Tudo isso porque investidores institucionais começam a marcar uma presença mais forte nessa classe de ativos. Dados da B3 mostram esse avanço de maneira mais clara: desde os meses finais de 2025, pessoas físicas deixaram de ser maioria no volume negociado de FIIs na bolsa brasileira.
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A perda da hegemonia de CPFs no volume de negócios de FIIs ocorreu especificamente em setembro de 2025, quando o percentual recuou, pela primeira vez na história, para menos de 50%: mais precisamente para 48,7%. A partir de então essa participação continuou a cair.
No dado mais recente, relativo a março deste ano, os investidores individuais responderam por 42,3% das negociações mensais. Menos de um ano atrás, em julho de 2025, representavam 56,3%.
Ao mesmo tempo, investidores institucionais brasileiros, como fundos de fundos, multimercados, fundos de pensão e gestoras, junto com os estrangeiros e as instituições financeiras, avançaram gradualmente. De 42,8% em julho passado, esse grupo mais amplo e com bolso mais fundo alcançou uma fatia de 57,4% das negociações em março de 2026.
Os investidores institucionais em si ampliaram a participação em quase sete pontos percentuais em menos de um ano: saíram de 23,9% para 31,6% no mesmo período.
Oportunidade de longo prazo
Em termos de estoque – quantidade de cotas de FIIs na carteira dos investidores -, a maior parte (74%) ainda permanece nas mãos de pessoas físicas.
Mas a avaliação de alguns gestores é que, com o crescimento da presença de investidores institucionais e estrangeiros nas operações, existe a perspectiva de que, em algum momento nos próximos anos, até esse predomínio nas cotas seja revertido.
Na visão do sócio-fundador da TRX, Luiz Augusto do Amaral, o mercado de FIIs no Brasil pode dobrar de tamanho entre dois e três anos em parte por causa desse movimento.
Como consequência, um maior fluxo de recursos para o setor pode trazer uma valorização sustentada para as cotas dos maiores e mais líquidos FIIs do mercado no médio e no longo prazo.
Nesse cenário, fundos podem fazer emissões de novas cotas a preços mais altos – e acima do valor patrimonial. Com isso, pode levantar recursos para, por exemplo, aquisição de novos ativos ou desenvolvimento de projetos em escala ainda maior. E isso cria a perspectiva de mais crescimento e distribuição de dividendos.
Para o investidor, significa também uma potencial oportunidade, ainda que de longo prazo, ou seja, no horizonte de alguns anos.
O crescimento sustentado do mercado, em meio a um aumento contínuo do fluxo de recursos de investidores institucionais, vai levar muitos fundos a aumentar de tamanho e, ao mesmo tempo, passar a contar com um volume negociado diariamente bem maior.
Para Amaral, fundos hoje considerados muito líquidos, que movimentam em torno de R$ 10 milhões a R$ 20 milhões por dia, podem pelo menos dobrar esse volume.
“Vamos começar a ver fundos com volumes de negociações tão altos quanto o de ações de grandes empresas, que podem movimentar R$ 40 milhões ou até R$ 60 milhões diariamente.”
Esse crescimento é perceptível sob a perspectiva dos volumes médios de negócios por ano. De 2023 para 2026, a cifra quase dobrou: saiu de R$ 261 milhões para R$ 511 milhões.
Outro número deixa ainda mais evidente essa evolução.
Em termos de volumes mensais, a média saltou de R$ 6,4 bilhões nos oito primeiros meses de 2025 para R$ 8,6 bilhões entre setembro e dezembro do ano passado, justamente quando houve a virada na participação de estrangeiros e institucionais no mercado.
No primeiro trimestre de 2026, a média já alcançou R$ 10,4 bilhões.
FIIs brasileiros entram em índices internacionais
Uma das mudanças que mais chamam a atenção nos últimos dois anos é a entrada de diferentes FIIs brasileiros em índices internacionais.
Como esses índices são utilizados por ETFs como parâmetros para alocação dos recursos, alguns fundos globais que os seguem passaram a colocar na carteira os veículos daqui.
Esse movimento começou em meados de 2024, quando o fundo Hedge Brasil Shopping (HGBS11) passou a fazer parte do FTSE EPRA Nareit Global Real Estate. O processo de inclusão de FIIs em índices do exterior se acelerou muito entre 2025 e 2026.
Em pouco mais de um ano, oito fundos imobiliários brasileiros passaram a figurar nas carteiras de indicadores internacionais: o Vinci Shopping Centers (VISC11), o Vinci Logística (VILG11), o BTG Pactual Logística (BTLG11) e o Patria Logística (HGLG11) entraram no FTSE EPRA Nareit Global Real Estate.
Já o TRX Real Estate (TRXF11) e o Hedge Renda Urbana (HGRU11) fazem parte do FTSE EPRA Nareit Global Extended. O Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) entrou no FTSE Emerging Index, que é, na verdade, um índice de ações globais.
“O Brasil tem se beneficiado do maior interesse estrangeiro em meio ao movimento de diversificação internacional e isso pode ajudar também o mercado de FIIs”, afirma o sócio da Hedge, André Freitas.
“Um fundo local fazer parte de um índice de REITs ajuda a atrair um volume maior de fundos globais. Acho que esse movimento está só começando e pode representar bastante crescimento para a indústria.”
Por que isso é importante?
Quando um FII entra em um índice como o FTSE EPRA Nareit, ele passa a receber fluxo de capital de ETFs internacionais,como o iShares FTSE EPRA Nareit Emerging Index ETF, da BlackRock. Isso porque esses fundos passivos são obrigados a comprar cotas desses FIIs para espelhar o índice.
Os FIIs brasileiros também passam a aparecer no radar de fundos de pensão globais. Isso porque muitos veículos estrangeiros só podem investir em ativos que fazem parte de índices reconhecidos.
Não é qualquer fundo que consegue entrar.
Os índices internacionais geralmente exigem um valor de mercado acima de R$ 3 bilhões, um volume financeiro negociado diariamente de, pelo menos, R$ 5 milhões, e a divulgação de dados financeiros em inglês e adaptadas aos padrões internacionais, para que os veículos possam ser comparados aos REITs americanos e europeus.
Esse clube dos FIIs que entram no radar de investidores globais, por enquanto, é restrito.
“Deve existir menos de dez fundos com patrimônio acima de R$ 5 bilhões, por exemplo”, diz o chefe de fundos imobiliários da FAR, Rodrigo Possenti.
Isso porque o capital institucional e o estrangeiro giram volumes muito maiores que as pessoas físicas em cada transação. Portanto, a liquidez é um fator essencial para atrair esses participantes.
“Se não tem liquidez, o estrangeiro, por exemplo, nem vai entrar”, afirma Possenti. “Esse perfil de investidor mais gira do que monta posição de longo prazo, porque essa é a forma que o capital estrangeiro atua nos mercados emergentes, de maneira mais especulativa.”
O ranking dos maiores fundos do mercado em termos de patrimônio líquido (PL) mostra que apenas 9 FIIs têm carteira de ativos de R$ 3 bilhões ou mais. O topo da lista é ocupado pelo Kinea Rendimentos Imobiliários (KCN11), com um PL de R$ 11 bilhões.
Em seguida aparece outro FII da gestora que pertence ao Itaú, o Kinea Índice de Preços (KNIP11), que tem uma carteira de R$ 7,5 bilhões, seguido do Patria Logística (HGLG11), com R$ 7 bilhões.
Um fluxo ainda mais forte e mais sustentado de recursos pode vir de grandes investidores institucionais brasileiros. “Os principais fundos de pensão já estão estudando a entrada no curto prazo, estão se preparando e criando equipes de análise e tendo mais contato com as gestoras”, diz Possenti, da FAR.
“Só estão esperado o juro cair, porque, com a Selic ainda tão elevada, faz mais sentido continuar comprando título público.”
A indústria projeta que, caso a economia retorne a uma situação de normalidade com Selic entre 6,5% e 8% ao ano – e juro real perto de 5% -, o mercado tem condições de crescer até três vezes o seu tamanho atual.
Esse ciclo virtuoso depende menos de oscilações macroeconômicas imediatas e mais da percepção consolidada de que os FIIs brasileiros atingiram um patamar de governança, transparência e liquidez compatível com as maiores economias do mundo.