Qual percentual do imóvel devo financiar?

Pergunta: Qual o percentual do valor de um imóvel é ideal para financiar?

Resposta de Rejane Tamoto:

A compra do imóvel próprio tradicionalmente é o sonho de nove em cada dez brasileiros. E por ser um investimento de valor elevado, o financiamento imobiliário é um importante instrumento para realizar esse objetivo. O uso do crédito na construção de patrimônio é saudável, desde que de forma planejada, ou seja, dentro da capacidade de pagamento.

Na hora de escolher quanto financiar de um imóvel, é importante lembrar das regras dos bancos e instituições financeiras autorizadas a conceder o crédito. Se o financiamento for realizado pela tabela Price (sistema de prestações fixas, de juros decrescentes e amortização crescente), o valor máximo que poderá ser financiado é de até 80% do valor de avaliação do imóvel. Se o financiamento ocorrer pela tabela SAC (Sistema de Amortização Constante, no qual o valor das prestações é decrescente), o teto é de até 90% do valor de avaliação do imóvel. 

Quanto financiar de um imóvel

A escolha do quanto financiar e por quanto tempo são os fatores que definirão o valor da prestação mensal do imóvel e o montante de juros a pagar. Nesse ponto, é importante não só comparar o custo do aluguel com o valor da prestação mensal do financiamento de um imóvel equivalente, mas também o índice de endividamento, que determina a saúde financeira de uma pessoa. 

Para saber como ficará o índice de endividamento, será preciso somar todas as dívidas atuais (compras parceladas, empréstimos) à nova prestação e dividir esse valor pela renda mensal líquida (que é aquela que entra na conta corrente, já livre de impostos). Depois, multiplique por 100 para saber qual percentual do que recebe mensalmente ficará comprometido com dívidas. É saudável que esse índice fique em até 30%, pois revela que haverá capacidade de quitar os compromissos dentro dos prazos e manter o padrão de vida atual. 

Também é recomendável fazer uma organização financeira, com anotações de todas as receitas e despesas, e montar um orçamento, que é a projeção futura do que pretende ganhar e gastar. Assim, poderá construir cenários e determinar a prestação ideal para atender seus objetivos de aquisição do imóvel com segurança. 

O que também ajudará a definir quanto financiar de um imóvel é a composição do patrimônio, ou seja, se há recursos disponíveis para dar uma entrada maior e financiar um percentual menor do que o limite máximo exigido pelos bancos. Se há recursos, tanto em aplicações como em saldo no FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para uma entrada maior, ou seja, acima dos 10% ou 20% exigidos, isso pode trazer mais liberdade para escolher o valor desejado de prestação e o prazo total de financiamento.

Quanto mais longo o prazo de financiamento que escolher, maior será o pagamento de juros, podendo no final chegar ao dobro ou ao triplo do valor financiado. Por isso, caso seja necessário escolher o prazo máximo nesse momento, que é de 35 anos, será importante poupar para fazer amortizações e reduzir a dívida e o pagamento de juros, acelerando a quitação do financiamento.

Ainda durante a análise dos investimentos financeiros com o objetivo de oferecer uma entrada maior, lembre-se de manter uma reserva de emergência em aplicação de baixo risco e rápido resgate.

Em média, é recomendável manter em renda fixa para imprevistos o valor equivalente a seis meses das despesas mensais. Se é profissional autônomo e tem um salário que oscila, pode manter um valor maior, de 12 meses. É essencial que mantenha um colchão de proteção contra imprevistos, como a própria perda de renda, depois de assumir um financiamento imobiliário, principalmente se pretende utilizar todo o saldo do FGTS na entrada. 

A análise sobre o quanto financiar de um imóvel envolve um olhar atento ao orçamento, ao patrimônio e também aos detalhes das simulações e contratos. É importante comparar o CET (Custo Efetivo Total) do financiamento imobiliário entre os bancos, pois esse indicador também inclui os custos de impostos e seguros obrigatórios embutidos na operação, em vez de olhar apenas a taxa de juros.

O custo do financiamento faz diferença, principalmente porque será quitado no longo prazo. Toda a análise deve ser feita com calma e atenção, para que a satisfação de realizar esse objetivo venha acompanhada de segurança financeira para a família.

* CFP® – Planejadora Financeira na Fiduc

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