Os fundos imobiliários de papel – que são focados no investimento em títulos de renda fixa ou então à taxa CDI – têm tido um ótimo desempenho nos últimos anos. Logo, a modalidade vem sendo uma das preferidos entre investidores de FIIs já que passaram bem pela crise da pandemia e surfam com a inflação em alta. Cenário oposto visto em outros tipos de fundos imobiliários.
Mas agora, a preferência por fundos de papel parece estar mudando. Com a deflação registrada em julho, abre-se a possibilidade de um corte nos dividendos generosos nas carteiras dos FIIs que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Esse é um investimento considerado blindado da inflação e do avanço dos juros por comprarem títulos que acompanham a alta desses indicadores.
Os fundos imobiliários de papel tiveram uma valorização média de 27% nos últimos dois anos encerrados em julho. Já os fundos de tijolo (aqueles que investem diretamente em imóveis) caíram 2,3% nesse período. Enquanto que o IFIX (índice com os fundos imobiliários mais negociados) recuou 3,21%.
Quando analisado os dez fundos que pagaram os maiores rendimentos a seus cotistas nos últimos doze meses até julho, nove são fundos que investem em CRIs.
No entanto, para o atual cenário de uma inflação até negativa como a registrada em julho, ou de um arrefecimento nela nos próximos meses, como o investidor deve se posicionar? Qual estratégia deve adotar para fazer alterações na carteira de FIIs? Ou será este cenário deflacionário pontual?
Veja neste Cafeína a análise feita por Samy Dana, Dony De Nuccio e Luis Nuin, da Levante Investimentos.
O analista aponta que o cenário é pontual e que os investidores não precisam sair se desfazendo de suas posições em fundos de papel. Inclusive, Nuin recomenda ao menos dois FIIs que protegem da inflação. São eles: RBR Rendimento High Grade (RBRR1) e BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11).
O primeiro fundo tem ao menos três estratégias principais, segundo a Levante: antecipação de locação; unidades residenciais prontas e carteiras pulverizadas. Esses três pontos são importantes para identificar o fundo como defensivo, uma vez que ele antecipa o fluxo de locação e apenas investe em unidades residenciais performadas, impedindo o risco de investir em ativos imobiliários ainda em construção e com menos previsibilidade de desempenho. Além disso, a sua pulverização diversifica o risco e alivia a carteira de fortes quedas.
Em relatório, o analista destaca que o fundo de CRIs possui portfólio bem diversificado, com 41 contratos e uma duração média longa de 4,1 anos. Além disso, a taxa média de retorno anual do fundo é o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) +2,5% ou o IPCA (Índice de preços no consumidor) +6,4%.
Já o BTCR11 também apresenta uma boa diversificação, com 23 contratos. O Dividend Yield de 12 meses ano a ano é de 15,8%, que é um número alto comparado a outros FIIs, segundo a Levante.
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