Prédios reluzentes e condomínios de mansões continuarão surgindo em Dubai este ano, à medida que os incorporadores mergulham em um dos maiores booms imobiliários do planeta. Mas há sinais crescentes de que o recorde de alta nos preços está desacelerando.
Toda semana, construtoras iniciam obras de casas que dizem estar sendo vendidas em questão de dias ou até horas. Mas algumas, incluindo a maior incorporadora de Dubai, a Emaar Properties, estão começando a enxergar a necessidade de mais cautela. O boom imobiliário no emirado já dura vários anos, o mais longo desde que a propriedade residencial foi aberta a estrangeiros em 2002.
“Nossas expectativas são de que o mercado continuará indo bem no próximo ano, tanto aqui quanto globalmente. Há um sentimento positivo para os negócios, especialmente com a chegada de Trump”, disse Mohamed Alabbar, fundador da Emaar, em dezembro.
Só que a Emaar agora está mais relutante em aumentar muito os preços, temendo “matar a galinha dos ovos de ouro”, disse Alabbar.
Dubai precisará continuar atraindo novos residentes para preencher as casas que estão sendo construídas. Também é necessário oferecer habitação acessível para evitar a saída de expatriados da cidade, em um momento em que muitos enfrentam o aumento global da inflação e o aumento do custo de vida.
Novos milionários
Quase 20% dos imóveis em Dubai está avaliado acima de US$ 1 milhão (R$ 6,1 milhões), de acordo com a Knight Frank. A empresa prevê que os preços residenciais subirão, em média, 8% em 2025, uma moderação em relação ao salto de 20% registrado no ano anterior.
Enquanto isso, os preços das casas de luxo devem subir 5% este ano, superando os 2% previstos para Londres e os 3% para Nova York.
A Emaar — mais conhecida por construir o prédio mais alto do mundo, o Burj Khalifa — deve concluir de 6 mil a 7 mil residências por ano no pico de 2026 e 2027, segundo a Bloomberg Intelligence.
Mas o rally de Dubai está deixando muitos questionando a sustentabilidade de um mercado onde grande parte da nova oferta é vendida via parcelas antes da construção. Essa estratégia traz riscos, já que alguns clientes podem não concluir os pagamentos.
Um influxo de novos residentes, incluindo investidores ricos, milionários do mercado de criptomoedas e indianos abastados em busca de segundas residências, ajudou a aumentar a demanda. A população de Dubai foi de 3,8 milhões em 2024, acima dos 3,66 milhões em 2023. Aluguéis também dispararam, afastando muitos de suas casas e levando residentes a se mudarem para desenvolvimentos nas bordas do deserto.
“A demanda ainda está lá, mas as vendas estão desacelerando, já que os preços e aluguéis claramente atingiram um teto”, disse Yasin Valimull, CEO da corretora de imóveis The Luxury Address, especializada em vendas de alto padrão.
Os corretores afirmam que as vendas estão começando a desacelerar, especialmente no mercado de imóveis em construção, com o preço médio caindo para R$ 28,6 mil por metro quadrado, em comparação com R$ 30,4 por metro quadrado (2023) – para servir de referência: o metro quadrado mais caro do Brasil, o do bairro do Leblon, no Rio, é de R$ 24,1 mil; já a cidade com o preço médio mais alto, Balneário Camburiú (SC), fica em R$ 13,9 mil.
A festa continua
Para os incorporadores, os bons tempos continuam por enquanto. A SOHO, uma desenvolvedora, conseguiu vender 84 dos 110 apartamentos em uma de suas torres.
“O mercado imobiliário é cíclico, e este ciclo ainda tem fôlego”, disse Sahil Khosla, CEO da SOHO, em uma entrevista recente. “A cidade e o país estão alinhados, oferecendo vistos dourados, atraindo empresas e fundos internacionais para se estabelecerem aqui.”
Khosla disse que seus planos de pagamento são voltados para usuários finais que podem pagar metade durante a construção e a outra metade após a conclusão, quando o imóvel fica liberado para servir de garantia num financiamento.
“Ainda assim, somos muito cautelosos e estratégicos”, acrescentou. “Estamos desenvolvendo muito lentamente.”
Enquanto isso, Imran Farooq, presidente da Samana, disse que sua empresa teve vendas recordes em setembro, após um desempenho excepcionalmente forte em julho, mês que normalmente é lento para a incorporadora. A Samana é uma das maiores fornecedoras de residências mais acessíveis – abaixo de um milhão de dirhams, a moeda local (o equivalente a R$ 1,7 milhão).
A Emaar é um dos melhores termômetros da saúde do mercado. Seu lucro em 2025 deve atingir R$ 21,6 bilhões, com a conclusão de muitos empreendimentos em construção, de acordo com estimativas de analistas compiladas pela Bloomberg. Esse é um aumento significativo em relação aos lucros de R$ 6,3 bilhões em 2021.
Ainda assim, o constante fornecimento de novas residências tem o potencial de limitar os preços. Os incorporadores de Dubai lançaram um número recorde de novos projetos habitacionais em 2024, segundo a REIDIN, com quase 140 mil residências iniciadas ou anunciadas em 588 projetos.
Para muitas empresas do setor imobiliário, o grande desafio agora será concluir os projetos.
“Tivemos um ano recorde e, francamente, estamos sem fôlego”, disse Alabbar, que afirma que as vendas de propriedades da Emaar subiram 70% em 2024 em relação ao ano anterior. “Isso é um grande esforço para empreiteiros, fornecedores, arquitetos e para o mercado como um todo, e o maior risco é a execução.”
(Por Zainab Fattah, com informações da redação InvestNews)
