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Carteira Top FII

A Carteira Top FII é compostas por Fundos Imobiliários que possuem boas expectativas no pagamento de rendimentos, assim como preços atrativos que também possibilitem a valorização da cota no longo prazo.

Carteira de Fundos Imobiliários

Atualizado em 01-12-2021

Delay de 15 minutos

Código Alocação Segmento Preço Atual Preço Teto DY (12 meses)
RBRR11 12% Recebíveis R$94,72 R$100,00 9.45%
CPTS11 12% Recebíveis R$96,3 R$102,00 12.69%
KNSC11 12% Recebíveis R$94,8 R$102,00 12.08%
MXRF11 12% Recebíveis R$9,93 R$10,15 8.48%
DEVA11 12% Recebíveis R$98,34 R$105,00 19,28%
BRCO11 7% Logística R$87,99 R$95,00 6.99%
BTLG11 7% Logística R$101,7 R$108,00 8.02%
VILG11 7% Logística R$85,9 R$100,00 7.20%
VISC11 7% Shopping R$94,05 R$105,00 5.37%
BRCR11 7% Escritório R$63,4 R$91,00 8.86%
RBRF11 5% FoF R$67,45 R$90,00 11.09%

Desempenho da carteira

-3.08%

Desempenho do índice IFIX no mesmo período

-3.63%

Objetivo

O objetivo desta carteira é superar o IFIX (principal índice de referência dos fundos imobiliários) no longo prazo, através de uma criteriosa análise fundamentalista e entregar um retorno anual em dividendos de 6,5% a 7%.

Perfil do investidor

Conservador Moderado Experiente

Cenário

Assim como o mês de outubro, em novembro o risco fiscal no Brasil seguiu sendo o principal motivo para um desafiador cenário macroeconômico, principalmente com o desenrolar da PEC dos Precatórios e temores quanto à novos furos no Teto de Gastos. Além disso, para agravar ainda mais o cenário delicado, a nova variante do coronavírus na África do Sul causou uma completa reviravolta nos mercados globais no final do mês passado e intensificou o movimentos de fuga do risco e forte busca por proteção nos Treasuries americanos, dólar e no ouro.

As primeiras informações sobre a variante indicam forte poder de mutação e o grande receio é de que seja resistente às vacinas. Segundo a OMS, será preciso algumas semanas para se estabelecer o impacto dessa nova onda, mas a notícia já assustou o mundo, com vários países fechando suas fronteiras.

Nos mercados, a variante representa o risco de uma reversão das perspectivas de recuperação econômica, com eventuais lockdowns que já ocorrem na Europa, onde os casos de Covid já vinham recrudescendo. Neste contexto de pandemia voltando a assustar, o petróleo registrou um forte tombo, o dólar recuou ante moedas rivais porque uma nova onda da pandemia atrasaria um aperto monetário pelo Fed. Nos emergentes, o dólar é buscado como proteção, com a desvalorização em bloco das moedas desse grupo de países. Também, os juros futuros caíram em toda a curva DI, devolvendo as apostas mais agressivas para a Selic. Ou seja, o mês terminou feio, com as incertezas da pandemia de volta.

O Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na B3 – aprofundou ainda mais as perdas acumuladas em 2021. No mês, recuou mais 3,64% e acumula queda de 10,17% em 2021. O desempenho reforça a nossa recomendação aos investidores de maior seletividade na escolha dos fundos imobiliários.

Os fundos de papel apresentam maior atratividade, pois repassam para seus rendimentos de forma mais rápida a alta da inflação e do juro. Na estratégia de crédito (CRIs), a inflação acima de 10% a.a. observada no ambiente brasileiro e a elevação do juros tem contribuído para maiores retornos nominais das operações. Por mais que o ambiente macroeconômico acenda um sinal de alerta, observarmos níveis saudáveis de liquidez e solvências das empresas devedoras dentro da composição dos fundos que sugerimos.

Os fundos de tijolo, no momento, são oportunidades de ganho de capital, seja pelo desconto em relação ao valor patrimonial, ou pela comparação em relação ao custo de reposição, pois com a inflação da construção civil (INCC) atingindo 15% nos últimos 12 meses e a escassez de terrenos nas melhores regiões, replicar esses edifícios corporativos ficou mais caro nesse período. Seguimos preferindo fundos com portfólios de qualidade e bem localizados, características muito bem-vindas em tempos turbulentos como o que estamos vivendo atualmente, principalmente na laje corporativa. Aliado a isso, o mercado mostrou-se resiliente em termos de ocupação nas melhores localizações, com estatísticas favoráveis aos proprietários em áreas como Faria Lima, JK, Paulista e Itaim em São Paulo.

Olhando para o setor Corporativo ainda, é visível que a cada dia o retorno aos escritórios se intensifica. Com a vacinação avançada e com o retorno das aulas presenciais, a ocupação dos edifícios corporativos tem retornado gradualmente, com tendência mais clara de um modelo híbrido de trabalho, majoritariamente presencial.

Já do lado dos fundos imobiliários de logística, o foco está no desempenho do e-commerce durante a Black Friday e a expansão do comércio eletrônico durante a pandemia tem estimulado o segmento nos últimos meses. Logística segue com newsflow setorial bastante positivo, impulsionado por uma demanda recorde por áreas de galpão. De acordo com a Siila (consultoria especializada em mercado imobiliário), a região de São Paulo fecha o 3T21 com o menor nível de vacância histórica, com regiões como Cajamar e Guarulhos apresentando vacâncias próximas de 5%, níveis bastante favoráveis aos proprietários.

Quanto à Shoppings, a recuperação dos indicadores operacionais aos níveis pré-pandemia já se mostram em recuperação. Depois de todo o período desafiador de fechamento ocorrido pelas restrições sanitárias, o setor provou-se resiliente e até mesmo flexível. Continuamos convictos que o pior já passou e mesmo que mutações da Covid assustem os mercados, os impactos não devem ser nas mesmas proporções já vistas. Os ativos no Brasil passaram nos últimos anos por um processo de mudança que posicionou os shoppings como um local de entretenimento, gastronomia e serviços, tornando-os extremamente relevantes nas comunidades onde estão inseridos. Esta mesma tendência é observada no mercado americano, reforçando a assertividade da indústria brasileira nos últimos anos.

A NTN-B 2035, título público pós fixado referência de longo prazo, atingiu patamares acima de 5%, refletindo o mal humor do mercado quanto ao risco Brasil. Neste contexto, o IFIX segue com uma pressão negativa no ano com queda de 10,17% até Nov/21. Entendemos que, apesar de no curto-médio prazo não visualizarmos otimismo no cenário macro que possam impulsionar uma recuperação forte do IFIX, o micro dos fundos e dos imóveis tem sido bastante positivo, o que nos traz conforto quanto ao posicionamento do portfólio quando o momento macroeconômico estiver mais claro.

Inflação

No ano, até outubro, o IPCA acumula alta de 8,24% e em 12 meses, +10,67%.

O IGP-M variou 0,02% em novembro, após alta de 0,64% no mês anterior;
Com este resultado o índice acumula alta de 16,77% no ano e de 17,89% em 12 meses;
Em novembro de 2020, o índice havia subido 3,28% e acumulava alta de 24,52% em 12 meses.

Atualizações

Para o mês de dezembro, não vamos fazer modificações no portfólio. Mantemos 11 ativos diversificados em 5 segmentos de fundos imobiliários e conforme comentamos na edição do relatório anterior, uma carteira mais pulverizada e menos concentrada neste momento desafiador da economia brasileira é prudente para o investidor, reduzindo riscos e possibilitando retornos mais consistentes no médio e longo prazo.

Portanto mantemos a nossa carteira da seguinte forma:

Fundos de recebíveis imobiliários: 60% do portfólio com uma yield médio em novembro de 1,13% ao mês.
Fundos de galpões logísticos: 21% do portfólio com uma yield médio em novembro de 0,70% ao mês.
Fundos de shoppings: 7% do portfólio com uma yield médio em novembro de 0,65% ao mês.
Fundos de escritórios: 7% do portfólio com uma yield médio em novembro de 0,72% ao mês.
Fundos de Fundo: 5% do portfólio com uma yield médio em novembro de 0,87% ao mês.

Desta forma, a carteira apresentou no mês de novembro um yield médio de 0,91%, equivalente a 11,53% ao ano.

RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11)

Sobre o fundo: o fundo RBR Alpha (RBRF11) é um fundo Multiestratégia que fez sua primeira emissão de cotas em 2017 e teve sua origem como FoF (fundo que compra cotas de outros fundos). Atualmente faz parte do IFIX (principal índice de referência dos fundos imobiliários) e é gerido pela RBR Asset. O fundo tem o objetivo de auferir rendimento e ganho de capital na aquisição de cotas de Fundos Imobiliários, Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e outros ativos líquidos ligados ao mercado imobiliário.

Tese de investimento: o RBRF11 é um fundo dinâmico e com o portfólio diversificado que reduz o risco de concentração em determinados segmentos que tendem a ser mais prejudicados em momentos de crise. Em tempos de incertezas gerados pela pandemia de Covid-19, estes impactos podem ser minimizados em fundos com esta característica. Gostamos da gestão ativa do fundo, onde o componente de ganho de capital é relevante na tomada de decisão dos investimentos realizados pelo gestor, seguindo a linha de investir em ativos com potencial de valorização e ao mesmo tempo garantir ativos que pagam dividendos e geram rendimentos recorrentes aos seus cotistas. Enxergamos espaço para o fundo voltar a negociar com algum prêmio sobre o valor patrimonial. Inclusive, olhando para o histórico do RBRF11 desde o início, o Fundo negocia em média com um prêmio de cerca de 4% sobre valor patrimonial.

Portfólio do fundo: a alocação de recursos entre “tijolo” e “papel” é definida em função das oportunidades de mercado (primário e secundário), sendo que nos momentos em que os fundos de tijolo estiverem com valuations com menos prêmio, a alocação em papel será maior. Atualmente, o RBRF11 conta diretamente com 9 CRIs na carteira e mais de 30 FIIs no portfólio, destes, 55,7% estão em fundos de tijolo e 44,3% em fundo de papel. Alocação por segmento: corporativo (24%); galpão logístico (11%); shopping (6,8%); recebíveis (44,3%); outros (11,9%).

RBR Rendimento High Grade FII (RBRR11)

Sobre o fundo: o RBRR11 é um fundo de recebíveis imobiliários que tem o objetivo de investir em títulos e valores mobiliários por meio de diversos ativos financeiros, como: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. A RBR Asset é uma gestora de recursos independente, 100% focada no mercado imobiliário e executa estratégias de investimentos em incorporação, renda, crédito imobiliário, FIIs listados e investimentos nos EUA. Atualmente, a RBR gerencia aproximadamente R$ 5 bilhões em ativos imobiliários através de Fundos de Investimentos e Club Deals.

Tese de investimento: a tese de investimento do RBR Rendimento High Grade está baseada nos seguintes fatores: carteira diversificada com títulos de boa qualidade de crédito; garantias robustas e localizadas em regiões premium; time de gestão com vasta experiência no setor imobiliário e boa liquidez nas cotas negociadas em bolsa. Adicionalmente, os sócios possuem participação nos fundos da casa, o que alinha os interesses do fundo com dos cotistas. Outro diferencial do RBRR11, é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e boas garantias atreladas à operação.

Portfólio do fundo: o fundo possui uma carteira de crédito com 41 CRIs, com diferentes credores, emissores, vencimentos e indexadores (35% em CDI, 57% em inflação e 8% prefixado). Com um novo cenário, onde projeta-se um ciclo de alta da taxa Selic, exposição a títulos indexados ao CDI é necessário, além dos ativos indexados a inflação que estão sendo beneficiados atualmente pela explosão do IGP-M e alta do IPCA. Em termos de remuneração, a carteira do fundo possui uma taxa média de CDI + 2,52% ao ano com duration médio de 3,9 anos (menor prazo, menor risco). Os títulos indexados estão remunerando da seguinte forma: IPCA + 6,1% (34% da carteira); IGP-M + 5,2% (19% da carteira) e CDI + 2,7% (32% da carteira). Atualmente, 91% das operações estão com rating maior ou igual a “A”, 88% das garantia estão localizadas na região Sudeste com uma razão de 1,7 vez o tamanho da operação, são 41 CRIs com os lastros expostos em: Laje Corporativa (43%), Residencial (25%), Galpão Logístico (24%) e Shopping (5%).

Capitânia Securities II (CPTS11)

Sobre o fundo: o Capitânia Securities II é um fundo de recebíveis com exposição a ativos high grade, além de investir em cotas de fundos imobiliários majoritariamente de CRI. O portfólio do fundo é diversificado e conta com operações estruturadas pela própria gestora do fundo, o que se torna um diferencial e reduz o nível de risco da carteira. O fundo é gerido pela Capitânia, uma gestora de recursos que atua há quase vinte anos e de grande reconhecimento no mercado de crédito.

Tese de investimento: carteira de crédito pulverizada; gestão reconhecida; garantias robustas; e credores com baixo risco. Porém, devemos destacar que quando investimos em fundos que compram “papel”, há riscos envolvidos como inadimplência, pré-pagamento e mercado. Uma eventual insolvência dos devedores pode acarretar atrasos ou calote. O risco de pré-pagamento é quando o tomador recompra os títulos de dívida e estrutura uma nova por taxas mais baratas. E para finalizar os fatores de riscos, há também o risco de mercado com flutuações no valor das cotas negociadas em bolsa.

Portfólio do fundo: o fundo possui 47,4% do patrimônio líquido divididos em 25 CRIs. O segmento com maior percentual de alocação é o de shopping centers com 44,2% da carteira de crédito. O volume da carteira é de R$ 1,369 bilhão, com duration médio de 6,2 anos, taxa nominal média de 13,2% e LTV médio de 55,3%. Além dos certificados de recebíveis imobiliários, o Fundo possui 42,1% do patrimônio líquido divididos em 74 FIIs. O percentual de FIIs de “papel” na carteira de FIIs está em 10,9%. Por fim, o target da gestão é entregar um rendimento de CDI + 3,0% ao ano. (última atualização em outubro de 2021)

Kinea Securities (KNSC11)

Sobre o fundo: o portfólio do KNSC11 é dedicado ao investimento em ativos de renda fixa de natureza Imobiliária com risco moderado, especialmente em: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) com remuneração atrelada a taxas de juros reais de prazo longo e cotas de fundos imobiliários. A Kinea nasceu em 2007 liderada por ex executivos do BankBoston com o objetivo fazer gestão de investimentos de longo prazo e de forma independente, mas com o respaldo de um grande grupo financeiro, o Itaú Unibanco, trazendo solidez em seus processos e controles internos. Deixaram de ser uma gestora de multimercados para ser uma plataforma com diversas áreas de negócios como: Imobiliário, Private Equity, Previdência, Infraestrutura, Ações, Renda Fixa, além dos Multimercados.

Tese de investimento: o fundo possui algumas características às quais gostamos, como: capacidade de originar operações exclusivas e customizadas, adicionando mais valor aos ativos, que possibilita uma carteira concentrada de operações de crédito privado mais rentável e que a gestora confia, especificamente atreladas às taxas de juros reais de longo prazo. Vale destacar que o KNSC11 é um veículo dedicado primariamente à aquisição de CRI e, secundariamente, à aquisição de cotas de FII em operações específicas e oportunísticas, via de regra não acessadas por pequenos investidores. O Fundo possui mandato flexível, com liberdade para aquisição de operações com diferentes indexadores (juros reais e juros pós-fixados) e diferentes níveis de risco (high-grade e high-yield). Acreditamos que este mandato dinâmico contribuirá para uma boa performance do veículo em diferentes ciclos de mercado.

Portfólio do fundo: a carteira do fundo está composta da seguinte forma: CRI (94,1%), FII (4,7%) e caixa (1,2%). Em relação aos indexadores dos ativos na carteira do fundo, 89,5% é indexado ao IPCA e 9,3% ao CDI. O yield médio dos CRIs são: CDI + 6,76%; inflação + 7,26% e as cotas de FII estão entregando uma média de 9,89%. As maiores concentrações estão nos setores residencial (21,5%), logístico (22%) e escritórios (27,4%).

Maxi Renda FII (MXRF11)

Sobre o fundo: gerido pela XP Asset, o Maxi Renda FII tem como objetivo auferir renda e ganho de capital através da aplicação de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, cotas de FIIs e diretamente em imóveis comerciais e projetos imobiliários residenciais através de permutas.

Tese de investimento: o fundo segue a estratégia de manter um portfólio composto de CRIs com boa qualidade, com foco em originação e estruturação própria. Por este motivo, existem prêmios implícitos nas taxas dos papéis, que permite ao fundo gerar ganho de capital em operações no mercado secundário. Cabe ressaltar que esta estratégia de ganho de capital tem como objetivo gerar retornos recorrentes e não apenas pontuais. Além disso, o mandato do fundo possibilita um mix de estratégias, com ativos high grade que geram rendimentos recorrentes e previsíveis, permutas financeiras que oferecem uma TIR (taxa interna de retorno) mais atrativa, além do posicionamento tático e oportunístico em cotas de FIIs.

Portfólio do fundo: o fundo tem como objetivo de alocação, 80% do patrimônio líquido (PL) em CRIs com bons nomes de crédito, com carregos atraentes e alto potencial de ganho de capital recorrente conforme explicado acima e, até 20% do PL em permutas financeiras, que possuem boa rentabilidade, com taxas da ordem de INCC + 13% a.a. Os percentuais supracitados de 80% e 20% alocados nos books de CRIs e de permutas financeiras, respectivamente, podem sofrer alterações ao surgirem oportunidades pontuais de ganho de capital no book de FoF Imobiliário que não é o “coração” do Fundo e, sim, um posicionamento meramente tático. Atualmente tem 66% do PL em CRIs, 14% em permutas financeiras, 9% em caixa e 11% em FIIs.

BTG Pactual Logística FII (BTLG11)

Sobre o fundo: o BTLG11 tem por objetivo a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística. Gerido pelo BTG Pactual, um dos maiores players do mercado de FIIs, o fundo possui valor patrimonial em torno de R$ 1,4 bilhões, um dos maiores do segmento, com mais de 111.000 cotistas e nos últimos 30 dias apresentou uma liquidez média diária acima de R$ 6 milhões (volume negociado na B3). Atualmente o fundo possui uma ABL (Área Bruta Locável) de 455.000 metros quadrados distribuídos em 15 imóveis. O BTG Pactual Logística FII cobra uma taxa de administração de 0,90% ao ano e no último mês entregou um Yield de 0,70%, equivalente a 8,73% ao ano. O BTLG11 negocia a uma relação preço/valor patrimonial de 1,04 (ágio de 4% compreensível pelo momento mais resiliente do segmento), com uma vacância física de apenas 0,3% e possui uma representação de 1,53% no IFIX (principal índice de fundos imobiliários da B3).

Tese de investimento: o BTLG11 tem entregado um resultado acima da média, se comparado a pares do setor logístico e mantido um portfólio com nível de risco saudável. Estamos otimistas com o trabalho da gestão na renovação da carteira baseado em: gestão ativa buscando ganho de capital na venda de ativos, redução da exposição a ativos industriais para 3% da carteira (vs 31% em 2019), foco da carteira em ativos com o viés logístico, concentração em ativos de qualidade técnica A+ e aumento do prazo médio dos contratos de locação procurando reduzir o risco para os cotistas. Desta forma, confiando na qualidade dos imóveis, na diversificação e na ótima rentabilidade esperada, mantemos BTLG11 no nosso portfólio.

Portfólio do fundo: é composto por 14 imóveis, destes, 93% da ABL está no estado de SP, sendo 36% em um raio de 30km e 25% no raio de 60km da capital, ou seja, localizações privilegiadas. Em relação aos contratos de aluguel, 68% vence a partir de 2025, com um confortável prazo médio (WAULT) de 6 anos, 52% dos contratos do tipo típico e 48% atípico, consideramos interessante este equilíbrio do ponto de vista que cada tipo de contrato tem suas vantagens em momentos diferentes de mercado, além disso, 40% dos contratos são corrigidos pelo IGPM e 60% ao IPCA. Dentre os inquilinos, há gigantes como: Coca-Cola, BRF, Natura, Itambé, Ceratti, dentre outros em imóveis multiusuário. (última atualização em outubro de 2021)

Vinci Logística FII (VILG11)

Sobre o fundo: o Vinci Logística FII (VILG11) é um fundo do segmento logístico e fez sua primeira emissão de cotas em 2018, porém já é um dos maiores do segmento. Gerido pela tradicional gestora Vinci Partners, o fundo está sob comando de Ilan Nigri, gestor responsável pelo fundo, diretor de Real Estate na Vinci, engenheiro civil e atua no mercado desde 1995. Ilan tem experiência de anos trabalhando na linha de desenvolvimento imobiliário e está há 11 anos na gestora fazendo parte do experiente e entrosado time de Real Estate que já passou por diversos ciclos de mercado.

Tese de investimento: gostamos da estratégia adotada pelo fundo na qual está estruturada em cinco pontos principais: (I) E-commerce: as estruturas dos seus ativos possuem plantas flexíveis que se adaptam rapidamente às necessidades do e-commerce que nos últimos meses cresceu muito com várias atividades econômicas aderindo ao modelo digital, por conta da pandemia de Covid-19. (II) Condomínios logísticos: permitem uma maior diversificação de locatários e consequentemente menor risco de inadimplência. (III) Parcerias estratégicas. (IV) BTS: sigla para “built to suit”, contrato de locação no qual o inquilino encomenda a construção do imóvel para atender especificamente às suas necessidades, normalmente através de contratos de longo prazo e com garantias robustas. (V) Localização estratégica: proporciona vantagem competitiva e comercial pela qualidade da região, ou seja, poder de barganha e alta barreira de entrada.

Portfólio do fundo: o portfólio do fundo é composto por participação em 15 imóveis, distribuídos em 6 estados do país (87% dos imóveis estão na região sudeste), totalizando mais de 550 mil m2 de ABL própria, com 60 locatários, dentre eles: Tok&Stok, Magazine Luiza, Ambev, L'Oreal, Privalia, Whirpool, Grupo FEMSA e Unilog Express Logística. Em relação aos tipos de contratos, 78% são típicos e 22% atípicos, com um prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WAULT) 3,9 anos. O segmento de maior peso vem do e-commerce (38%), seguido de transportes logísticos (27%).

Vinci Shopping Centers FII (VISC11)

Sobre o fundo: o Vinci Shopping Center FII (VISC11) é um fundo do segmento de shopping/varejo e foi criado em 2014. Atualmente, possui 158.900 metros quadrados de área bruta locável, 1,85% de participação no IFIX (principal índice de referência dos fundos imobiliários). Gerido pela Vinci Partners, o fundo está sob comando de profissionais experientes, como por exemplo, Rodrigo Coelho e Leandro Bousquet, ex-CFO e diretor de aquisições da BR Malls. O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos, preponderantemente em shopping centers, bem como o ganho de capital obtido com a compra e venda dos mesmos.

Tese de investimento: o momento atual é desafiador e o segmento de shopping é um dos mais afetados negativamente pelas restrições impostas pela pandemia de Covid-19. Porém, esta é uma visão de curto prazo e como o objetivo da nossa carteira é de longo prazo, o nível atual de preço se torna uma grande oportunidade para comprar cotas do quarto maior fundo em valor patrimonial e terceiro em ABL do segmento de Shopping. O objetivo aqui é correr um risco controlado no curto prazo, abrir mão de uma parte dos rendimentos, para comprar um portfólio de shoppings de qualidade e colher os frutos no médio e longo prazo.

Portfólio do fundo: o portfólio do Fundo é composto por participação em 19 shoppings em 12 diferentes estados, administrados por 10 administradoras distintas, totalizando mais de 220 mil m2 de ABL própria. A inadimplência líquida do mês foi de 1,6% e está reduzindo gradualmente com a normalização das atividades comerciais. Os descontos concedidos aos lojistas atingiram 8,6% do faturamento total do portfólio, uma redução de 16,2 pontos percentuais em relação ao mesmo mês de 2020.

Devant Recebíveis Imobiliários FII (DEVA11)

Sobre o fundo: a política de investimentos do fundo consiste em auferir rendimentos e ganhos de capital advindos das aplicações em ativos financeiros com lastro imobiliário - CRI. A Devant Asset é uma gestora independente, fundada a partir do desejo dos sócios em oferecer excelência na gestão de recursos com foco em crédito privado e renda fixa. A equipe é composta por profissionais com ampla experiência no mercado financeiro e especialistas na gestão de ativos de crédito e renda fixa.

Tese de investimento: este é um FII com objetivo de apimentar a carteira, pois a sua alocação foca em títulos high yield, que são ativos de renda fixa de emissão privada lastreadas no mercado imobiliário e que pagam juros mais altos em relação à média da indústria. Isso acontece devido ao maior risco de crédito que esses títulos possuem, o que também gera oportunidades, pois os seus emissores oferecerem uma remuneração maior. Porém, isso não significa necessariamente uma baixa qualidade de crédito dos seus devedores e sim uma maior exposição a determinados segmentos que oferecem mais prêmio nas taxas. O fundo busca o objetivo de remunerar o investidor em 1% ao mês, porém não se trata de uma promessa.

Portfólio do fundo: com 89% da carteira em CRI, o fundo apresenta uma taxa média ponderada dos seus títulos de 10,35% + inflação (92,2% IPCA; 5,8% IGPM) e 5,93% + CDI (1,6% do portfólio). Em relação aos setores de exposição; corporativo (35%), multipropriedade (31%), shopping (4%) e loteamento (14%). Já olhando pelo lado da diversificação geográfica de suas operações, 28% do portfólio está concentrado na região sudeste, com mais de 10% no estado de SP, porém vale ressaltar que o fundo possui uma exposição regional interessante em outros estados do país que entendemos ser importante para redução de riscos locais e entrar em operações mais rentáveis. Além disso, possui uma carteira diversificada em mais de 50 ativos.

Bresco Logística FII (BRCO11)

Sobre o fundo: o BRCO11 possui gestão ativa com foco exclusivamente no segmento logístico. A gestora Bresco atua na aquisição, no desenvolvimento e na construção de propriedades por meio dos modelos de built to suit, sale-leaseback e desenvolvimento de propriedades para locação. Com elevado conhecimento, já concretizaram mais de 50 operações que superam 2 milhões de m2 de área construída. O Bresco Logística FII tem por objetivo a obtenção de renda, mediante locação ou arrendamento, com a exploração comercial de empreendimentos imobiliários nos segmentos logístico ou industrial.

Tese de investimento: se fosse para definir a principal vantagem do BRCO11, seria qualidade dos seus ativos. Além disso, conta com uma equipe bem-sucedida e de track-record no setor, portfólio de qualidade institucional em mercados com elevada barreira de entrada, inquilinos com baixo risco de crédito e geração de negócios recorrentes, distribuição de rendimento previsível e resiliente, expansões das propriedades existentes com rentabilidade marginal elevada, locações com potencial de valorização ao longo do ciclo e posicionamento sócio-ambiental diferenciada no setor.

Portfólio do fundo: o Bresco Logística FII possui 11 propriedades com 446 mil m2 de área bruta locável (ABL) e potencial para expansão da ABL em 6%. O portfólio do fundo encontra-se com uma receita anual estabilizada de mais de R$ 138 milhões, sendo 32% provenientes de propriedades localizadas na cidade de São Paulo. Os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 4,1 anos e 47% são atípicos. Aproximadamente 93% dos inquilinos são classificados como grau de investimento (escala global), AAA (br) ou AA (br) pelas agências de risco e as especificações técnicas de 10 das 11 propriedades são de classificação A+.

BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)

Sobre o fundo: o BC Fund é um dos maiores FIIs listados em bolsa do Brasil, e suas cotas são negociadas na B3 desde 2010. O fundo adota uma gestão ativa de sua carteira, com o objetivo primordial de investir em escritórios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente localizados em grandes centros urbanos, por meio da aquisição de imóveis comerciais de escritórios. Gerido pelo BTG Pactual, um dos maiores players do mercado de FIIs, o fundo conta com gestores experientes que estão trabalhando na prospecção de novos locatários para redução da vacância dos imóveis em tempos de crise e atuando na compra e venda de ativos buscando oportunidades de negócios e renovando o portfólio.

Tese de investimento: mesmo em um cenário de curto prazo desafiador e de mudanças na forma como as empresas estão tocando suas atividades fora do espaço físico de um escritório, o segmento de lajes corporativas que possuem no portfólio ativos premium deverão ter um bom desempenho nos próximos anos, em virtude do baixo nível de vacância associado ao baixo nível de lançamentos previstos. Além disso, o nível de preço atual torna o investimento uma oportunidade, com o ativo sendo negociado a 0,72 vezes o seu valor patrimonial. Dentre as vantagens do BRCR11: maior fundo de lajes corporativas da indústria; carteira diversificada; visão de longo prazo positiva para o segmento; alta liquidez e gestão reconhecida. Os principais riscos do fundo são de vacância e a insolvência dos locatários pode acarretar inadimplência nos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos inquilinos, o que impactaria a rentabilidade do fundo.

Portfólio do fundo: o portfólio do BC Fund é composto por imóveis de escritórios localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, concentrado em edifícios comerciais corporativos de alta qualidade (classe AAA e A) em 80% do portfólio. Os imóveis são locados por uma variedade de empresas nacionais e multinacionais em diversos setores. Atualmente, o BRCR11 possui 228.888 metros quadrados de área bruta locável (ABL), um portfólio pulverizado em 14 empreendimentos, sendo a maior parte dos ativos localizados na cidade de São Paulo (76,3% da receita total). O fundo possui mais de 70 contratos de locação, com parte deles atrelados a grandes empresas como a Petrobras, Itaú, Volkswagen, TIM, Samsung, entre outras. A vacância financeira do fundo está em 15,2% atualmente.

Observações

✔ Para a melhor diversificação e equilíbrio (risco x retorno), sugerimos as alocações percentuais para cada FII na carteira;
✔ A coluna “Preço Teto” é o valor máximo que se deve pagar pela cota do fundo;
ATENÇÃO: ao atingir “Preço Teto”, o FII deve ser mantido na carteira até a próxima atualização mensal, onde informaremos se será modificado o preço teto ou se o ativo será substituído;
✔ A rentabilidade da carteira é calculada com base no preço de fechamento das cotas no último dia útil do mês.

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Sobre o Analista

Hugo Simas Carone

José Falcão C. Castro

Analista de Investimentos na Nu invest com 15 anos de experiência no mercado financeiro, atuando com análise, consultoria de investimentos e mesa de operações Bovespa e BM&F.

Formado em Administração de Empresas com pós-graduação em Gestão Financeira, possui as certificações CFP® e CNPI-P.