Como gestão de fortunas, incorporações e fundos fizeram Sequóia mais que dobrar

O Credit Suisse decidiu fazer uma reestruturação após seu balanço decepcionante no terceiro trimestre deste ano. O prejuízo de mais de 4 bilhões de francos suíços e a crise de confiança, seguida de uma série de escândalos financeiros, movimentam o banco suíço para focar em wealth management, a administração de grandes fortunas. 

A área é conhecida por gerir patrimônios de clientes de alta renda e também oferecer assessoria e planejamento. Além da gestão da carteira de ativos líquidos, despontam também no mercado financeiro empresas focadas em wealth management imobiliário. Famílias afortunadas com inúmeros imóveis também precisam saber como gerir esse patrimônio – e logo, são clientes em potencial. 

No caso da Sequóia Properties, especializada no mercado imobiliário (real state), sua área de gestão imobiliária mais que dobrou em 2022, chegando a mais de R$ 1 bilhão sob gestão até setembro e cerca de 800 imóveis na carteira. A expectativa da gestora é encerrar o ano com mais de mil propriedades residenciais e comerciais – desde escritórios (salas e lajes comerciais) até lojas (varejo) –, galpões e condomínios logísticos na carteira.

A atuação de 30 anos no mercado abrange desde gestão patrimonial, fundos de investimento focados em ativos imobiliários e incorporações. A tríade perfeita para não sentir (tanto) a pressão do cenário macro que pesa sobre o custo da construção e redução na demanda por imóveis dados os juros altos em financiamentos. 

Dos três fundos de investimento sob gestão com seus R$ 1,2 bilhão em ativos e 400 imóveis espalhados pelo país, o Sequoia III Renda Imobiliária (SEQR11) contabiliza 4.445 cotistas e distribuiu um dividend yield de 11,43% nos últimos 12 meses.

Ao IN$, o CEO da Sequóia Properties, Joaquim Rocha Azevedo, falou sobre a emissão de cotas abaixo do valor patrimonial do SEQR11, gestão de fortunas e como o desfecho das eleições pode afetar as incorporações.

IN$ – Por que contratar uma wealth management imobiliária? Quais os benefícios e os custos?

Azevedo: A tendência é que pessoas com patrimônio e investimentos busquem assessorias profissionais, a depender dos objetivos (de ter liquidez ou reserva de valor). Muitas vezes estes mesmos investidores têm uma parte dos investimentos com uma parcela expressiva em imóveis, mas sem o mesmo profissionalismo com que é cuidada a parte do dinheiro investido em diferentes tipos de ativos. 

A Sequoia tem por objetivo trazer para o mundo dos imóveis o mesmo profissionalismo e visão estratégico de casas focadas em ativos líquidos.

IN$ – Vale a pena criar uma estrutura de FIIs para famílias ricas? É mais vantajoso que deter o imóvel como pessoa física, apesar de FIIs com menos de 50 cotistas não terem isenção de IR, um dos maiores benefícios dos fundos imobiliários?

Os benefícios de fundos com uma base de cotistas pulverizada, em que ninguém tem mais de 10% do fundo, não se aplica a fundos exclusivos ou feitos por holdings familiares. Esta é uma questão tributária, que envolve planejamento sucessório, e não existe uma solução pronta para isso. Cada caso é um caso e nos propomos a fazer a gestão desses ativos de forma muito personalizada.

Tem cliente que quer aumentar a exposição em imóveis, tem quem queira reduzir, tem quem queira usar imóveis como uma forma de planejamento sucessório; ou então aqueles que pretendem usar a renda mensal gerada. É mais questão de entender quais os objetivos e o que precisa ser feito para atingi-los.

IN$ – Vocês atuam há mais de 30 anos na incorporação e gestão patrimonial e decidiram atuar também na gestão de fundos. Este movimento foi natural?

Azevedo: A Sequóia nasceu gerindo patrimônio de famílias. Como consequência dessa atuação, foi natural passar atuando em incorporações (comprar terreno, construir prédios, desenvolver empreendimento), e essa área foi estruturada da mesma forma que a gestão patrimonial foi.

Depois, o entendimento foi de que era necessário organizar os passivos. Foram feitos fundos de incorporação. O primeiro foi em 2010, o segundo, em 2014. Daí entendemos que os modelos de fundo funcionam para portfólios de imóveis para venda ou que você queira reciclar.

Já em 2020, foi feito o primeiro fundo de renda (Sequoia III Renda Imobiliária), que hoje tem mais de 4 mil cotistas.

IN$ – A pandemia prejudicou os FIIs. Acha que o timming foi dos melhores ao lançar um fundo de renda bem nesse período? O SEQR11 foi lançado em 2021 e as cotas estão com desconto de 35%, conforme o relatório gerencial.

Azevedo: Não estamos felizes com esse resultado, mas a explicação tem menos a ver com a pandemia e mais com a taxa de juros. As pessoas preferem colocar o dinheiro na renda fixa com risco baixo e remuneração alta do que colocar em fundos imobiliários. E isso prejudica vários setores da economia. Tem uma correlação negativa das taxas de juros com o valor das cotas e que nada tem a ver com os ativos.

Tem ativos que estão performando igual, os aluguéis estão sendo pagos em dia, zero vacância, zero inadimplência, continuamos distribuindo o mesmo valor por cota (um pouco a mais até), então não tem nenhuma justificativa do ponto de vista dos ativos para ter esse desconto nas cotas desse tamanho. São questões de mercado.

Poderíamos ter procurado um melhor timming? Talvez. Mas quando assumimos a gestão do fundo, ele tinha um mandato. Queríamos dar liquidez para alguns cotistas e gerar ganhos. Então acertamos já que atingimos esses objetivos. Tanto que a base de cotistas aumentou muito. Tinha 170 cotistas e hoje tem mais de 4 mil. Geramos valor desalavancando o fundo. E queremos fazer o fundo crescer, temos planos pra isso.

INS – Foi feita uma emissão de cotas do SEQR11. O que será feito com o capital e como os cotistas serão beneficiados?

Azevedo: Iremos adquirir um imóvel e deixar outra parte em caixa. Aliás, fomos muitos questionados por quem acompanha o fundo com relação a essa emissão ter sido abaixo do valor patrimonial. Perguntam se não estamos destruindo o valor do fundo. Na verdade não é bem assim.

Você pode fazer emissões acima do valor patrimonial – o que pode ser ruim pro fundo – e emissões como essa que criam valor para o fundo. Vamos aumentar em 1% o valor em reais que o cotista vai receber mesmo que ele não se subscreva.

Outro ponto é que, quanto maior o fundo, menores os custos fixos. Então passa a ter um fundo mais eficiente. Vamos reduzir a taxa de administração para sinalizar que não tem nenhum conflito de interesse em fazer a emissão. Então por isso acredito que vamos melhorar o fundo. Outro motivo é que vai diversificar. 

IN$: Falando de lançamentos, quantos empreendimentos  estão previstos? E analisando o cenário macro, como foi lidar com inflação e juros em alta e quais as perspectivas dado o cenário incerto das eleições? Isso muda os planos de vocês?

Azevedo: Por ter um negócio diversificado no setor imobiliário, temos menos pressão do que se fosse uma incorporadora pura pressionada a lançar empreendimentos a qualquer custo. Então conseguimos nos ajustar a momentos distintos do mercado, e lançamos empreendimentos que venham a ter liquidez e aceitação no mercado. Neste ano, lançamos dois empreendimentos, ano que vem tem mais dois prontos além de mais dois que estão em análise. 

Mas vemos hoje uma dificuldade maior nas vendas da ponta do consumidor. Cenário de juros altos acarreta em dois efeitos na venda porque o custo de financiamento fica mais alto. E se você quer comprar imóveis como investimento, compete com ativos de renda fixa que retornam 2 ou 3% no mês. E essa dificuldade tem um terceiro fator que é a incerteza.

Dependendo se Lula ou Bolsonaro for eleito, só de tirar a incerteza da mesa, ajuda as pessoas a se planejarem a fazer um investimento de longo prazo e entenderem o que vai acontecer no país. 

Imóvel residencial é afetado por problemas macroeconômicos ou um cenário político de incerteza, mas essa demanda é motivada por fatores demográficos. Tem gente casando, separando, tendo filhos, é uma demanda que não acaba, ela pode ficar represada, mas depois volta. É uma necessidade que pode ser prorrogada.

Se tiver produtos de qualidade em localizações onde tem demanda instalada, (lançamos apenas onde tem excesso de demanda) mesmo com alta nos preços da construção, essas coisas tendem a ir se acomodando. 

IN$: Qual área retorna maior receita para a Sequoia?

Azevedo: As áreas que geram mais receita hoje são incorporação e gestão de fundos. Com gestão patrimonial não ganhamos muito, mas por outro lado, gera uma receita recorrente. Todo mês sabemos que podemos contar com aquele valor e tira a pressão dos custos da companhia de fazer um mau negócio ou buscar uma incorporação a todo custo. Somado a isso, a sinergia entre as áreas de atuação promove oportunidades de negócios que muitas vezes não estão no mercado. 

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