Mudanças no Minha Casa, Minha Vida são vistas como positivas para construtoras

As mudanças no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV) devem beneficiar as empresas de construção. É o que apontam especialistas do mercado financeiro, que veem as novas regras como positivas especialmente para as ações de construtoras focadas na população de baixa renda, como MRV (MRVE3), Tenda (TEND3), Cury (CURY3) e Direcional (DIRR3).

O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou na terça-feira (20) três medidas que alteram o programa. Entre as principais mudanças está o valor máximo do imóvel que pode ser comprado na faixa 3, para famílias com renda entre R$ 4,4 mil e R$ 8 mil, que passou de R$ 264 mil para até R$ 350 mil. O novo valor é para todo o país.

“As mudanças são esforços do governo para retomar a importância do Minha Casa, Minha Vida, conforme as promessas de campanha do presidente Lula”, destaca Rafael Ragazi, sócio e analista de ações da Nord Research.

“Em 2021, o programa representava cerca de 56% dos lançamentos do mercado imobiliário brasileiro. Hoje, essa participação está em 35%. Na comparação entre o primeiro trimestre de 2023 e 2022, o volume caiu 42%”, complementa.

• Saiba mais: Quais são as novas regras do minha casa minha vida?

O que mais mudou

Outras alterações consistem na redução de 25 pontos-base nas taxas de juros do financiamento imobiliário para famílias com renda de até R$ 2 mil, de 4,25% para 4% ao ano (Norte, Nordeste). No caso das regiões Sudeste, Sul e Centro-Oeste, a taxa passou de 4,5% para 4,25% ao ano. 

Há, também, um aumento no limite do subsídio para as faixas 1 e 2, de R$ 47,5 mil para R$ 55 mil. Esse limite não era revisado desde 2017, segundo o Ministério das Cidades. 

A expectativa da Caixa é operar com as novas regras a partir de 17 de julho. 

“As mudanças nos juros afetam o valor das parcelas e aumentam o poder de compra das famílias com renda mais baixa. Já o subsídio tem o poder de reduzir ou até zerar o valor de entrada para garantir um imóvel. Assim, a compra é facilitada, uma vez que as famílias passam a se preocupar apenas com as parcelas mensais”, observa Ragazi.

Impacto para as empresas

De acordo com o especialista, as novas diretrizes também refletem a realidade de preços no país. Com a alta forte da inflação na pandemia, muitas empresas precisam recompor suas margens neste momento, o que provoca a elevação nos preços dos imóveis. 

Empresas como MRV e Tenda foram impactadas pela elevação de custos de materiais em 2020 e 2021, principalmente porque os preços dos imóveis não seguiram essa tendência. 

Outro ponto positivo, na visão de Ragazi, é o incentivo do governo para promover a estabilidade do setor de construção civil, que é importante na geração de empregos e renda. 

Nesse cenário, a XP Investimentos também observa as atualizações como positivas para empresas voltadas para o segmento de baixa renda.

“As mudanças nos tetos de preços podem ser positivas para as margens, com um potencial aumento no poder de precificação dentro do programa”

Ygor Altero, head de Real Estate da XP, em relatório

O Credit Suisse avalia que o aumento do teto para R$ 350 mil foi provavelmente a mais importante das medidas. Direcional, Cury e MRV devem ser as maiores beneficiadas pelas novas regras, segundo os especialistas, já que 90% de suas operações estarão enquadradas no MCMV.

“A alteração eleva consideravelmente o mercado endereçável e o potencial de alta do ticket médio”, complementa Ragazi.

O Credit vê potencial de ampliação da fronteira das empresas no programa e, consequentemente, as vendas, com a reformulação de projetos existentes para se enquadrarem no novo teto.

Retomada do Minha Casa, Minha Vida após Casa Verde e Amarela

O Minha Casa, Minha Vida foi criado em 2009, no segundo mandato de Lula. Na época, o governo separou R$ 9,5 bilhões para o programa.

Um levantamento do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) em 2008 identificou que o Brasil tinha um déficit habitacional de 7,9 milhões de moradias – 21% da população brasileira na época. Em 2022, esse número era de 5,9 milhões de domicílios.

O programa atende famílias que tenham renda de até R$ 8 mil, tanto em áreas urbanas quanto rurais. Elas são divididas em grupos:

• Faixa Urbano 1 – renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00;
• Faixa Urbano 2 – renda bruta familiar mensal de R$ 2.640,01 até R$ 4.400,00
• Faixa Urbano 3 – renda bruta familiar mensal de R$ 4.400,01 até R$ 8.000,00;
• Faixa Rural 1 – renda bruta familiar anual até R$ 31.680,00;
• Faixa Rural 2 – renda bruta familiar anual de R$ 31.680,01 até R$ 52.800,00 e
• Faixa Rural 3 – renda bruta familiar anual de R$ 52.800,01 até R$ 96.000,00.

Além de menores taxas de juros para as negociações, há carência de até 24 meses para começar a pagar o financiamento para imóveis adquiridos na planta.

Em 2020, o então presidente Jair Bolsonaro (PL) substituiu o MCMV pelo Casa Verde e Amarela, com algumas alterações do programa original. Na ocasião, a Faixa Urbano 1 ia até os R$ 1,8 mil. 

Outra alteração com a retomada do MCMV é que a União arcará com até 95% do valor do imóvel para membros da Faixa 1. 

O programa também passa a dar preferência a famílias que tenham uma mulher como responsável ou que incluam pessoas com deficiência, idosos e crianças.

Segundo o governo, 50% das unidades serão reservadas para as famílias da Faixa 1.