Pressionada por uma operação americana que cresceu demais, se alavancou demais e ainda não entregou a geração de caixa prometida, a companhia da família Menin colocou a subsidiária em um mandato de venda de US$ 800 milhões em terrenos e empreendimentos até o fim de 2026.
A ordem agora é desalavancar, simplificar a estrutura e reduzir o risco que o negócio passou a representar dentro do grupo.
“São US$ 800 milhões em ativos. É muito dinheiro, que vai fazer uma baita diferença para a MRV, no sentido de ter um balanço bem mais eficiente”, diz Rafael Menin, co-CEO da MRV&CO. Segundo ele, essa venda, porém, será conduzida de forma cadenciada, para não “destruir valor em uma venda muito acelerada.”
A mudança de rumo é relevante porque “enterra”, ao menos por agora, a tese de expansão da operação de multifamily nos Estados Unidos. A Resia nasceu como uma aposta de crescimento em um mercado que parecia oferecer demanda robusta, financiamento abundante e espaço para escala.
Mas a combinação de juros mais altos por tempo prolongado, excesso de oferta em parte das cidades em que a companhia atua e uma execução mais agressiva do que o ideal deixou pelo caminho um balanço pesado e uma conta mais difícil de fechar.
No desenho atual, a prioridade deixou de ser crescer para buscar caixa. A MRV já vendeu US$ 167 milhões desse pacote e ainda precisa monetizar outros US$ 633 milhões. Ao mesmo tempo, decidiu que a Resia não vai iniciar novos projetos dentro da estrutura da companhia, o que reduz a necessidade de colocar mais capital em um negócio que ainda consome caixa e carrega dívida.
“Temos uma mensagem muito clara — e ainda mais clara agora — de que esse landbank [banco de terrenos] só vai diminuir e não vai ter aumento de risco por construção de novos projetos”, afirmou o CEO da Resia, Matias Rotella, que também é CEO da Menfis (holding familiar da família Menin) e membro do conselho de administração da Resia.
A companhia realizou nesta terça-feira (10) em São Paulo seu Investor Day, evento voltado a apresentar dados e estratégia a analistas e investidores.
“Não é um modo ‘liquidação’. É um modo ‘desalavancagem’. No futuro, aí, sim, podemos fazer a separação dos negócios, a atração de investidores e até mesmo a liquidação da Resia”, diz o CFO da MRV, Ricardo Paixão.
Ainda assim, a decisão de suspender projetos e vender ativos marca uma virada importante, em que a Resia passa a ser encarada como um ativo que precisa ser reciclado com disciplina, no melhor ritmo possível, para aliviar o balanço da MRV.
Em 2025, a operação teve prejuízo de US$ 243 milhões – um dos fatores para a queima de caixa do grupo e para a retirada de suas projeções mais otimistas para 2025 e este ano.
O desafio é que essa guinada acontece em momento complexo.
De um lado, o cenário atual ainda é considerado difícil. Em mercados como Dallas, Houston e Atlanta, a oferta de apartamentos cresceu demais nos últimos anos, o que comprimiu o valor de aluguéis e atrasou a estabilização financeira dos empreendimentos.
De outro, a própria lógica do ciclo sugere que, com menos concorrentes começando obras agora, os projetos entregues mais à frente podem encontrar um ambiente mais favorável.
A MRV cresceu nos Estados Unidos em um momento desfavorável e agora precisa vender ativos justamente quando o ciclo à frente começa a parecer menos hostil. Se a Resia fosse uma empresa menos alavancada, a decisão talvez fosse segurar os ativos por mais tempo. Hoje, porém, acumula US$ 695 milhões em dívida. Por essa razão, esperar se tornou caro demais.
A companhia reconhece que teria agido de forma diferente em três frentes: teria se expandido menos geograficamente, concentrando mais a operação no sul da Flórida, onde os projetos foram rentáveis; teria colocado menos capital na compra de terrenos; e, talvez, tivesse adiado o investimento na fábrica de pods (módulos industrializados), hoje um ativo sofisticado demais para uma operação que perdeu volume.
Até houve avanço operacional, com melhora de ocupação e mudança na gestão das propriedades para acelerar a locação, mas isso aconteceu em ritmo mais lento do que o prometido ao mercado, como reconhece a gestão da MRV. “Daqui para frente, é fazer essa desalavancagem da Resia da forma mais geradora de valor possível”, diz Menin.