Os FIIs mais promissores para investir em 2023, segundo analistas

Os fundos imobiliários (FIIs) mais promissores para o investidor empregar seu dinheiro em 2023 devem ser os de papel, segundo especialistas consultados pelo InvestNews. Isso porque sei principal ativo, os CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários), normalmente são atrelados à inflação oficial do país, que ainda sente reflexos do recente recuo nos preços.

“Os FIIs mais promissores para 2023 são os de papel atrelados ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que estão descontados e que ainda estão sendo impactados pela deflação”, afirma o analista do Clube FII, Danilo Barbosa.

Neste ano, o IPCA teve três meses de deflação consecutivos, entre julho e setembro, por conta da redução do preço do combustíveis, especialmente da gasolina, que cedeu por fatores como a alíquota máxima de Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS). Como o preço dos fundos estava indexado à inflação, as cotas perderam valor e ficaram mais “baratas”, na avaliação dos especialistas.

No entanto, o cenário econômico mudou e a inflação voltou a subir. O IPCA de novembro ficou em 0,41%. E o IPCA-15 de dezembro, que a prévia da inflação para o mês, subiu 0,52%, pressionado pelos custos de alimentos e transportes. Como a inflação deve continuar em alta no próximo ano, a recomendação é para a compra de fundos de papel indexados ao IPCA.

Por que o preço dos FIIs caiu em 2022?

O professor de finanças Arthur Vieira de Moraes, sócio do Clube FII, explica que para saber se a rentabilidade dos fundos imobiliários está alta ou baixa, é preciso comparar com os retornos da renda fixa.

“Quando você tem uma alta da taxa de juros, naturalmente o preço das cotas como um todo cai, isso é sistêmico. Vai caindo o preço das cotas para que o mesmo rendimento entregue uma rentabilidade maior do que investimento de renda fixa com baixo risco.”

A maioria dos fundos que tiveram a maior desvalorização nas suas cotas em 2022 foram os de recebíveis imobiliários (como CRIs), que refletem uma queda grande nos rendimentos por conta do que aconteceu com a inflação, especialmente o IPCA que chegou a ficar negativo. E com a queda dos rendimentos, também cai o preço das cotas.

“É uma situação de curto prazo porque a deflação já passou, a inflação está chegando a um patamar de cerca de 5% e os próximos rendimentos tendem a aumentar, principalmente dos fundos de papel.”

Arthur Vieira de Moraes

Quais os FIIs mais baratos de 2022?

Levantamento do Clube FII mostra os fundos imobiliários que estão com preço no seu menor patamar do último um ano, entre 20 de dezembro de 2021 a 16 de dezembro de 2022. Para isso, foram usados apenas os fundos que fazem parte da carteira atual do IFIX, que são 107 FIIs no total.

Segundo levantamento o RBR Properties (RBRP11), que faz parte do segmento híbrido e possui fundos de tijolo, foi o fundo com cota considerada mais barata em 2022, com variação negativa de 36,26% no ano.

O FII está com um problema no portfólio. Um prédio que representa 40% de todo o fundo está vazio, provocando a diminuição do rendimento, pois a geração de receita é menor, além da queda IPCA. O FII RBRP11 distribuía R$ 0,40 por mês caiu para R$ 0,27 no último mês.

O REC Renda Imobiliária (RECT11) ficou em segundo lugar no ranking dos mais baratos. O preço do fundo passou de R$ 73,52 em dezembro de 2021 para R$ 51,71 no mesmo período deste ano, com desvalorização de 29,67%.

O BlueMacaw Logística (BLMG11), que aparece na terceira posição com preço mais barato, distribuiu R$ 0,80 por cota todo ano de 2022.

“Os fundos de tijolos estão mais depreciados do que os fundos de CRI e pagando um dividendo um pouco menor”, afirmou o analista Danilo Barbosa.

Vale a pena investir em FIIs em 2023?

Apesar da queda do valor das cotas dos fundos imobiliários assustar quem vê os números de fora, vale a pena continuar investindo em FIIs em 2023 ou mesmo iniciar esse tipo de investimento, segundo os especialistas.

Os FIIs, que unem o mundo financeiro com mundo imobiliário, caíram este ano porque estão refletindo o momento financeiro do produto. No entanto, o mercado imobiliário mostra um outro cenário, e as compras e vendas de imóveis de alto padrão estão saindo muito acima do que o preço das cotas negociadas.

“O mercado continua aquecido, a maioria dos fundos está sendo negociado abaixo do valor patrimonial. A queda das cotas reflete apenas a questão da rentabilidade somente da parte financeira”, explicou Vieira de Moraes.

O professor lembra que o FII é um tipo de investimento de médio a longo prazo, e que é o momento de continuar investindo pensando em portfólio, ao invés de aplicar o dinheiro apenas em renda fixa.

“O resultado não é do valor da cota, mas do rendimento mensal. Se o portfólio do fundo continua saudável, não tem nenhum problema em relação a gestão, o preço das cotas caiu apenas por um fator financeiro, é a oportunidade de comprar bons fundos a um bom preço.”

O analista do Clube FII, Danil Barbosa, ressalta que em 2023 o cenário para os fundos de tijolos é mais pessimista, e reforça o investimento nos FIIs de papel corrigidos pela inflação, que deve avançar.

“Os fundos de tijolos têm um desafio um pouco maior pelo fato de não termos boas notícias que possam acelerar o mercado, fomentar mais a ocupação.”

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