Para os fundos imobiliários listados na bolsa, a reação aos cortes de juros é um movimento muito mais rápido e direto comparado àquele que ocorre no mercado imobiliário físico. Nesse caso, o ciclo de redução da Selic atua por meio do aumento de demanda pelo crédito, com a diminuição dos custos de financiamento.
No caso dos FIIs, o mecanismo é outro. É que a remuneração dos fundos se assemelha, na prática, a dos títulos públicos atrelados à inflação – o Tesouro IPCA+ (NTN-B). Grosso modo, é como se a valorização do imóvel no longo prazo pagasse a inflação, e a renda mensal que o fundo deposita na conta se torne o ganho real, aquele além do índice de preços.
Como se trata de uma aplicação com risco maior do que o dos títulos do Tesouro, os investidores pedem um prêmio sobre o rendimento das NTN-Bs de vencimentos mais distantes. Quando há uma elevação na curva de juros futuros longos (como aconteceu em 2025), o mercado se ajusta, ou seja, o preço das cotas cai e o “yield”, que é a relação entre o retorno com dividendos e o valor da cota, sobe.
Quando acontece uma queda de juros, o movimento ocorre ao contrário: os valores das cotas sobem, mas os yields caem. Ainda que a Selic seja uma taxa de curto prazo, o movimento de redução tende a movimentar os juros mais longos. Isso porque as expectativas se ajustam às perspectivas de menor custo de financiamentos e melhora da atividade econômica, em meio a uma inflação controlada. E é justamente o que se espera para 2026.
A onda da valorização
O momento tende a ser favorável para quem busca ganhar com o movimento de elevação dos preços das cotas ao longo do próximo ano. De acordo com o CEO da Integral Brei, Vitor Bidetti, há uma oportunidade para investidores se posicionarem até o início do ano, se quiserem aproveitar o potencial ciclo de queda da Selic.
“Entendo que 2026 pode ser um período de virada do mercado. Em períodos anteriores, a gente sempre viu os imobiliários dando uma arrancada relativamente forte após o início do ciclo de queda de taxa de juros.”
Para a sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, Anita Scal, “agora é o momento de o investidor entrar para conseguir surfar a valorização da cota, além de aproveitar o dividendo ainda alto”. A especialista, no entanto, alerta: quem esperar o cenário macroeconômico melhorar ou decidir se posicionar apenas depois de o BC fazer o primeiro movimento corre o risco de deixar a onda passar. “O investidor, simplesmente, pode perder essa janela.”
O futuro do Ifix
Os especialistas veem um rali em potencial para 2026, mesmo com o Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) em território amplamente positivo neste ano. O referencial acumula alta de 19,65% até 22 de dezembro, quando se somam a valorização das cotas e os ganhos com dividendos. O desempenho ganha do CDI, mas perde do Ibovespa, que sobe 31,7% no período.
Scal, porém, observa que a elevação no ano, basicamente, reduziu os descontos médios vistos nas negociações na bolsa. Outro ponto importante é que o segmento tem pouquíssima participação de estrangeiros, ao contrário das ações que, até o momento, têm tido um desempenho puxado pelos recursos de fora.
Nesse cenário, se a queda de juros levar investidores a deixarem o conforto da renda fixa, parte desses recursos deve voltar para os FIIs. Um fluxo maior pode estender a alta do Ifix ao longo do próximo ano.
A volta das ofertas?
Além disso, a perspectiva de um ritmo mais forte para a redução da Selic também anima os gestores. A mediana de estimativas da Focus coloca a Selic em 12,25% no fim de 2026. Isso representa um corte de 2,75 pontos percentuais no ano que vem. Como o BC vai fazer oito reuniões para decidir o rumo dos juros de janeiro a dezembro, teria de fazer cortes de, pelo menos, 0,5 ponto percentual em, pelo menos, metade desses encontros.
Outra aposta dos gestores é sobre a retomada de listagens de novos fundos na bolsa e um aumento das emissões, o que tende a ajudar a aquecer ainda mais o mercado. “Muitos fundos já estão se preparando para fazer follow-ons (ofertas subsequentes de cotas) ou para se listarem na bolsa”, diz Scal.
Bidetti, da Integral, enxerga a possibilidade de o mercado destravar as ofertas iniciais de novos FIIs (IPO) já no primeiro semestre de 2026. A abertura de capital de novos fundos na B3 está paralisada há mais de três anos,
Eleições no radar
O movimento de IPOs, porém, pode desacelerar na medida em que as eleições se aproximarem, no segundo semestre. Conforme a diretora da Rio Bravo, a volatilidade será pontual, mas tende a travar o mercado se for muito forte.
Essa instabilidade pode tornar os investidores mais cautelosos e segurar as captações, enquanto a incerteza persistir. “No momento em que sai uma pesquisa e o mercado não gosta, as cotas começam a cair e fica mais difícil sair uma operação.”
O CEO da Integral lembra, porém, que o ciclo de juros será uma força mais duradoura e mais impactante para o mercado dos fundos imobiliários. “O ano eleitoral traz volatilidade maior do que em outros momentos, mas o mais importante é a tendência. O ciclo de juros vai durar 2026 inteiro e, provavelmente, se estender até 2027. Depois das eleições, será mais significativo saber se os juros vão cair para um dígito.”