Finanças
Tijolo ou papel? Os fundos imobiliários que mais resistiram à crise
Galpões logísticos e empreendimentos residenciais foram os menos prejudicados durante o estouro da pandemia. Veja as características de cada um e os 30 melhores FIIs até julho.
Os fundos imobiliários (FIIs) que investem em shopping centers e hotéis ficaram entre os mais prejudicados pela crise provocada pelo novo coronavírus. Já os residenciais e de galpões logísticos tiveram perdas um pouco menos severas, segundo um levantamento feito pelo TradeMap a pedido do InvestNews. Na média, os fundos acumulam uma desvalorização nos preços de 10,53% entre janeiro e julho.
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Fechados por quase quatro meses em razão das medidas de isolamento social, os shoppings afetaram a rentabilidade da carteira dos FIIs que investem neste tipo de negócio. Eles tiveram uma performance média negativa de 12,72% nos primeiros sete meses do ano, mostram os dados da amostra.
Um exemplo foi o General Shopping e Outlets do Brasil (GSFI11), com imóveis em vários estados brasileiros. O fundo teve um retorno negativo de 42% no período. “Os shoppings saíram mais prejudicados e, agora que estão reabrindo, precisam cumprir muitas restrições, então deve demorar um pouco mais para recuperar”, afirma o professor de finanças Arthur Vieira de Moraes.
Os FIIs que investem em hotéis também aparecem entre os mais desvalorizados em 2020, com queda de 15,58, entre janeiro e julho, na média dos fundos pesquisados.
Também afetados, os fundos de lajes corporativas, que investem em imóveis comerciais, acumularam uma desvalorização média de 10,59% e foram os que mais caíram no mês de julho (-0,83%). “A Covid-19 atingiu fortemente o segmento por conta do isolamento social, dado o fechamento de shoppings e o aumento do home office, afirma Sandra Komeso, analista do TradeMap e especialista em equity research.
Ela acredita que os efeitos provocados pelo isolamento social poderão levar a um aumento de renegociações de contratos e menor faturamento dos negócios ligados a estes fundos.
Para Vieira de Moraes, grandes empresas que são inquilinas dos imóveis têm um poder de negociação maior. “As lajes corporativas continuam pagando aluguel, mesmo que com dificuldade financeira. Aumentaram os atrasos e muitas empresas tiveram que pedir desconto”.
Apesar dos riscos, a forte depreciação dos fundos durante a pandemia abriu uma janela de oportunidade para quem procura potencial de valorização, mesmo que muitos já tenho recuperado boa parte das perdas, segundo especialistas. Em outras palavras, alguns FIIs podem ter ficado “baratos” após a queda. De um total de 192 FIIs negociados na B3, apenas 36 acumularam uma rentabilidade positiva nos primeiros sete meses do ano, de acordo com o levantamento do TradeMap.
Os mais resistentes
Na ponta positiva da amostra, os fundos que investem em galpões logísticos foram, ao lado dos residenciais, os menos castigados pela crise de janeiro a julho. Alguns apresentaram inclusive uma forte valorização ao longo do ano. Foi o caso do BRL Prop (BPRP11), que explora direitos de construção de um empreendimento em Arujá, na Grande São Paulo. Ele acumulou uma rentabilidade de 16,43% até julho. “Grande parte desses FIIs manteve seus negócios inalterados mesmo no cenário de crise”, afirma Sandra Komeso.
“Nossa economia é pautada para o setor de serviços e nosso PIB está atrelado ao consumo das famílias. Neste ponto os galpões logísticos despontaram com o forte crescimento do e-commerce”, afirma Ilan Albertman, analista de equity research da Ativa Investimentos.
Os fundos residenciais, que focam no retorno de aluguéis, compra e venda e construção de prédios e condomínios, também caíram menos no período de crise, beneficiados pelo ambiente de juros baixos (taxa Selic em 2% ao ano), que vêm estimulando investimentos no segmento. Um dos destaques foi o Loft I (LOFT11B), fundo com pouco mais de 200 cotistas, mas com um dos maiores patrimônios da categoria. Ele acumulou valorização de 4,6% até julho.
Os chamados “fundos de papel”, que investem em títulos de valores mobiliários, também foram mais resilientes, diante de sua característica menos volátil que os fundos de tijolo. “Estes fundos conseguem entregar um yield (retorno com dividendos) bastante interessante para quem quer começar a investir”, afirmou o consultor estratégico Leonardo Nascimento, da Urca Capital, em live promovida pelo InvestNews no mês passado.
Apesar de algumas categorias terem se recuperado mais rapidamente que outras, os especialistas alertam para a necessidade de observar as particularidades de cada fundo antes de comprar uma cota. “Não há duvida que o impacto de setor de shoppings foi muito maio que um fundo de galpão, de logístico por causa da atividade, é importante ter uma busca por ativos com uma qualidade maior, onde são localizados, tudo isso conta”, afirma Albertman.
Conheça os principais tipos de fundos imobiliários:
Fundos de tijolo
Investem em imóveis físicos e já construídos. O principal objetivo é adquirir propriedades para alugar e, assim, gerar uma renda passiva e regular para o investidor, pela distribuição dos “dividendos”. O principal risco é a vacância e inadimplência dos ativos na carteira.
Principais categorias dos fundos de tijolo:
- Hospitais
- Hotéis
- Lajes corporativas
- Logística
- Residencial
- Shoppings
Fundos de papel
Também conhecidos como fundos de títulos e valores mobiliários, os fundos de papel costumam oscilar menos e, portanto, são mais procurados por investidores conservadores, embora existem também opções mais arrojadas. O principal ativo são os recebíveis, como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), papel que dá o direito de receber o valor investido com juros no vencimento. O recurso é usado para financiar empreendimentos imobiliários.
Fundos híbridos
Investem tanto em fundos de tijolo quanto em fundos de papel. São ideais para quem busca diversificar os ativos da carteira. Eles podem se beneficiar tanto da distribuição de dividendos quanto a valorização patrimonial ao longo do tempo. Podem combinar imóveis que geram renda (locação) e têm participação em shoppings ou escolas, e papéis chamados de recebíveis imobiliários (CRIs), letras de crédito imobiliário (LCI) ou Letras hipotecárias (LH).
Fundos de fundos
Conhecidos como Fofs, os fundos de fundos investem em cotas de outros fundos imobiliários. Uma das principais vantagens é a diversificação, já que pode-se investir em vários fundos em um só e diluir os riscos de inadimplência nas locações, por exemplo. O custo também costuma ser menor, já que será feita apenas uma ordem de compra no Fof.
30 FIIS QUE MAIS VALORIZARAM EM 2020*:
| Fundo | Segmento | Rentabilidade | Retorno com dividendos |
| FPNG11 | Lajes Corporativas | 543,822% | 0,954% |
| ELDO11B | Shoppings | 42,776% | 1,372% |
| CXRI11 | Títulos e Val. Mob. | 24,801% | 5,899% |
| NSLU11 | Hospital | 19,694% | 5,579% |
| ANCR11B | Shoppings | 18,699% | 1,270% |
| BPRP11 | Logística | 16,437% | 4,585% |
| BVAR11 | Outros | 16,172% | 35,817% |
| NPAR11 | Outros | 13,934% | 0,000% |
| DOVL11B | Lajes Corporativas | 12,635% | 2,766% |
| ORPD11 | Títulos e Val. Mob. | 11,222% | 0,000% |
| AQLL11 | Títulos e Val. Mob. | 11,111% | 0,000% |
| KINP11 | Residencial | 9,253% | 0,794% |
| BBRC11 | Outros | 8,656% | 4,277% |
| TORM13 | Residencial | 8,606% | 4,292% |
| FIIP11B | Híbrido | 7,738% | 8,807% |
| VERE11 | Outros | 7,691% | 3,546% |
| RBBV11 | Títulos e Val. Mob. | 7,300% | 2,767% |
| HFOF11 | Títulos e Val. Mob. | 6,887% | 13,073% |
| STRX11 | Híbrido | 6,269% | 1,014% |
| HLOG11 | Logística | 6,223% | 8,636% |
| AFCR11 | Híbrido | 5,923% | 0,939% |
| NVHO11 | Hospital | 5,183% | 3,087% |
| GRLV11 | Logística | 5,154% | 3,453% |
| FVBI11 | Lajes Corporativas | 4,534% | 2,677% |
| SHDP11B | Shoppings | 4,422% | 1,478% |
| LVBI11 | Logística | 3,660% | 3,279% |
| TOUR11 | Residencial | 3,452% | 1,766% |
| LOFT11B | Residencial | 2,796% | 5,414% |
| FTCE11B | Híbrido | 2,467% | 0,000% |
- *Até julho/Variação do preço dos FIIs
- *Crédito: TradeMap