Conheça 5 tipos de fundos imobiliários

Existem diferentes tipos de fundos imobiliários (FIIs) disponíveis para aplicação. Embora todos os FIIs se caracterizem pelo investimento em imóveis, existem diferentes formas de fazer isso, e por isso também existem diferentes tipos de FIIs no mercado.

Veja abaixo quais são os principais tipos e como escolher o melhor ativo para compor uma carteira de investimentos.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Há 5 principais tipos de fundos imobiliários disponíveis no mercado: 

Fundos de tijolo

É a categoria de fundo imobiliário que investe o capital em imóveis físicos. Basicamente, o fundo utiliza os recursos para investir em construções ou compras de propriedades com a intenção de vender com lucro ou alugar (sua principal fonte de rendimento, em geral). 

Dentro desse tipo de fundo imobiliário, existe uma diversidade de imóveis nos quais se pode investir, como shoppings, hotéis, galpões logísticos entre outros. Além de diversificar a categoria do imóvel, ele também pode se concentrar em somente uma localidade ou várias, dependendo da estratégia dos gestores. 

Fundos de papel

É uma modalidade de fundo imobiliário que aplica o dinheiro em títulos imobiliários. Nessa categoria, o fundo adquire papéis de investimentos imobiliários, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LH) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) – lembrando que, por lei, os FIIs devem distribuir 95% dos rendimentos para os cotistas. 

Pelo fato de boa parte das aplicações ser em renda fixa, esse é considerado um dos tipos fundos de investimentos menos voláteis.

Fundos de fundos

É uma modalidade de fundo imobiliários que investe em outras aplicações do mesmo gênero. Em outras palavras, um gestor especializado realiza aplicações em fundos imobiliários selecionados e paga uma parcela dos rendimentos recebidos de proventos e valorizações dos ativos aos seus investidores.  

Dessa maneira, ao comprar cotas de um fundo de fundos (FOFs), uma pessoa está investindo nos fundos imobiliários da carteira de investimentos desse fundo.  

Fundos de desenvolvimento

É um tipo de fundo imobiliário que investe em projetos imobiliários em andamento. Nesse caso, eles investem principalmente em terrenos para conseguir alugar ou vender quando a obra estiver finalizada e, assim, obter lucro. 

A diferença entre os fundos de desenvolvimento e de tijolo é o andamento da construção — no primeiro caso, o imóvel não precisa estar pronto.  

Fundos híbridos

É uma categoria que agrupa diferentes tipos de fundos imobiliários em uma aplicação. Na sua carteira imobiliária, ele pode investir parte dos recursos em um fundo de shoppings e alocar a outra parte em LCIs, por exemplo. A escolha variada dos ativos vai depender da estratégia do gestor. 

Como escolher um fundo imobiliário para investir?

Para escolher um fundo imobiliário para integrar sua carteira de investimentos, o investidor precisará alinhar três pontos fundamentais: perfil investidor, objetivo e indicadores. Entenda melhor sobre cada um deles:

Perfil de investidor 

Por ser um investimento em renda variável (e, portanto, ter mais risco envolvido), os fundos imobiliários são mais indicados para investidores com um perfil moderado ou arrojado. 

Objetivo

O investidor também precisa pensar qual é a sua expectativa em relação ao fundo. Existem duas formas de lucrar com fundos imobiliários: valorização do ativo e dividendos. Embora o investidor consiga rentabilidade das duas formas, existem fundos mais recomendados quando o objetivo é ganhar com a valorização e outros mais indicados quando a finalidade é receber rendimentos. 

Indicadores

Após saber o perfil investidor e objetivo, é preciso analisar indicadores para encontrar bons ativos. Entre as principais métricas utilizadas para avaliar fundos imobiliários estão:

Dividend Yield 

É o retorno de dividendos de um fundo imobiliário em um determinado período (em geral, 12 meses).

Se o foco do investidor é receber um rendimento mensal com FII, esse é um dos principais indicadores que se costuma analisar. 

Contudo, é importante não olhar para essa métrica isoladamente, pois, embora alguns fundos tenham o DY alto, podem não ter consistência nos pagamentos. Por isso, é importante olhar sempre o histórico de rendimentos. 

Taxa de vacância 

É o percentual de unidades desalugadas pela quantidade total disponível no empreendimento. Por exemplo, se um prédio empresarial possui 100 salas com uma vacância de 10%, significa que 10 salas não estão alugadas (e, portanto, não geram rendimentos para o fundo).

Desse modo, analistas apontam que uma vacância baixa e mais próxima de zero costuma significar um bom indicador de gestão eficiente no geral.

Liquidez

É um indicador que mostra a facilidade de negociar aquele ativo na bolsa de valores. Basicamente mostra o quão fácil o investidor conseguiria vender suas cotas no mercado e resgatar o dinheiro do investimento. 

Administração e de gestão

Por trás do fundo existem a administração e a gestão, que cobram uma taxa mensal para realizar esse trabalho. Como essas cobranças interferem diretamente no rendimento, esse é ponto importante na hora de escolher os melhores tipos de FII. 

Qualidade do imóvel

É um fator que pode influenciar bastante no rendimento com o fundo. De maneira geral, os especialistas consideram que os tipos de fundos imobiliários com propriedades com uma boa localização e infraestrutura possuem mais potencial de valorização e atração de inquilinos. 

Além disso, é bom avaliar possíveis pendências que desvalorizam o imóvel, como falta de manutenção ou processos judiciais. 

Diversificação

A diversificação pode ocorrer de diferentes maneiras: tipos de fundos imobiliários, quantidade de inquilinos, diferentes localizações etc.

A diversificação ajuda a reduzir os riscos, mas, ao mesmo tempo, é preciso analisar a qualidade dos ativos dessa diversificação. Afinal, pode haver um investimento dentro do fundo que o investidor não gostaria de comprar. 

Além da diversificação de ativos, é considerado fundamental avaliar a qualidade e quantidade dos inquilinos, pois, segundo especialistas, imóveis com poucos locatários costumam representar um risco maior de ficarem com uma vacância alta. 

P/VPA

O P/VPA representa o preço de um ativo dividido pelo seu valor patrimonial. É uma métrica importante para avaliar se uma cota do fundo está cara ou barata em relação ao seu valor patrimonial.

Usando como exemplo um fundo com patrimônio líquido de R$ 450 milhões e 6 milhões de cotas, cada uma negociada por R$ 80. Primeiramente, é preciso calcular o VPA (valor patrimonial por ação) a partir da seguinte fórmula:

VPA = patrimônio líquido / número de ações ou cotas

VPA = R$ 450 milhões / R$ 6 milhões = R$ 75

Com o valor patrimonial por ação de R$ 75, é possível chegar ao P/VPA do fundo:

P/VPA = preço / valor patrimonial

P/VPA = R$ 80 / R$ 75 = 1,07

Para entender se a cota do fundo está cara ou barata, é comum usar os seguintes valores como referência:

• P/VPA < 1: FII negociado em um preço abaixo do seu valor patrimonial;
• P/VPA > 1: FII negociado em um preço acima do seu valor patrimonial;
• P/VPA = 1: FII negociado em um preço igual ao seu valor patrimonial;

Mas, assim como os demais indicadores, não é recomendado analisar somente essa métrica separada, segundo especialistas. Um fundo imobiliário com um preço abaixo do seu valor patrimonial, por exemplo, pode representar uma ótima oportunidade ou um risco grande. 

Como aplicar em fundos imobiliários?

Para investir nos diversos tipos de fundos imobiliários, o investidor precisa abrir a conta em uma corretora de sua confiança, selecionar os ativos que deseja investir e comprar pelo home broker.

Em resumo, o processo é o seguinte: 

1. Criar a conta em uma corretora; 
2. Descobrir o perfil investidor (esse teste costuma estar disponível dentro da própria corretora de valores); 
3. Selecionar os fundos imobiliários com base no perfil investidor, objetivos e indicadores; 
4. Transferir quanto o investidor quer investir para a corretora; 
5. Abrir o home broker e pesquisar o ativo que deseja; 
6. Colocar a quantidade e o preço por cota do fundo e comprar.

Quando a compra for realizada, o valor vai ser descontado do saldo da sua conta.