CEO da Housi: o modelo de aluguel por assinatura que já paga dividendos

Quando Alexandre Frankel, CEO da Housi, anunciou que seu fundo imobiliário pagaria dividendos pela primeira vez, ele estava ciente do potencial do modelo de negócio focado em aluguéis por assinatura. Conhecida como a “Netflix dos imóveis”, a startup aposta na moradia on demand desde seu nascimento, em 2019. A plataforma permite alugar imóveis mobiliados de forma digital, com a proposta de eliminar burocracias.

Os aluguéis vão de R$ 1.800 o mês até R$ 6.500 por mês. Já a diária custa a partir de R$ 100. Segundo a Housi, o diferencial está em enxergar a moradia como um serviço, com a cobrança apenas o valor do aluguel pelo período contratado e com a possibilidade de mudar de casa quantas vezes quiser.

Para se assegurar de estava apostando no negócio certo, Frankel encomendou um estudo em agosto de 2020 para o Instituto de Pesquisas Sociais, Políticas e Econômicas (IPESPE) com base nas locações executadas pela Housi, além da análise do comportamento dos brasileiros sobre moradia.

O estudo revelou que os ‘sem casa’, pessoas que não têm o sonho de ter um imóvel próprio para morar, estavam aumentando. Apesar do fato de os brasileiros serem chegados na cultura de ter o carro ou a casa própria, uma nova tendência aparece em todas as faixas etárias: a substituição do ter pelo usar.

E o movimento não é apenas característico da geração Z ou de nativos digitais. Segundo o estudo, 50% de adultos com mais de 60 anos afirmam que procuram mais liberdade na hora de morar. E 80% dos novos consumidores, jovens entre 16 e 24 anos, não têm mais a intenção de comprar um imóvel.

Olhando para todas as faixas etárias, 63% não pretendem comprar uma casa ou apartamento e ficar endividados por 30 anos.

Para Frankel, este movimento não é novidade. Ele lembra que a moradia por assinatura já é bem comum nos Estados Unidos e Canadá há mais de três décadas. “O Brasil tem potencial para uma grande expansão. Essa é nossa aposta por meio do fundo” afirma o CEO da Housi.

Desde que o fundo imobiliário Housi (HOSI11) anunciou o pagamento de dividendos, no dia 30 de setembro, acumulou valorização de 13% até o dia 3 de novembro, frente a uma queda de 1% do IFIX (índice da B3 que reúne os principais fundos mobiliários) no mesmo período.

O fundo ainda não se recuperou totalmente das perdas da pandemia. Desde seu IPO em fevereiro deste ano, o HOSI11 acumula queda de 14,4% no valor das cotas. Mas segundo Murilo Breder, analista da Easynvest, a recuperação desde a mínima registrada em 19 de março tem sido forte. Do fundo do poço até 3 de novembro, o fundo disparou 31,1%.

A estimativa é de que os rendimentos mensais com dividendos sejam de aproximadamente R$ 0,5556 por cota pelos próximos dois anos. Breder calcula que, ao considerar o preço no dia 6 de novembro, de R$ 86,20, o retorno estimado de dividendos (dividend yield) é de 7,7% nos próximos 12 meses, acima da média do mercado, entre 5% e 6% ao ano.

Em entrevista ao InvestNews, Alexandre Frankel explica os pontos fortes do negócio e porque vale a pena investir neste fundo. Confira:

Investnews – O fundo imobiliário Housi anunciou que vai pagar dividendos após duas aquisições, um terreno no Itaim Bibi no valor R$ 39,4 milhões e outro no Jardim Paulista de R$ 14,3 milhões, ambos em São Paulo. Pode nos falar mais sobre estes novos empreendimentos?

Primeiro fizemos uma captação antes da pandemia, mas resolvemos esperar para entender o cenário e encontrar boas oportunidades. Foi quando decidimos investir na compra do terreno no Itaim Bibi para construir um edifício residencial. Este é um dos melhores locais de São Paulo. E o segundo prédio no Jardins, ao lado da Avenida Paulista, é um lugar excepcional. Este segundo edifício terá 1.811,71 metros quadrados de área construída.

Esses dois prédios estão em desenvolvimento e pagam um rendimento durante o período de obras, o que gera essa rentabilidade. Tem um retorno assegurado durante todo o plano de obras com pagamentos mensais de R$ 250 mil. Acreditamos no fomento na renda residencial especialmente pelo novo comportamento do consumidor que não quer mais comprar uma unidade. Ele busca projetos e exige uma administração profissional. E busca morar como um serviço e não como uma compra, então vemos um futuro brilhante para este tipo de ativo.

Investnews: Quantos prédios a Housi tem neste formato?

A Housi administra atualmente mais de 12 mil imóveis neste formato e sob projeção. Estamos em 14 cidades brasileiras e temos dois tipos de ativos: alguns são prédios inteiros no formato on demand e em alguns condomínios administramos apenas blocos ou alguns apartamentos.

Preferimos sempre a gestão de um prédio inteiro porque conseguimos patamares mais elevados de qualidade na administração. Os modelos do Itaim e Jardins são ativos considerados premium, urbanizações excepcionais que vão garantir uma boa taxa de ocupação e bom retorno a longo prazo. Apostamos em níveis de ocupação altos, buscando a máxima mercadoria e eficiência das propriedades.

Investnews – Em quantos estados vocês estão hoje? E quais são os planos de expansão?

Estamos presentes em 10 estados: São Paulo, Curitiba, Porto Alegre, Recife, Fortaleza, Rio de Janeiro, Goiânia, Florianópolis, João Pessoa e Salvador.

Temos muita coisa para fechar ainda em 2020, há quatro novos contratos em andamento. Com esse novo jeito de morar presente em 80% dos jovens consumidores, vemos uma oportunidade de crescimento nos próximos anos.

Em 2021 planejamos expandir para Espírito Santo, Rio Grande do Norte, Distrito Federal e Minas Gerais.

Investnews – Sobre o fundo, o retorno estimado de dividendos nos próximos 12 meses é de 7,7%. Um pouco acima da média do mercado, que paga 6%. É isso mesmo?

É difícil estimar porque a nossa expectativa é que a cota se valorize e teremos um novo limite de dividend yield em comparação com o valor de mercado. O fundo teve uma valorização expressiva nos últimos meses, estamos aguardando os próximos dias para ver o novo patamar de estabilização.

Existe um valor fixo de dividendo que será pago por mês, aproximadamente R$ 0,5556 por cota durante um período de 24 meses. O valor do dividend yield oscila conforme a cota. Quando foi anunciado o pagamento dos dividendos, o valor da cota era de R$ 75,40 e um dividend yield de 8,8%. Agora as cotas estão custando quase R$ 86.

Acreditamos que teremos novos ajustes que sejam semelhantes aos patamares de mercado e a expectativa de rentabilidade do usuário. O fundo vai começar a criar seus próprios históricos de quanto as pessoas estão almejando pelos ativos residenciais.

InvestNews – O fundo imobiliário conseguiu se recuperar das perdas da pandemia?

A gente aguardou durante a pandemia para fazer novos investimentos e conseguimos fazer excelentes apostas em um momento mais propicio do mercado. Desde o anúncio de que o fundo pagaria dividendos, conseguimos valorizar acima de 15% e acreditamos que continuaremos em um bom ritmo de recuperação.

A pandemia garantiu uma evolução constante do mercado de moradia e nosso fundo Housi está participando desta transformação, olhando para o futuro como uma grande oportunidade de investimento.

InvestNews – Qual a diferença entre alugar um Housi e alugar um flat, por exemplo?

Temos três diferenças importantes. A primeira é nosso modelo de moradia por assinatura, a pessoa pode morar o tempo que ela quiser no imóvel e mudar a qualquer momento, totalmente flexível. É um modelo semelhante ao Netflix, tem a liberdade de escolha e sem modelos rígidos ou multas, nem necessidade de corretor ou fiador.

A segunda diferença é o processo de locação feito em menos de 1 minuto. A pessoa pode escolher o imóvel e fechar o contrato de forma digital. Não tem burocracia, não tem cartório. Toda a análise necessária para a locação ocorre de forma online. Além disso, acreditamos que não basta apenas entregar um imóvel, por isso entregamos uma solução completa de moradia, com todos os serviços que vão desde conectividade, manutenção e itens que a pessoa precisa para o dia a dia, desde alimentação até roupa de cama. Cuidamos absolutamente de tudo para que a pessoa tenha mais tempo e menos dor de cabeça.

Alguns destes serviços já inclusos no valor do aluguel, como uso de academia ou parking e outros, a pessoa contrata conforme a demanda, por exemplo, personal trainer ou alimentação.

E a terceira diferença é que oferecemos uma infinidade de serviços digitais com valores vantajosos. Pelo Housi Hub, os moradores dos apartamentos terão acesso gratuito a aplicativo como Netflix, Rappi Prime, Spotify, YouTube Premium, HBO GO, Amazon e Tinder. A locação dá direito a escolher até cinco opções.

Isso nos diferencia de um flat, que é um modelo caro, antiquado e que ficou para trás. Oferecemos algo alinhado a um novo momento da economia, tecnologia e de acordo com o que as pessoas procuram para a vida delas.

InvestNews- Quando o Housi chegou ao mercado as locações tinham um preço médio de R$ 7 mil. O público-alvo mudou?

Mudou bastante. Agora nosso público-alvo é mais amplo. Vai do estudante universitário até uma pessoa sênior. Estamos apostando na diversificação, somos ecléticos. E agora estamos incluindo também famílias, um outro público que está crescendo no nosso portfólio. Temos soluções que estão abaixo de R$ 1 mil até apartamentos entre R$ 5 mil e R$ 7 mil. A ideia é poder atender a todos os públicos.

Percebemos que as pessoas procuram preservar sua liquidez para poder investir no seu negócio ou na sua carreira e não querem ficar com seu patrimônio imobilizado sob o paradigma de que comprar imóvel é sinônimo de segurança. Não faz mais sentido escolher o seu imóvel para a vida inteira se você não sabe como a sociedade vai se comportar daqui a alguns meses. Enxergamos a mudança e com ela grandes oportunidades.