Com a queda superior a 77% nas ações das Americanas (AMER3) no dia seguinte à divulgação do seu rombo contábil, era esperado que os fundos imobiliários que contêm em seu portfólio imóveis alugados pela varejista ou títulos de dívida a ela vinculados também sofressem em bolsa. Mas isso não aconteceu – pelo menos em igual proporção.
O FII Max Retail (MAXRF11), que segundo dados da Trix tem 34% das suas receitas vindas da varejista, viu sua cota cair “apenas” 2,8% em um dia.
Já FIIs com menor exposição e portfólio mais diversificado de ativos tiveram um impacto ainda menor (queda de 1,72%), de acordo com levantamento da plataforma de carteiras administradas por fundos imobiliários. Um exemplo é o segmento logístico.
Os fundos expostos a centros de distribuição ou galpões de armazenamentos chegaram a ter queda de 0,43% na quinta-feira (12) – dia seguinte ao mercado tomar conhecimento do caso Americanas. No entanto, no dia 13, estes FIIs viram suas cotas se valorizarem em 0,21%.
Segundo o especialista em fundos imobiliários Luiz Augusto do Amaral, sócio do Trix, um evento pontual, como o caso da Americanas, “geralmente não muda a percepção da qualidade dos fundos que compõem as carteiras.”
Riscos diferentes para FIIs
Segundo Gabriel Teixeira, analista da Ativa Investimentos, o risco que um investidor de fundos imobiliários corre neste caso é diferente do risco dos investidores de ações, equities ou títulos de dívida.
“O fundo imobiliário pode ter uma certa dependência em termos de percentual de receitas do inquilino, mas as multas e encargos contratuais previstas em contrato, além do fundo poder alugar seu imóvel para um outro inquilino mitigam os riscos.
Gabriel Teixeira, analista da ativa investimentos
Contratos mais rigorosos
Diferente do que acontece com as ações ou títulos de dívida da Americanas, os fundos imobiliários expostos à varejista têm uma maior flexibilidade em seu mandato e cláusulas contratuais rigorosas, segundo o analista.
Desde a divulgação ao mercado sobre a existência de dívidas não contabilizadas no balanço contábil, o valor das debêntures da varejista despencou e os papéis passaram a ser marcados com um desconto de 50% em relação ao valor do dia anterior a 12 de janeiro, segundo a Economatica. Essa queda se deve à alta das taxas dos títulos de dívida, que dispararam com o aumento dos riscos.
Já os principais fundos imobiliários impactados pelo rombo fiscal da varejista foram os que atuam no segmento logístico. Mesmo assim, o FII mais dependente das receitas das Americanas (MAXR11) teve um impacto muito menor, de – 2,8% segundo a plataforma Trix.
“Somado ao fato de os cotistas tentarem antecipar um movimento de queda nas cotas dos FIIs devido as incertezas do mercado, o risco é muito menor quando comparado aos credores de título de dívida, por exemplo”.
Gabriel Teixeira, analista da Ativa Investimentos
A Ativa acompanhou oito fundos logísticos com exposição as Americanas, e o destaque apontado foi o FII MAXR11 e o GGRC11. Esse último está concluindo uma operação de compra para aumentar a exposição à varejista.
Desempenho dos FIIs após fraude ser revelada
Veja abaixo o desempenho da carteira de fundos imobiliários por segmento na semana que abrange o anúncio da fraude contábil das Americanas. O setor de shoppings foi o único que acumulou ganhos no período (2,96%).
| Segmento | 9-13 jan | 2023 | 12 meses |
| Varejo | -0,01% | -0,71% | 15,03% |
| Tijolo | -0,34% | -2,34% | 6,16% |
| Shopping | 2,96% | -0,53% | 13,71% |
| Papel | -1,14% | 0,68% | 0,77% |
| Logística | -0,37% | -2,33% | 3,78% |
| Lajes | -2,68% | -5,05% | -3,34% |
A metodologia de avaliação das carteiras segmentadas da Trix leva em consideração apenas os FIIs listados no IFIX (índice de referência do segmento na B3) e cuja nota quantitativa é pautada em critérios de risco e performance.
Já a nota qualitativa é pautada na capacidade de gestão, portfólio e preço da cota frente aos pares com as mesmas caraterísticas. Os fundos selecionados são os de maior liquidez e que tenham as melhores notas.
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