 60 mil). Uma boa economia, não é?
"Quem não aproveitou essa oportunidade precisa buscar alternativas, como acrescer ao valor do imóvel as benfeitorias realizadas, como reforma, desde que possa comprovar o gasto perante à Receita Federal", explica Marcelo Costa Censoni Filho, sócio do Censoni Advogados e especialista em direito tributário.
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Como declarar benfeitorias no imóvel
Para declarar benfeitorias no seu imóvel no Imposto de Renda 2025 é preciso abrir a ficha "Bens e Direitos", selecionar o grupo "Bens Imóveis" e o código 17-Benfeitorias.
No campo Discriminação, você deve descrever quais foram as benfeitorias realizadas e quais os valores gastos. Tudo isso deve ter sido feito no ano-calendário relativo à declaração e com comprovantes (notas fiscais e recibos) em nome do contribuinte.
Censoni Filho destaca que é muito importante que o contribuinte guarde todos os comprovantes das suas despesas, como as notas fiscais dos materiais despendidos na reforma por um período de 5 (cinco) anos, pois podem ser solicitados pela Receita Federal em caso de fiscalização.
"Para uma reforma realizada em 2025, é necessário guardar os comprovantes dos valores gastos que acresceram ao valor do imóvel até 2030. E com um detalhe: não podem ser acrescidos gastos com mobília, decoração e manutenção do imóvel", salienta o especialista.
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Alíquotas sem a redução
Veja como é incidência de imposto sem e com a aplicação da medida tributária nos imóveis:
- Pessoa Física: De 15% a 22,5% de IR, que incidem sobre o ganho de capital auferido pelo imóvel.
- Pessoa Jurídica: asomam até 34% (a depender do regime de tributação).
A Receita Federal pode considerar como omissão de renda e autuar o contribuinte que vende o imóvel do qual é proprietário em valor superior ao declarado. Neste tipo de operação, o contribuinte deverá declarar a operação em sua declaração de Imposto de Renda do ano seguinte à venda, apurar o ganho de capital e fazer o recolhimento do imposto.
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Vendeu o imóvel? Compre outro logo
Caso você não tenha feito benfeitorias nem atualizado o valor do imóvel, você poderá ficar isento de pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital se vender o imóvel residencial e comprar outro em até 180 dias, conforme previsto na Lei nº 11.196/2005. Imóveis adquiridos antes de 1969 também são isentos de imposto sobre ganho de capital.