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Carteira Top FII

A Carteira Top FII é compostas por Fundos Imobiliários que possuem boas expectativas no pagamento de rendimentos, assim como preços atrativos que também possibilitem a valorização da cota no longo prazo.

Carteira de Fundos Imobiliários

Delay de 15 minutos

Código Alocação Segmento Preço Atual Preço Teto DY proj. (12 meses)
RBRF11 22.5% FOF R$92 R$110,00 8.59%
RBRR11 22.5% Recebíveis R$102,55 R$105,00 7.64%
CPTS11 22.5% Recebíveis R$101,19 R$110,00 8.30%
VILG11 22.5% Logístico R$119,35 R$122,00 5.57%
VISC11 5.00% Shopping R$111,36 R$120,00 4.55%
BRCR11 5.00% Lajes Comerciais R$84,85 R$101,30 6.60%

Desempenho da carteira

+10.35%

Desempenho do índice IFIX no mesmo período

+5.8%

Objetivo

O objetivo desta carteira é superar o IFIX (principal índice de referência dos fundos imobiliários) no longo prazo, através de uma criteriosa análise fundamentalista e entregar um retorno anual em dividendos de 6,5% a 7%.

Perfil do investidor

Conservador Moderado Experiente

Seleção dos ativos

A Carteira Top FII está diversificada em 6 fundos imobiliários, no qual cada ativo deve possuir uma alocação de acordo com a tabela acima. Selecionamos alguns segmentos do mercado imobiliário através de 5 tipos de fundos (Fundo de Fundos, Recebíveis, Logístico, Shopping e Lajes Comerciais) no qual avaliamos ser a melhor relação risco retorno no atual cenário de mercado.

Cenário

Analisando do ponto de vista operacional do setor imobiliário em 2020, apesar da crise, foi excelente para as construtoras e imobiliárias, com a taxa a Selic na mínima histórica, dando impulso na tomada de crédito para compra de imóveis. Acredito que 2021 será mais um ano bom, porém em ritmo menor com a elevação dos juros. Do ponto de vista dos fundos imobiliários, a dinâmica é um pouco diferente, pois a receita na maior parte vem de aluguéis e 2020 foi um ano desafiador para manter a taxa de ocupação e controlar a inadimplência. Mas, com a retomada das atividades até o final de 2021, a situação tende a melhorar muito para os FIIs e para o mercado de forma geral. Apesar dos juros subirem, os rendimentos de alguns Fundos Imobiliários deve se manter acima de 6%.

Com o isolamento social, os fundos de shoppings e de escritórios (laje corporativa) tendem a ser mais impactados, o risco de inadimplência, vacância, queda das receitas e do rendimento dos fundos podem ser precificados negativamente no valor da cota negociada em bolsa. Já os fundos de "papéis", como CRI e LCI, sofrem menos impactos de curto prazo, pois os títulos continuam rendendo, se não houver uma crise de crédito, que não foi o caso até aqui. Além disso, alguns destes títulos são indexados à inflação que nos últimos 12 meses está com os principais índices (IPCA e IGPM) sob forte pressão e por isso estes ativos se tornam importantes instrumentos de preservação do capital nesta situação e ganham mais atratividade. Outro destaque, é que alguns destes títulos são indexados ao CDI e neste novo ciclo de alta da taxa Selic, tendem a beneficiar o cotista com rendimentos melhores.

Continuamos atento aos segmentos de Shopping e Laje corporativa, com exposição menor da carteira, mas lembrando que estão descontados e com preços que não veremos durante um bom tempo, pode ser uma oportunidade. Na carteira priorizamos os Fundos Imobiliários de “papéis” indexados a inflação e ao CD,I e também, FIIs de Galpão Logístico que continuam em um momento positivo com o crescimento do e-commerce e necessidade de ampliação dos canais de distribuição por parte das empresas.

RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11)

Sobre o fundo: o fundo RBR Alpha (RBRF11) é um fundo Multiestratégia que fez sua primeira emissão de cotas em 2017 e teve sua origem como FoF (fundo que compra cotas de outros fundos). Atualmente faz parte do IFIX (principal índice de referência dos fundos imobiliários) e é gerido pela RBR Asset. O fundo tem o objeto de auferir rendimentos e ganhos de capital na aquisição de cotas de Fundos Imobiliários, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e outros ativos líquidos ligados ao mercado imobiliário.

Tese de investimento: é um produto dinâmico com o portfólio diversificado que reduz o risco de concentração em determinados segmentos que tendem a ser mais prejudicados em momentos de crise. Com o agravamento da pandemia e novas medidas de restrições, estes impactos podem ser minimizados em fundos com esta característica. O componente de ganho de capital é relevante na tomada de decisão dos investimentos realizados pelo fundo, seguindo a linha de investir em ativos com potencial de valorização e ao mesmo tempo garantir ativos que pagam dividendos e geram rendimento recorrente aos seus cotistas.

Portfólio do fundo: a alocação de recursos entre “tijolo” e “papel” é definida em função das oportunidades de mercado (primário e secundário), sendo que nos momentos em que os fundos de tijolo estiverem com valuations com menos prêmio, a alocação em papel será maior. Atualmente conta com 7 CRIs e 31 FIIs no portfólio, destes, 53% estão em fundos de tijolo e 33% em fundo de papel ou estratégias de crédito. Alocação por segmento: Corporativo (25%); Galpão Logístico (12%); Shopping (7%); Recebíveis (48%); Outros (8%).

RBR Rendimento High Grade FII (RBRR11)

Sobre o fundo: o RBRR11 é um fundo de recebíveis imobiliários que tem o obje8vo de inves8r em 9tulos e valores mobiliários por meio de diversos a8vos financeiros, como: Cer8ficados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. A RBR Asset é uma gestora de recursos independente, 100% focada no mercado imobiliário e executa estratégias de inves8mentos em incorporação, renda, crédito imobiliário, FIIs listados e inves8mentos nos EUA. Atualmente, a RBR gere aproximadamente R$5 bilhões em a8vos imobiliários através de Fundos de Inves8mentos e Club Deals. Adicionalmente, os sócios possuem par8cipação nos fundos da casa, o que alinha os interesses do fundo com dos co8stas. O diferencial do fundo é o inves8mento em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e boas garan8as atreladas à operação.

Tese de investimento: a tese de inves8mentos do RBR Rendimento High Grade está baseada nos seguintes fatores: carteira diversificada; garan8as robustas e localizadas em regiões premium; 8me de gestão de ponta com experiência no setor imobiliário e boa liquidez. Atualmente, o fundo segue três estratégias com parâmetros e metodologias muito bem definidas.

Portfólio do fundo: o fundo possui uma carteira de crédito bem diversificada, com diferentes credores, emissores, vencimentos e indexadores (50% em CDI e 50% em inflação). Com um novo cenário, onde projeta-se o início de um ciclo de alta da taxa Selic, para 5,25% a 6,% em 2021, exposição a títulos indexados ao CDI é interessante, além dos ativos indexados a inflação que estão sendo beneficiados no curto prazo pela explosão do IGP-M e alta do IPCA. Em termos de remuneração, a carteira do fundo possui uma taxa média de CDI + 2,72% ao ano com um duration médio de 3,8 anos. Comparando com a NTN-B 2025 nas projeções do Banco Central, o rendimento da carteira do fundo pode abrir um spread de 3,19% em relação ao título público. Os títulos indexados estão remunerando da seguinte forma: IPCA + 6,7% (22% do portfólio); IGPM + 5,2% (28% do portfólio) e CDI + 2,4% (50% do portfólio). Atualmente, 90% das operações estão com rating maior ou igual a “A”, 83% das garantia estão localizadas na região Sudeste com uma razão de 1,7x o tamanho da operação, são R$634 milhões investidos em 33 CRIs com os lastros expostos em: Laje Corporativa (31%), Residencial (43%), Galpão Logístico (14%) e Shopping (9%).

Capitânia Securities II (CPTS11)

Sobre o fundo: o Capitânia Securities II é um fundo de recebíveis com exposição a akvos high grade, além de inveskr em cotas de fundos imobiliários majoritariamente de CRI. O pormólio do fundo é diversificado e conta com operações estruturadas pela própria gestora do fundo, o que se torna um diferencial com a diminuição do nível de risco de sua carteira. O fundo é gerido pela Capitânia, uma gestora de recursos que atua no mercado em quase vinte anos e de grande reconhecimento no mercado de crédito.

Tese de investimento: carteira de crédito pulverizada; gestão reconhecida; garankas robustas; e credores com baixo risco. Porém, devemos destacar que quando inveskmos em fundos que compram “papel”, há riscos envolvidos no fundo como inadimplência, pré- pagamento e mercado. Uma eventual insolvência dos devedores pode acarretar atrasos ou calote. O risco de pré-pagamento é quando a empresa recompra os ptulos de dívida e toma novos papéis por taxas mais baratas. E o risco de mercado com flutuações no valor das cotas negociadas em bolsa.

Porfólio do fundo: em termos da carteira de CRIs, o fundo possui cerca de 36 papéis, pulverizados em diferentes devedores e segmentos, com exposição a papéis de qualidade e garankas bem amarradas. O fundo veio mudando o perfil da carteira durante os úlkmos três anos para um viés mais high grade e com maior diversificação por segmento. Além disso, grande parte dos papéis é estruturada dentro da gestora (75% da carteira atual de CRIs), o que possibilita a geração de valor via negociação de taxas e garankas em operações exclusivas. Por fim, o target da gestão é entregar um rendimento de CDI + 3,0% ao ano. Já́ a carteira de cotas de fundos imobiliário apresenta diversificação em 41 FIIs e dentre os diversos segmentos, 28,4% são de FIIs de papel. O pormólio de FIIs alcançou uma representakvidade de 33% do patrimônio líquido do fundo.

BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)

Sobre o fundo: o BC Fund é um dos maiores FIIs listados em bolsa do Brasil, e suas cotas são negociadas na BM&F BOVESPA desde seu IPO, ocorrido em dezembro de 2010. O fundo adota uma gestão anva de sua carteira, com o objenvo primordial de invesnr em escritórios comerciais de laje corporanva com renda no Brasil, estrategicamente localizados em grandes centros urbanos, por meio da aquisição de imóveis comerciais de escritórios. Gerido pelo BTG Pactual, um dos maiores players do mercado de FIIs, o fundo conta com gestores experientes que estão trabalhando na prospecção de novos locatários para redução da vacância dos imóveis em tempos de crise e atuando na compra e venda de anvos buscando oportunidades de negócios e renovando o porpólio.

Tese de investimento: mesmo em um cenário de curto prazo desafiador e de mudanças na forma como as empresas estão tocando suas anvidades fora do espaço rsico de um escritório, o segmento de lajes corporanvas que possuem no porpólio anvos premium deverão ter um bom desempenho nos próximos anos, em virtude do baixo nível de vacância associado ao baixo nível de lançamentos previstos. Além disso, o nível de preço atual torna o invesnmento uma oportunidade, com o anvo sendo negociado a 0,78x o seu valor patrimonial. Dentre as vantagens do BRCR11: maior fundo de lajes corporanvas da indústria; carteira diversificada; visão de longo prazo posinvo para o segmento de lajes corporanvas; alta liquidez e gestão reconhecida. Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários pode acarretar inadimplência nos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos inquilinos, o que impactaria a rentabilidade do fundo.

Porfólio do fundo: o porpólio do BC Fund é composto por imóveis de escritórios localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, concentrado em edircios comerciais corporanvos de alta qualidade (Classe AAA e A). Os imóveis são locados por uma variedade de empresas nacionais e mulnnacionais. Atualmente, o BRCR11 possui 228.888 metros quadrados de área bruta locável, um porpólio pulverizado em 14 empreendimentos, sendo a maior parte dos anvos localizada na cidade de São Paulo. Os edircios estão localizados na região da Avenida Paulista, Itaim Bibi, Chucri Zaidan, Chácara Santo Antônio, Jardim São Luiz, Jabaquara e na Avenida das Nações Unidas. O fundo possui mais de 70 contratos de locação, com parte deles atrelados a grandes empresas como a Petrobras, Itaú, Volkswagen, TIM, entre outras. A vacância financeira do fundo está em 9,3% atualmente e de 21,2% sobre o total de ABL em m2.

Vinci Logística FII (VILG11)

Sobre o fundo: o Vinci Logística FII (VILG11) é um fundo do segmento logístico e fez sua primeira emissão de cotas em 2018, portanto é um fundo relativamente novo, porém já é um dos maiores do mercado. Atualmente, possui 416.000 metros quadrados de área bruta locável e faz parte do IFIX (principal índice de referência dos fundos imobiliários). Gerido pela tradicional gestora Vinci Partners, o fundo está sob comando de Ilan Nigri, gestor responsável pelo fundo, diretor de Real Estate na Vinci, engenheiro civil e atua no mercado desde 1995. Ilan tem experiência de anos trabalhando na linha de desenvolvimento imobiliário e está há 11 anos na gestora fazendo parte do experiente e entrosado time de Real Estate que já passou por diversos ciclos de mercado.

Tese de investimento: gostamos da estratégia adotada pelo fundo na qual está estruturada em cinco pontos principais: (I) E-commerce: as estruturas dos seus ativos possuem plantas flexíveis que se adaptam rapidamente às necessidades do e-commerce que nos últimos meses cresceu muito com várias atividades econômicas aderindo ao modelo digital, por conta da pandemia de Covid-19. (II) Condomínios logísticos: permitem uma maior diversificação de locatários e consequentemente menor risco de inadimplência. (III) Parcerias estratégicas, (IV) BTS: sigla para “built to suit”, contrato de locação no qual o inquilino encomenda a construção do imóvel para atender especificamente às suas necessidades, normalmente através de contratos de longo prazo e com garantias robustas. (V) Localização estratégica: proporciona vantagem competitiva e comercial pela qualidade da região.

Portfólio do fundo: o portfólio do Fundo ao final do mês de março era composto por participação em 13 imóveis, distribuídos em 6 estados do país, totalizando mais de 448 mil m2 de ABL próprio.

Vinci Shopping Centers FII (VISC11)

Sobre o fundo: o Vinci Shopping Center FII (VISC11) é um fundo do segmento de shopping/varejo e foi criado em 2014. Atualmente, possui 158.900 metros quadrados de área bruta locável, 1,85% de parncipação no IFIX (principal índice de referência dos fundos imobiliários). Gerido pela tradicional gestora Vinci Partners, o fundo está sob comando de profissionais experientes, como por exemplo, Leandro Bousquet, ex-CFO e diretor de aquisições da BR Malls. O Fundo tem por objenvo a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos, preponderantemente em shopping centers, bem como o ganho de capital obndo com a compra e venda dos mesmos. O Vinci Shopping Centers FII (VISC11) tem uma estratégia de crescimento focada em aquisições de imóveis prontos, embora possa realizar reformas, expansões ou benfeitorias nos imóveis com o objenvo de potencializar os retornos decorrentes de sua exploração comercial.

Tese de investimento: o momento atual é desafiador e o segmento de shopping é um dos mais afetados neganvamente pelas restrições impostas pela pandemia de Covid-19. Porém, esta é uma visão de curto prazo e como o objenvo da nossa carteira é de longo prazo, o nível atual de preço se torna uma grande oportunidade para comprar cotas do quarto maior fundo em valor patrimonial e terceiro em ABL do segmento de Shopping.

Apesar das quedas no rendimento nos úlnmos 12 meses, o fundo conseguiu entregar mais que seus pares (3,78%). Porém, o objenvo aqui é correr um risco controlado no curto prazo, abrir mão de uma parte dos rendimentos, para comprar um porpólio de shoppings de maior qualidade no mercado e colher os frutos no médio e longo prazo.

A inadimplência líquida do mês de março foi de 9,4%. Os descontos anngiram 20,4% do faturamento total do porpólio em função dos incennvos para manter os lojistas nos shoppings. A taxa de ocupação encerrou o mês em 92%.

Porfólio do fundo: o porpólio do Fundo é composto por parncipação em 15 shoppings em 10 diferentes estados, administrados por 9 administradoras disnntas, totalizando mais de 158,9 mil m2 de ABL própria.

Observações

Para a melhor diversificação e equilíbrio (risco x retorno), sugerimos as alocações percentuais para cada FII na carteira .

Se não puder diversificar, priorize o FII da carteira que é possui o maior percentual de alocação.

A coluna “Preço Teto” é o valor máximo que você deve pagar pela cota do fundo.

ATENÇÃO: ao atingir “Preço Teto”, o FII devem ser mantido na carteira até a próxima atualização mensal, onde informaremos se será modificado o preço teto ou se o ativo será substituído.

A rentabilidade da carteira é calculada com base no preço de fechamento das cotas no último dia útil do mês.

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Sobre o Analista

Hugo Simas Carone

José Falcão C. Castro

Analista de Investimentos na Easynvest com 15 anos de experiência no mercado financeiro, atuando com análise, consultoria de investimentos e mesa de operações Bovespa e BM&F.

Formado em Administração de Empresas com pós-graduação em Gestão Financeira, possui as certificações CFP® e CNPI-P.

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