Crise imobiliária global: vai piorar para melhorar?

O preço dos imóveis realmente parecia subir sucessivamente desde a crise de 2007. As vendas vinham sendo impulsionadas por taxas de juros ultrabaixas. Mas o cenário mudou. Desde 2022, os bancos centrais deram início ao ciclo de aperto monetário mais acentuado dos últimos 40 anos. Consequentemente, as vendas de ativos imobiliários despencaram em países ricos mundo afora. Quem é proprietário, na maioria dos grandes mercados, já começou a perder dinheiro.

Muitos no setor imobiliário estão se perguntando se o pior já passou agora que a maioria dos bancos centrais já aumentou as taxas. O Federal Reserve (Fed) e o Banco da Inglaterra, por exemplo, elevaram as taxas de referência em 0.25 pontos percentuais em março desse ano e o mercado não espera mais aumentos de cada um. Mesmo com a falência de alguns bancos privados, a economia mundial já resistiu a políticas mais rígidas e investidores esperam que o “fundo do poço” dos preços dos imóveis não esteja muito distante. Sendo assim, a crise imobiliária pode ser menos grave do que era esperado.

Já outra parte dos analistas entende esse otimismo como equivocado, uma vez que as medidas podem levar algum tempo para impactar efetivamente o mercado imobiliário. As hipotecas com taxa prefixada, que protegem os devedores do aumento dos custos dos empréstimos, são agora mais comuns fora dos Estados Unidos, mas por períodos mais curtos. Na Grã-Bretanha, por exemplo, financiamentos com taxas prefixadas estão disponíveis para prazos de até dois anos. Por lá, inclusive, mediante a crise econômica, estima-se que 40% das famílias detentoras de hipotecas tenham que se se mudar para lugares mais baratos para que as parcelas caibam no orçamento. Após a crise dos empréstimos subprime de 2007, os reguladores têm direcionado os empréstimos para prazos menores, mitigando o risco de falência ou mesmo de colapso do sistema financeiro.

Não obstante, no início da pandemia os governos injetaram dinheiro e baixaram as taxas de juros fazendo com que muitas pessoas financiassem imóveis a taxas variáveis, resultando em mais um aumento dos preços no setor. No entanto, alguns países como Austrália, Canadá, Nova Zelândia e Suécia foram os primeiros “reguladores”. Seus bancos centrais responderam rapidamente à inflação e subiram as taxas. Isso fez com que os preços dos imóveis na Suécia e na Nova Zelândia caíssem 14% desde o pico, de acordo com a OCDE. Diante do cenário atual, o banco Goldman Sachs prevê quedas de 19% na Nova Zelândia, 17% na Suécia e 15% na Austrália, sugerindo maiores quedas para o setor.

De todo modo, com taxas de juros mais altas, a tendência continua sendo de queda dos preços nos imóveis principalmente nos países mais ricos. Para se ter uma ideia desse efeito, de acordo com o Royal Bank of Canada, hoje o típico comprador de casa no Canadá gasta quase 70% de sua renda familiar no pagamentos de hipotecas, impostos prediais e serviços públicos. Em 2020, o percentual era de 46%, haja vista que o custo do dinheiro era menor e que a própria renda média sofreu variações de lá para cá também.

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