Nova emissão para expandir imóvel do GGRC11 é novo capitulo para a Zagros

A Zagros Capital, gestora do GGR Copevi Renda (GGRC11), vai fazer sua sexta emissão de cotas com intuito de levantar R$ 197,5 milhões na oferta primária, mas podendo chegar a R$ 250 milhões. Esta é a primeira vez que a gestora vai a mercado levantar capital para expandir um imóvel próprio de acordo com as necessidades do inquilino e ainda antecipar a renovação de contrato.

O valor unitário das novas cotas será de R$ 115,50 já levando em conta o custo da operação que visa ampliar um centro de distribuição logístico do fundo, hoje locado para a maior distribuidora de medicamentos do Brasil, segundo o CEO da gestora. Também será pago um recebível imobiliário (CRI) na ordem de R$ 62 milhões para assim deixar o fundo sem alavancagem.

O galpão alugado pelo Grupo SantaCruz, em Anápolis (GO), vai passar a ter 40 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), ante os atuais 10 mil metros quadrados. O desenvolvimento do projeto será feito em 3 fases, estimando um investimento total de R$ 110 milhões. Com isso, o contrato com a distribuidora será renovado com um novo valor, que até então não foi informado.

Em entrevista ao InvestNews, Pedro van den Berg, CEO da Zagros, apontou que esta é a primeira vez que a gestora faz uma emissão para expandir um galpão logístico próprio negociando a renovação antecipada de contrato com o inquilino.

“Estamos fazendo um desenvolvimento e uma expansão dentro de casa, sendo este um novo novo capítulo para o fundo”

Pedro van den Berg, CEO da Zagros.

Van den Berg apontou que o FII vem expandindo o portfólio e migrando de imóveis industriais mais antigos para o setor de logística, usando a maturação de alguns inquilinos e imóveis já saturados, para captar ganhos para o fundo.

Atualmente, a carteira do GGRC11 é composta por 62% de ativos logísticos e 37,94% de imóveis industriais, sendo esta realidade oposta dos anos iniciais do fundo, listado em 2017.

Essa migração do industrial para o logístico se deve a uma estratégia não apenas focada em maiores ganhos, mas de melhorar a relação risco retorno.

“No setor logístico você tem um retorno às vezes até menor do que o industrial, só que no longo prazo, a relação risco retorno é melhor”.

Pedro van den Berg.

O CEO fez uma comparação com o ativo logístico locado para a Americanas (AMER3). “Supondo que a varejista estivesse em uma planta industrial, esta seria uma situação muito mais delicada, já que por mais que ela pudesse até estar pagando um aluguel mais caro, o fundo não teria um imóvel tão resiliente, com facilidade de alocação”.

Van den Berg explica que quando um inquilino deixa um imóvel logístico, o fundo pode fazer ajustes, dividir módulos, e assim extrair um maior valor sem a necessidade de investir um montante maior para reposicionar o ativo. “Então não é só o retorno”, observou.

Já sobre o ativo alugado para a Americanas, em Minas Gerais, o CEO apontou que a varejista segue pagando normalmente os aluguéis e que a gestora está preparada para uma eventual recisão de contrato.

Caso isso aconteça, o imóvel “triplo A” tem todas as características mais buscada pelos players em um centro de distribuição, segundo o CEO, além do contrato com a varejista estar abaixo do valor de mercado, apontando para maiores ganhos em uma nova locação.

“Podemos dividir esse imóvel em módulos, já que é um galpão grande com 90 metros quadrados, sendo mais fácil dividir ele e colocar vários inquilinos que geralmente pagam mais caro. Então este é nosso plano B”.

CEO da Zagros.

Mas o executivo não acredita que a varejista vá tomar essa decisão, já que em caso de rescisão por parte da Americanas, a companhia terá de desembolsar uma multa de no mínimo R$ 80 milhões, segundo a Zagros.

Ainda sobre a nova captação, o fundo vai pulverizar os 22% que a varejista representa no portfólio, caindo para cerca de 18%. “O que aponta como essa nova emissão vai ser positiva por diluir a representatividade dos grandes inquilinos”, disse. Ambev (ABEV3), Hering e Suzano (SUZB3) estão entre os locatários.

Atualmente, o fundo tem maior exposição ao comércio varejista (28,8%), seguido por metalurgia e siderurgia (20,7%); alimentos e bebidas (17,3%), química e petroquímica (14,38%), têxtil (7,62%), papel e celulose (3,1%) e agronegócio (5%). A maior parte dos contratos (32%) vence a longo prazo, de 2030 em diante. O fundo não apresenta vacância física.

“A gente fez uma uma emissão geradora de valor, diferente de emissões feitas para tapar buraco, pra resolver problema do fundo. Essa é uma emissão positiva que visa aumentar os rendimentos, melhorar o perfil dos inquilinos, o prazo médio de contrato, liquidez em bolsa e com isso deixar o fundo mais atrativo para o investidor”.

A captação visa, além de expandir o imóvel locado para o grupo Santa Cruz e zerar a alavancagem do GGR, a prospepecção de quatro a cinco ativos, sendo que alguns deles já estão em estudo avançado dependendo apenas do montante a ser levantado, segundo afirmou Van Den Berg.

A nova emissão é para os investidores em geral. O início do período para exercer o direito de preferência começou na terça-feira (22) e vai até 1º de setembro. Já o início do período de subscrição de sobras e do montante adicional será em 5 de setembro.