Mercado imobiliário: quais são as oportunidades de investimento?

Quem não gostaria de ter imóveis que, ao serem alugados, lhe garantissem uma renda todo mês? E se fosse possível obter a renda sem desembolsar o valor da compra do imóvel? Com os produtos do mercado financeiro, isso é possível. Investimentos como FIIs, CRIs e LCIs permitem que você aplique no setor e ainda usufrua de uma gestão profissional dos ativos, sem precisar ser proprietário de imóveis. Mas o que cada grupo de letras significa?

Em investimentos de renda variável, os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliários) aplicam o dinheiro dos cotistas em empreendimentos como imóveis ou em títulos de renda fixa lastreados em imóveis, como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letra de Crédito Imobiliário), que veremos mais adiante.

Ao adquirir cotas de um FII, o investidor passa a ser dono de uma fração do fundo que, por sua vez, detém imóveis (ou ativos com lastro imobiliário). Os imóveis adquiridos são alugados pelo fundo, e o resultado financeiro é repartido entre todos os cotistas, com o pagamento de dividendos.

Dessa forma, o investidor recebe uma renda mensal, sem ter que se preocupar com o alto aporte inicial necessário para adquirir imóveis ou com o trabalho e custo de administrar as locações. Isso fica sob responsabilidade dos gestores dos fundos, que também fazem o trabalho de analisar e escolher as melhores oportunidades para investir. Na carteira podem ter imóveis de vários tipos: prédios de escritórios, shopping centers, galpões logísticos, hotéis, hospitais.

É importante destacar que o número de pessoas físicas em FIIs tem crescido ano após ano. Dados do terceiro trimestre de 2022 mostraram que 1,9 milhão de pessoas físicas investem em fundos imobiliários, negociando em média R$ 331 milhões por dia. No fim de 2019, eram 600 mil investidores, o que mostra um crescimento de 216% em 3 anos.

No Hub de Educação da B3, o investidor pode encontrar conteúdos gratuitos de qualidade sobre o funcionamento dos fundos imobiliários. 

As versáteis CRI e LCI

Agora vamos imaginar uma construtora que acaba de lançar um empreendimento com 100 apartamentos. Para cada unidade vendida, ela ganha o direito de receber uma quantia todo mês, por muitos e muitos anos. Porém, caso não queira esperar, ela pode vender esses créditos (os recebíveis) para uma securitizadora por um valor um pouco menor do que o total. A securitizadora transforma esses créditos em um ativo, que pode ser oferecido a investidores. Esse ativo é o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).

Em geral, a rentabilidade dos CRIs está ligada a uma taxa já definida quando a pessoa compra o título, ou uma taxa que varia de acordo com um indexador, que pode ser a taxa DI ou a inflação. O investidor pode receber esse pagamento uma vez por semestre ou por ano. E, no dia do vencimento do papel, recebe todo o valor principal que aplicou mais o último rendimento.

A rentabilidade do investimento está sujeita ao risco de algum credor não pagar o que deve. Para ajudar o investidor a descobrir a qualidade dos créditos dentro de cada CRI, é comum que eles recebam uma nota (rating) de uma agência independente. Quanto mais alta a nota, maior a chance dos credores daquele recebíveis pagarem corretamente.

Em geral, o prazo desse investimento é longo, e a pessoa não pode sacar o que investiu antes do fim. Se ela quiser ou precisar do dinheiro de volta, terá que vender seu CRI para outro investidor. O principal benefício dos CRIs é que, em geral, investimentos como esses, com prazos mais longos e mais arriscados, pagam mais ao investidor.

Já as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) são ativos de risco mais baixo que os CRIs. Ao investir nelas, a pessoa está emprestando dinheiro para um banco que, por sua vez, empresta dinheiro para o setor imobiliário. É mais simples do que pode parecer. Considere que uma empresa quer construir um prédio. Para levantar o dinheiro, ela busca um banco. Para ajudar a conseguir esse dinheiro no mercado, o banco emite os papéis, as letras de crédito.

A pessoa investe nelas e recebe o dinheiro do empréstimo ao banco com juros. Algumas LCIs pagam uma taxa fixa ao ano, como 5% ou 9%. Tudo depende de como vai estar a economia do país naquele momento.

Outras LCIs pagam um retorno fixo mais a taxa de inflação do período. Existem ainda aquelas que podem pagar uma porcentagem de uma taxa de mercado, como a taxa DI, que é muito parecida com a Taxa Selic, que o Banco Central divulga a cada 45 dias. Se as empresas do setor imobiliário não pagarem o que devem ao banco, o investidor não corre riscos. Como quem deve é o banco, é ele quem vai pagar ao investidor

Há vantagens, mas é preciso prestar atenção nas condições de cada investimento. Por exemplo, alguns deles não permitem sacar o dinheiro que a pessoa aplicou durante os primeiros meses, o chamado período de carência. Em outros, a pessoa não pode sacar o dinheiro durante todo o período do investimento, por exemplo, 1 ano ou 3 anos.

No caso dos CRIs e LCIs, é possível ainda vender o produto a outra pessoa, no mercado secundário, mas a liquidez é mais baixa, o que significa que pode ser difícil achar um comprador. Uma vantagem é que CRIs e LCIs são produtos que não cobram imposto de renda das pessoas físicas. 

Diante de tantas oportunidades, considere avaliar o setor imobiliário como uma possibilidade na sua carteira de investimentos.

*Marcos Skistymas é superintendente de Produtos de Equities, Juros e Moedas da B3.

As informações desta coluna são de inteira responsabilidade do autor e não do InvestNews e das instituições com as quais ele possui ligação.

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