Em junho do ano passado, a São Carlos Empreendimentos vendeu um portfólio de 30 imóveis por R$ 486,5 milhões para um fundo imobiliário. A transação, que incluiu centros de conveniência e lojas de rua, deu pistas do que a empresa enxerga para seu futuro. Além de comprar e vender imóveis, a São Carlos tem se aproximando dos FIIs para, no futuro, gerar receitas recorrentes com a administração de ativos para esses veículos.
“Queremos ser como um private equity do setor imobiliário”, define Gustavo Mascarenhas, CEO da São Carlos, em entrevista. Assim como os fundos de private equity, que compram empresas com potencial, fazem melhorias na gestão e depois vendem por um valor maior, a São Carlos quer aplicar lógica similar aos imóveis.
“Identificamos oportunidades, compramos ativos que precisam de ajustes, fazemos a gestão ativa para valorização e, no momento certo, vendemos – e hoje os principais compradores são os FIIs”, prossegue Mascarenhas.
Esse movimento faz parte de uma readequação mais ampla da São Carlos ao mercado. Com o crescimento dos fundos de investimento imobiliário no Brasil ao longo da última década, a empresa precisou repensar seu papel no setor. Em vez de competir com os FIIs, a ideia é se tornar parceira.
A São Carlos ainda busca fechar seu primeiro contrato de administração, ideia que vem sendo bem recebida entre os gestores de FIIs, diz o CEO. O executivo lembra que um passo natural seria a empresa manter a administração dos imóveis após a venda. “Nós conhecemos profundamente todas as características do ativo e podemos entregar a administração adequada para o fundos.”
Se a administração de imóveis ainda engatinha, as vendas seguem em ritmo acelerado. Somente em janeiro, a São Carlos vendeu doi s imóveis: um edifício no centro do Rio de Janeiro por R$ 21,7 milhões e uma loja de rua no Guarujá (SP) por R$ 12,5 milhões. Em 2023, a empresa vendeu quatro prédios comerciais por R$ 865 milhões, o que ajudou a desalavancar. Com a estrutura de capital organizada, a empresa conseguiu distribuir R$ 100 milhões em dividendos extraordinários no fim do ano passado.
Atualmente, o portfólio da empresa compreende 71 imóveis, com valor estimado em R$ 3,5 bilhões, bem abaixo do atual valor de mercado da empresa, de R$ 1,04 bilhão.
Do varejo ao mercado imobiliário
A São Carlos nasceu em 1989, quando os bilionários Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira avaliaram que os imóveis da Lojas Americanas, outro grande investimento do trio, possuíam um valor patrimonial superior ao próprio negócio do varejo. Essa estratégia, descrita no livro Sonho Grande de 2013, foi o ponto de partida para transformar a São Carlos em um dos maiores players do setor, chegando a acumular R$ 6 bilhões em ativos.
Em uma época em que não existiam os FIIs, a companhia surgiu como uma alternativa para investidores que buscavam exposição ao mercado imobiliário sem a necessidade de gerenciar diretamente os ativos. A São Carlos surge então como um veículo para a aquisição, gestão e valorização de imóveis comerciais, garantindo retorno com a renda gerada pelos aluguéis e da valorização patrimonial por meio de proventos.
Com o tempo, a empresa foi se descolando dos pontos comerciais do varejo e passou a atuar mais com edifícios corporativos e centro comerciais majoritariamente localizados no eixo Rio-São Paulo. Exemplo dessa mudança é que, hoje, as lojas de rua da Americanas representa 0,5% da receita da São Carlos.
Desafios pela frente
Apesar da melhora na alavancagem e vendas expressivas de imóveis, a São Carlos enfrenta como grande desafio a vacância de seus escritórios, especialmente no Rio de Janeiro. Atualmente, a taxa de desocupação de todo o portfólio corporativo está em 24,9%.
Para contornar o problema, a empresa tem apostado na modernização dos edifícios e usos alternativos, como adaptar imóveis para residências. “Identificamos pelo menos dois imóveis no centro do Rio que podemos converter”, diz Mascarenhas.
Outro ponto sensível é o desconto das ações na bolsa em relação ao valor patrimonial. A empresa acredita que, ao mostrar a valorização de seus ativos via vendas para FIIs e construir uma base de receitas recorrentes com gestão, conseguirá reduzir essa distorção.
Antes de chegar à São Carlos, Gustavo Mascarenhas foi chefe de investimentos imobiliários da JGP, gestora fundada por André Jakurski. A experiência no mercado financeiro, diz o executivo, moldou sua visão sobre o setor imobiliário, com foco em transações estruturadas e otimização de ativos.
O sucesso, no entanto, dependerá da capacidade da empresa de equilibrar as vendas de ativos, que geram ganhos pontuais expressivos, com a construção de uma base mais previsível de receitas através da prestação de serviços.
