Ciclos intermináveis de expansão e retração haviam fechado o acesso dos argentinos à hipotecas por anos. Agora, os empréstimos imobiliários estão voltando.
Espera-se que os bancos emitam cerca de US$ 3 bilhões deles em 2025, um aumento de cerca de 260% em relação ao ano anterior, de acordo com a consultoria local Empiria.
A franqueadora de corretagem imobiliária Re/Max Holdings vê a demanda por moradias disparando devido à reintrodução de empréstimos.
O aumento se deve, em parte, aos esforços do presidente Javier Milei para cuidar da saúde da economia, o que alimentou o otimismo entre os argentinos e os traders de Wall Street. A eliminação da inflação de três dígitos e as reduções subsequentes nos custos de empréstimos pelas autoridades monetárias levaram os bancos a retornarem aos seus papéis tradicionais como credores de pessoas e indústrias.
Essa campanha está reverberando em todos os mercados, com as vendas de casas lastreadas em hipotecas na cidade de Buenos Aires praticamente triplicando em 2024 para cerca de 5.000 em comparação ao ano anterior, de acordo com uma associação local de notários.
Mas os argentinos estão fazendo uma aposta ousada: os pagamentos mensais de seus empréstimos imobiliários estão, em última análise, atrelados a saltos nos preços ao consumidor, cuja eliminação total tem se mostrado ilusória para muitos governos argentinos.
É outra história de sucesso que Milei e sua equipe podem destacar, mesmo diante do aumento da pobreza e de um embaraçoso escândalo de criptomoedas que galvanizou seus oponentes políticos.
“Eu estava resignado a alugar pelo resto da minha vida”, disse Juan Pablo Rotger, um economista de 29 anos. Esse foi o caso até abril, quando ele e sua esposa, Josefina, descobriram que vários bancos estavam começando a oferecer empréstimos imobiliários.
Depois de meses de disputa para obter a documentação correta, bem como encontrar uma propriedade da qual gostassem, a dupla garantiu um empréstimo de US$ 156.000 do Banco Santander em outubro. Eles usaram esses fundos para financiar a compra de um apartamento de dois quartos e dois banheiros de US$ 200.000 em Acassuso, um subúrbio na província de Buenos Aires, ao norte da capital.
A mudança de destino de Rotger decorre do fato de que a inflação desacelerou consideravelmente — de até 25% ao mês para pouco mais de 2% — com os salários reais se recuperando. Espera-se que a economia cresça mais de 4% este ano após contrair nos últimos dois.
As autoridades monetárias também reduziram a taxa de juros de referência de 133% para 29% quando Milei assumiu o cargo. Isso forçou os bancos a se livrarem de manter dívidas governamentais, como títulos do tesouro indexados à inflação e notas do banco central, por dinheiro fácil para proteger suas reservas.
Então, em momentos como esse, quando os consumidores se sentem mais confiantes sobre a economia e os bancos são forçados a procurar novas fontes de receita em outros lugares, os argentinos parecem ansiosos para obter financiamento quando podem.
Os empréstimos do setor privado em geral, que incluem financiamento para empresas, compradores de imóveis e compras de carros, aumentaram em 22 trilhões de pesos (US$ 20,8 bilhões) em 2024 quando ajustados pela inflação — o maior salto em dados desde 1992, de acordo com estimativas da ADEBA, a principal associação bancária argentina.
“Quando oportunidades como essa aparecem na Argentina, a história nos ensinou que elas também podem desaparecer muito rápido”, disse Rotger.
A última vez que os credores financiaram a compra de imóveis foi entre 2016 e 2018, sob a administração favorável aos negócios do ex-presidente Mauricio Macri. Uma forte liquidação de moeda e um retorno aos controles de capital no final de seu mandato praticamente acabaram com essa tendência.
As vendas de 2019 em diante foram quase exclusivamente em dinheiro, com os compradores recorrendo ao seu “banco de colchão local”, disse Alejandro Bennazar, ex-presidente da Câmara Imobiliária Argentina.
Após décadas de crises econômicas que minaram a confiança na política e nas políticas públicas, os argentinos há muito tempo confiam no mercado imobiliário como um investimento seguro, com transações finalizadas em dólares americanos e a maioria dos compradores de imóveis pagando com pilhas de dinheiro.
É um dos poucos ativos com “retornos positivos de longo prazo no país”, para Santiago Magnin, proprietário da imobiliária local deinmobiliarios.com .
Mas com uma grande desvalorização do peso ou calote soberano esperados a cada poucos anos, consumidores e bancos tradicionalmente evitam lidar com dívidas de longo prazo.
“Com esse tipo de volatilidade, as instituições financeiras e as pessoas não têm o luxo de pensar em longo prazo, o que facilita o acesso a hipotecas de 30 anos”, disse Federico Gonzalez Rouco, economista sênior da Empiria.
Milei, por sua vez, manteve o peso supervalorizado e ainda precisa desmantelar os controles cambiais. É um processo que os investidores estão observando de perto.
Mais de um terço dos domicílios na cidade de Buenos Aires são alugados, de acordo com dados do censo de 2022. Magnin estima que os 50% restantes dos moradores da cidade são proprietários, com muitas propriedades herdadas ou doadas.
Para expandir o alcance dos empréstimos, os bancos estão registrando hipotecas em unidades conhecidas como UVAs, ou unidades de valor adquisitivo . Pensando nisso como uma taxa de câmbio (mesmo sendo um índice), uma UVA vale atualmente cerca de 1.356 pesos. O valor é ajustado pelo banco central diariamente para levar em conta a inflação, protegendo contra um peso historicamente volátil.
Para resolver a mecânica, os funcionários do banco emitem os empréstimos em UVAs e então cobram a taxa de juros relevante — algo entre 3,5% e 8,5%, o que depende parcialmente de quantos fundos as instituições têm em mãos para emprestar. Então, eles convertem esse valor de volta para pesos com base no UVA daquele dia.
Para todo o burburinho em torno da retomada do mercado de hipotecas, pode haver um teto. Os bancos só emprestam dinheiro para aqueles que podem comprovar renda de emprego formal. Em um país onde quase metade da força de trabalho trabalha informalmente, há um limite para quantas pessoas podem acessar o crédito.
Os riscos são se os bancos podem ou não sustentar baixos custos de empréstimos e se o governo pode continuar sua estratégia de mitigar grandes saltos nos preços ao consumidor. Se as coisas seguirem na direção errada, isso pode empurrar a inflação e as taxas de juros para cima e potencialmente tornar os pagamentos mensais inacessíveis.
Mas compradores de imóveis como Augusto Rocca estão otimistas de que Milei fará o trabalho, pois isso ajudaria a manter seus pagamentos mensais em torno de 756.000 pesos — 78% dos quais são apenas juros devidos — acessíveis e valiosos.
Rocca trabalha com marketing digital e comprou um apartamento de 70 metros quadrados (cerca de 750 pés quadrados) no bairro Colegiales da cidade por US$ 143.500. Ele, assim como Rotger, está otimista quanto à forma como Milei lida com a economia.
“Esses empréstimos não teriam surgido se o governo não tivesse conseguido reduzir a inflação”, disse o homem de 42 anos.
