O CIB cria um número único nacional para cada imóvel, unificando informações atualmente dispersas entre cartórios, prefeituras, órgãos federais e estaduais. Ele é parte do Sistema Nacional de Informações de Gestão Territorial (Sinter), coordenado pela Receita Federal.
“Com ele, cada imóvel poderá ser facilmente rastreado, independentemente da titularidade jurídica (pessoa física, holding, trust, offshore etc). Isso significa que há menos espaço para fragmentação patrimonial ou ocultação de titularidade“, afirma a advogada Manoela Vargas, head de Wealth Planning da TAG Investimentos.
O efeito mais imediato é no planejamento sucessório. Estruturas que se apoiavam em fragmentação patrimonial ou transferências indiretas de bens estarão mais expostas. É o caso de quotas de sociedades imobiliárias sem atualização imediata nos registros. Por outro lado, o CIB também traz vantagens, permitindo uma visão consolidada do patrimônio familiar, agilizando inventários e partilhas, além de tornar a gestão de holdings patrimoniais mais eficiente.
A integração de dados prevista pelo Sinter, que incluirá escrituras, registros e contratos em tempo real, vai facilitar o cruzamento automático de informações entre municípios, estados e União. “Este projeto visa integrar informações cadastrais e georreferenciais de todos os imóveis do país, unificando dados hoje espalhados. A transparência da situação de titularidade dos imóveis e a disponibilidade do cruzamento automático de dados serão facilitadores para as fiscalizações nos diferentes níveis de governo, seja o ITCMD nas transferências gratuitas pelos estados ou o ITBI nas transferências onerosas pelos municípios”, explica Vargas.
Esse avanço tecnológico na integração de dados ocorre no exato momento em que o Brasil redesenha a base tributária do patrimônio. Na prática, o CIB cria a infraestrutura de rastreabilidade e padronização cadastral, enquanto a Reforma Tributária, por meio do PLP 108, caminha para consolidar o valor de mercado como referência para a incidência dos tributos sobre transmissão de bens.
A especialista ressalta que, “no contexto das alterações legislativas trazidas pela Reforma Tributária (PLP 108), a base de cálculo do ITBI e ITCMD, tributos importantes em projetos de planejamento patrimonial e sucessório, irá se pautar no valor de mercado dos imóveis e participações societárias”. “Assim, mesmo que o CIB ainda não atribua automaticamente valores, o caminho é esse”, afirma ela.
CPF do imóvel não cria novos tributos
Embora o CIB não crie uma nova camada de tributação, ele deve facilitar a cobrança de tributos, principalmente o ITCMD (doações e heranças). “O CIB por si só não irá criar uma nova camada de tributação, mas facilitará a validação quanto à base de cálculo utilizada para o cálculo dos tributos. Com o CIB, essa discrepância tende a diminuir. Os valores poderão ser cruzados entre municípios, estados e entes federais, sendo que diferenças expressivas em relação ao ‘valor médio de mercado’ poderão gerar alertas automáticos de subavaliação”, alerta Vargas.
De acordo com a advogada, isso impacta diretamente estratégias que buscam diferimento tributário, como integralização por valor contábil ou doação subavaliada.
Para estratégias patrimoniais comuns, como holdings imobiliárias ou transferências antecipadas de bens, o novo cenário exige transparência e justificativa econômica. “No caso das holdings imobiliárias poderá haver uma exposição para aqueles casos em que o valor do imóvel integralizado foi subavaliado para fins de cálculo do ITBI ou a doação tenha sido estrategicamente realizada de forma indireta por meio da transferência de quotas societárias avaliadas patrimonialmente para fins de cálculo do ITCMD. O CIB permitirá confrontar esses valores com registros municipais e transações similares”, afirma a especialista.
Revisão de registros
Diante dessas mudanças, a recomendação é que proprietários e empresas revisem seus registros e estruturas patrimoniais. “O primeiro passo seria mapear e revisar todos os registros dos imóveis. Isso vale tanto para pessoas físicas com muitos bens quanto para holdings, já que o CIB irá ‘expor’ a relação entre imóveis e sócios. Vale também a revisão da documentação societária e contábil das holdings. É importante também revisitar as estruturas patrimoniais e sucessórias de forma a identificar eventual exposição devido a transferências informais ou subavaliadas”, orienta Vargas.
A especialista ressalta que, “no contexto das alterações legislativas trazidas pela Reforma Tributária (PLP 108), a base de cálculo do ITBI e ITCMD, tributos importantes em projetos de planejamento patrimonial e sucessório, irá se pautar no valor de mercado dos imóveis e participações societárias”. “Assim, mesmo que o CIB ainda não atribua automaticamente valores, o caminho é esse”, diz ela.
CIB: o que é o CPF do imóvel e quando passará a valer?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um número único e nacional que será atribuído a cada imóvel no país, funcionando como um “CPF do imóvel”. Ele integra e padroniza informações hoje espalhadas entre cartórios de registro, cadastros municipais, bases estaduais e dados federais. Na prática, o CIB cria uma identidade única para cada bem imobiliário, permitindo rastreabilidade completa da cadeia de titularidade e das operações ligadas a ele, independentemente de quem seja o proprietário ou do tipo de estrutura utilizada (pessoa física, holding, offshore ou trust).
A implementação será gradual: 2025 é dedicado à fase normativa e ao desenvolvimento técnico de integração das bases dentro do Sinter, enquanto a vinculação obrigatória do CIB a novas operações imobiliárias deve começar a ocorrer a partir de 2026. Depois dessa etapa inicial, o cronograma prevê a migração progressiva dos imóveis já existentes no país para o novo cadastro nacional, com prioridade para regiões mais digitalizadas e cartórios com maior nível de integração tecnológica.