Vacância assombra FIIs de escritórios, enquanto empresas buscam ‘presencial’

“Os escritórios estão criando a Disney World para atrair funcionários”. O comentário, de um executivo de uma empresa de mobiliários corporativos durante evento sobre tendências para escritórios em 2024, capitaneado pela SiiLa – empresa de dados para o setor imobiliário na América Latina –, aponta para os esforços das empresas para transformar o híbrido em presencial.

O encontro, que reuniu de gestor de fundo imobiliário a diretores de companhias distintas, apontou que a experiência no escritório precisa ser interessante para que o funcionário se desloque para ligar seu notebook in loco.

Por isso, as áreas corporativas estão sendo repensadas: mais verdes, mais estofadas, mais sustentáveis, mais tecnológicas, mais colaborativas, mais cafés e menos estações de trabalho. Um rooftop também aparece como boa pedida. 

O “x “da questão é que, da forma como as lajes corporativas tiveram de se adaptar nestes quase quatro anos de pandemia, não há –  na maioria dos casos – lugar para acomodar todos os funcionários juntos se, por obra do acaso, forem em um mesmo dia ao escritório. O motivo? As ocupações estão menores, segundo o  CEO da Siila, Giancarlo Nicastro. 

“Hoje, a empresa que tem 100 funcionários consegue comportar 50 em seu escritório”.

Giancarlo Nicastro, CEO DA SIILA.

Desde que a pandemia se instalou, coworkings foram da ascensão à queda, caso da WeWork, cujo valor de mercado chegou a atingir US$ 47 bilhões (cerca de R$ 230 bilhões), mas que agora segue em recuperação judicial. Neste período, muitas empresas com andares inteiros ou algumas salas locadas tiveram de repensar seus espaços dada a realidade do trabalho remoto. Mas algumas também tiveram de entregar as chaves. 

Como em todo final ou começo de ano são esperadas projeções, o que dizer de um setor que continua apanhando quando muitos já estão na bonança? 

Projeções para FII de lajes

Segundo a Guide, 2024 deve ser positivo para fundos imobiliários em função da taxa de juros, que se seguir a sequência de quedas esperada, deve afetar positivamente o setor. Com isso, agentes do mercado esperam que o IFIX – índice de fundos imobiliários – volte para as máximas históricas no novo ano.

Porém, os fundos de lajes corporativas, que seguem com um desempenho mais fraco quando comparados aos de recebíveis, de shoppings, logísticos e fundos de fundos, ainda apanham em função de cotas descontadas frente ao valor patrimonial e a vacância.

O Itaú BBA faz coro à tese ao apontar que o segmento continua descontado e que, tirando os fundos que possuem exposição majoritária a ativos bons e bem localizados, o curto prazo não é tão animador.

Como refresco, analistas da Guide apontam que a vacância pode ser absorvida e “contribuir para melhorar os resultados dos fundos do segmento”. Já se houver melhora na ocupação, a expectativa é de um reajuste positivo nos imóveis. 

Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research aponta que o segmento de lajes corporativas apresenta ciclos diferentes para cada região geográfica e, até, em microrregiões.

“Por exemplo, a cidade de São Paulo possui uma taxa de vacância geral de 25% em lajes “A” e “A+”. Mas, quando segmentamos por microrregião, vemos JK e Faria Lima com taxas de vacância ao redor de 5%”, disse.

Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research.

Sendo assim, FIIs de lajes, como, VBI Prime Properties (PVBI11) e CSHG Prime Offices FII (HGPO11), com fonte de receita imóveis localizados nessas regiões, já apresentaram aumento dos proventos pagos corrigidos pelo menos pela inflação, segundo a analista. Fora isso, ambos os fundos registraram valorização das cotas em 2023. O PVBI entregou um retorno total de 22% e o HGPO de 17% no acumulado do ano.

Já se essas regiões não conseguirem mais atender à demanda ou apresentarem altas nos  preços dos aluguéis, é aguardo que a demanda transborde para outras regiões da capital paulista, como Berrini (hoje com 20% de vacância), Chucri Zaidan (32% de vacância) e, mais para a frente, Chácara Santo Antônio (45% de vacância) – todos bairros nobres.

“Com isso, alguns fundos posicionados nessas regiões poderão apresentar resultados melhores no ano que vem, como o JSRE11”, disse.

Prédios corporativos em São Paulo

Ainda assim, o segmento comemora o fato de a vacância de escritórios de alto padrão (classes A+ e A) nas principais regiões corporativas da cidade de São Paulo ter permanecido estável no terceiro trimestre de 2023 frente ao mesmo período do ano anterior, fechando em 23%, segundo a SiiLA.

Apesar de a entrada de novo estoque, com as entregas de ativos nas regiões da Vila Olímpia e Pinheiros, que acrescentou mais de 23 mil metros quadrados ao total de lajes corporativas monitorados pelo hub, a taxa de vacância não foi impactada.

O principal fator que contribuiu para a performance do período foi o volume de locações, superior às devoluções, resultando em uma absorção líquida positiva de 17.465 metros quadrados, invertendo o resultado do trimestre anterior, que havia ficado negativo em 17.517 mil metros quadrados. 

No terceiro trimestre, somente em São Paulo, inquilinos alugaram mais de 158 mil metros quadrados em lajes corporativas, enquanto devolveram as chaves de mais de 77 mil metros quadrados em escritórios.

Quem fica com o poder de barganha?

Segundo a EQI, em regiões com vacância mais elevada, o poder de barganha está com o inquilino. Isso porque os contratos de locação em lajes corporativas costumam ser mais curtos e podem ser revisados. Logo, caso a região tenha muita área disponível para locação, “o inquilino tem maior força no momento de uma negociação”, aponta a corretora.

Já se há uma melhora da ocupação, esse “poder” é transferido para o proprietário, que pode inclusive negociar repasses de preços superiores à inflação para adequar o valor pedido à média da região.

Mas, por enquanto, quando feita uma correlação com outros segmentos de tijolo, os fundos de laje são ainda os mais descontados em relação aos valores de laudo (valor patrimonial), segundo Carolina. Porém, o feito não é de graça, já que o segmento apresenta o maior risco, especialmente em regiões secundárias, com elevada vacância a ser absorvida. Segundo a especialista, a ocupação e o aumento de receita ainda podem levar vários meses para acontecer de modo estrutural.

“O custo de oportunidade para que o investidor esteja posicionado no segmento é alto”, analisa, apontando que é importante dosar a exposição ao segmento na carteira, por ser o setor mais desafiador entre os FIIs. 

A analista indica prestar atenção ao endividamento dos fundos do setor e apostar naqueles com pouca ou nenhuma dívida. Uma alternativa, segundo ela, são os fundo de fundos (FOFs) com forte exposição ao segmento. “Em alguns casos, o investidor poderá comprar o FOF com desconto frente ao valor patrimonial, potencializando o retorno, caso venha a acontecer”.

Seca de ofertas públicas em FIIs de lajes

Em 2023, não foram feitas captações relevantes pelos fundos voltados ao setor de prédios corporativos, dado o valor das cotas abaixo do valor patrimonial. Mas duas gestoras surpreenderam o mercado: a Kinea e o VBI Real Estate.

No primeiro caso, a  Kinea concluiu uma captação de R$ 962 milhões para a aquisição de edifícios corporativos via seu novo fundo, o Kinea Oportunidades Real Estate (KORE11). A demanda de investidores foi tanta que ultrapassou a oferta inicial de cotas, de R$ 770 milhões e consumiu todo o lote adicional de R$ 192,5 milhões.

Já o VBI Prime Properties (PVBI11) fez duas emissões este ano, com captação mais tímida (R$ 296,6 mi) quando comparado ao KORE11, mas incorporou outros FIIs menores em seu portfólio fazendo o pagamento com cotas de emissão do FII, como foi o caso da incorporação do Vila Olímpia Corporate (VLOL11) e The One (ONEF11).

O fundo anunciou em novembro uma terceira emissão para arrecadar R$ 600 milhões. No entanto, no período de direito de subscrição dos cotistas, foi levantado R$ 34,5 milhões, ou 5,75% da oferta pretendida.