Comparar renda de aluguel com o CDI de hoje é covardia. O primeiro dá uns 5% ou 6% ao ano; o segundo, que segue a Selic, brutais 14%. Mas não se trata de uma comparação racional. A valorização do imóvel precisa entrar na conta. E essa variável voltou a acelerar – principalmente nas grandes cidades.
Um estudo recente do FGV IBRE, com base em dados da imobiliária Quinto Andar, mostra o seguinte: nas três maiores cidades do Sudeste, São Paulo, Rio e Belo Horizonte, a variação média fechou 2024 em 12,9%.
O estudo também avaliou o rendimento médio com aluguel em SP, RJ e BH. Ele está em 6,2% ao ano, maior nível desde pelo menos 2019 (o primeiro ano que essa pesquisa abrange). Para deixar mais claro: isso significa que o imóvel está rendendo rigorosamente 0,5% de seu valor de marcado a cada mês. Para um apartamento de R$ 800 mil, por exemplo, aluguel de R$ 4 mil.
Agora junte a renda do aluguel com a valorização do imóvel. Esse combo de renda com crescimento de patrimônio chega a 19,1%. Ou seja: bem mais que o CDI, que está no maior patamar em 10 anos.
IPCA+13,6% em SP, RJ e BH
Mais do que o CDI e mais do que o ativo mais estelar da renda fixa: os títulos de inflação do Tesouro Direto. Eles também estão pagando os maiores juros em 10 anos. Esses papeis remuneram uma taxa equivalente ao IPCA mais um juro real, além da inflação. O título mais popular entre esses, com vencimento em 2040, está pagando IPCA+7,3% ao ano.
“Só” isso já é o bastante para transformar um Fiat Mobi (R$ 77 mil) num Jeep Compass em 15 anos – caso o preço do Compass (hoje em R$ 200 e tantos mil) suba junto com a inflação na próxima década e meia.
De volta aos imóveis. Em termos de “IPCA+” aqueles 19,1% lá de cima significam IPCA+13,6% (considerando uma inflação de 5,5% em 12 meses). É basicamente o dobro dos títulos do Tesouro.
Só não dá para concluir que isso transforma um Mobi num Porsche (R$ 520 mil ) em 15 anos. Se o rendimento ficasse em IPCA por 15 anos transformaria mesmo. Mas imóvel é renda variável. No Tesouro, os 7,3% acima do IPCA são garantidos para quem guarda os títulos até o vencimento. Aí é renda fixa mesmo. Já a renda com imóveis… varia.
Em 2021, por exemplo, a rentabilidade valorização + aluguel ficou em bem mais modestos IPCA+5%. Em 2019, IPCA+3%. Mas o fato é que, de 2019 até hoje, essa rentabilidade segue numa média generosa, de IPCA+9,5% – ou seja: ainda assim melhor que do nível atual, altíssimo, dos títulos de inflação.
Mas isso, vale lembrar, nas três grandes do Sudeste. A média nacional para o mesmo período é bem mais modesta: IPCA+4% – de acordo com o índice FipeZap, que coleta informações em 56 cidades.
Seja como for, o FipeZap também indica um momento de alta. Em 2024, o combo valorização mais aluguel nas 56 cidades ficou em IPCA+8,8% – com o rendimento do aluguel marcando a maior alta em 13 anos. Veja aqui:
Cidade por cidade, bairro por bairro
Entre as três maiores capitais do Sudeste, quem experimenta a maior valorização é Belo Horizonte. A cidade passa por um boom imobiliário. Em 2024, a valorização média dos imóveis na capital mineira foi de 21% – bem mais do que São Paulo (11%) e Rio (7%).
Veja melhor aqui, clicando nas abas do inforgráfico:
Somando as valorizações dos imóveis à renda com o aluguel em cada uma das cidades, temos a seguinte renda combinada:
Belo Horizonte: 26,6%; ou seja, IPCA+21,1%
São Paulo: 17,2%; ou seja, IPCA+11,7%
Rio de Janeiro: 12,9%, ou seja, IPCA+7,4%
Dentro das cidades a variação também é grande, claro. Mas as maiores valorizações imobiliárias não estão nos bairros mais ricos.
Por exemplo: o bairro da Savassi, em Belo Horizonte, está entre os 10 mais caros do Brasil (junto de Leblon (RJ), Pinheiros (SP), Batel (PR) etc.). Mas as valorizações mais intensas se deram em outros bairros: Santa Terezinha, na região da Pampulha, zona noroeste (33,7%/, ou IPCA+28,2%), e o revitalizado Centro (36,6%/IPCA+31,1%).
Em São Paulo, os picos vieram de longe da rica zona oeste: Sapopemba, na zona leste (23%/IPCA+17,5%) e Jardim São Luis, na zona sul (24,7%/IPCA+19,2%).
No Rio, por fim, as campeãs de valorização ficam na pouco requisitada zona norte: Maracanã (15,2%/IPCA+9,7%) e Penha (20,5%/IPCA+15%).
Ou seja. A cidade com o metro quadrado mais barato entre as três (BH) foi a que mais subiu. E dentro dos municípios as maiores altas seguiram o mesmo padrão, concentrando-se em regiões menos caras.
Agradecimentos: Alan Cheib e Elô Souza, proprietários de apartamentos em BH,
