Fundos imobiliários ameaçam despejar Americanas caso não pague aluguéis

No último dia 10 de fevereiro, a Americanas (AMER3) começou a notificar os shoppings onde possui lojas físicas, informando que não pagaria os aluguéis que compreendem até a data da recuperação judicial, aceita em 19 de janeiro. No entanto, fundos imobiliários com ativos da varejista na carteira ameaçam iniciar uma ação de despejo, caso a varejista não honre os pagamentos.

A decisão do juiz do caso, Luiz Alberto Carvalho Alves da 4ª Vara Empresarial do Rio de Janeiro, foi de que os proprietários de imóveis alugados para a Americanas só poderão entrar com ordens de despejo se ocorrer falta de pagamento após a data da recuperação. Ou seja, a varejista só pode ser alvo de despejo pelo que não foi pago após a data.

O magistrado ainda cita que, após a distribuição do pedido de recuperação judicial, mais de 12 ações de despejo já foram movidas contra a Americanas.

FIIs podem despejar a varejista?

Apesar de a decisão estar em linha com um conjunto de decisões judiciais em um mesmo sentido proferidas pelos tribunais, ela ainda deixa uma incerteza aos credores: a de poder despejar a Americanas caso a varejista pare de pagar os aluguéis que vencem após a decretação da recuperação judicial.

Segundo o advogado Luiz Deoclecio Fiore, da OnBehalf, este seria um cenário incomum, de a Justiça determinar que todos os imóveis alugados pela Americanas sejam essenciais para a recuperação da empresa.

“É quase impossível acreditar que todos os ativos que a empresa ocupa são essenciais à sua atividade”.

Luiz Deoclecio Fiore, SÓCIO E ADVOGADO NA OnBehalf

Segundo o advogado, o ideal seria que a companhia fizesse uma reavaliação da quantidade de lojas físicas, uma vez que é comum ver imóveis da rede funcionando a uma curta distância, seja entre ruas ou até mesmo em shoppings. 

 “A empresa deveria rever seus imóveis e entregar os não rentáveis. Isso reduziria bem seus custos daqui por diante e impactaria menos os proprietários dos imóveis, a exemplo dos fundos imobiliários expostos a varejista”. 

No entanto, este ainda pode ser um risco a ser enfrentando pelos FIIs expostos a Americanas durante o processo de recuperação judicial: o da permanência da locatária em situação de inadimplência. Segundo Fiore, um processo de recuperação judicial pode durar anos, a depender da quantidade de empresas envolvidas na ação.

A lista inicial de credores reportava pelo menos 30 razões sociais vinculadas a fundos imobiliários. 

FIIs sinalizam entrar com ordem de despejo

O FII Hedge Shopping Parque Dom Pedro (HPDP11), um dos fundos com imóveis ocupados pela Americanas, afirmou em comunicado ao mercado que, até o momento, a varejista está adimplente com o pagamento dos aluguéis. 

Há a expectativa por parte dos gestores de que a varejista mantenha o fluxo de pagamentos do período após a data da recuperação judicial, mas se isso não se concretizar, a gestão não descarta entrar com uma ação de despejo, segundo relatório aos cotistas.

O portfólio da carteira do fundo tem 10,53% de exposição ao Shopping Parque Dom Pedro, localizado na cidade de Campinas, no interior paulista. No passado, o shopping foi considerado o maior da América Latina.

Mas este não será o único fundo da gestora a adotar a mesma medida, uma vez que, se a Americanas não pagar os próximos aluguéis, isso corrobora com a tese de que ela não tem capacidade de sustentar o negócio. “Isso inviabilizaria a recuperação judicial”, disse a equipe de gestão do HPDP11, em carta ao mercado. 

Confira o trecho:

“Destacamos que a empresa é locatária do Shopping Parque Dom Pedro e ocupa uma área grande, se classificando como âncora. […] Em relação às obrigações referentes ao período posterior ao início da recuperação judicial, temos a expectativa de que venham a ser regularmente honradas. Em caso de não pagamento, o shopping poderá ingressar com ação de despejo e execução, mesmo a empresa estando em RJ. Tal expectativa apoia-se no posicionamento majoritário da jurisprudência sobre a nossa legislação o qual reconhece que a recuperação judicial em curso não impede a retomada da posse por ação de despejo por se priorizar o direito de propriedade do locador e por aplicação analógica do artigo 49, § 3º da Lei 11.101/2005 (que prevê que alguns contratos que versam sobre imóveis, direitos de propriedade etc., não se sujeitam aos efeitos da recuperação judicial). Adicionalmente, caso a empresa seja incapaz de sustentar as despesas correntes necessárias à sua operação, tais como aluguel, condomínio e fundo de promoção, demonstrará claramente não ter condições de se sustentar operacionalmente, o que, por consequência colocaria em xeque a expectativa de sua recuperação. Seguimos atentos e avaliando o desfecho para tomarmos as medidas adequadas”. 

O fundo LVBI11 também se pronunciou em carta aos cotistas, dizendo que a varejista está adimplente com o pagamento do aluguel, inclusive com o pagamento do aluguel referente ao mês de competência dezembro, realizado no início do mês de janeiro. O fundo disse que o atual valor de locação vigente em contrato com a a Americanas está pelo menos 20% abaixo do valor de mercado do ativo, o que sinaliza que em caso de locação do espaço por outro potencial locatário, “poderíamos ter um impacto positivo nas receitas imobiliárias de até aproximadamente R$ 0,02/cota em condições atuais de mercado”.

Segundo a gestão, dada a condição atual da Americanas, os administradores do FII buscarão uma solução, de médio e longo prazo, para que o ativo exposto a varejista “continue a contribuir com todo o seu potencial para o resultado do fundo”.

No entanto, segundo a decisão do juiz do caso, “além de reduzirem significativamente o faturamento das empresas do Grupo Americanas, os despejos, de forma abrupta, ainda exigirão desembolso de valores relevantes, na medida em que terão que arcar com os custos de desmobilização imediata das lojas”.

Fundos de logística também entram na conta

A Americanas é inquilina tanto de galpões logísticos como de shoppings. No entanto, cada fundo possui uma exposição diferente da sua receita associada à varejista.

Segundo análise da XP, os imóveis com maior potencial de impacto e ações por parte dos gestores a fim de mitigar maiores prejuízos, são GGRC11, XPLG11, LVBI11, BRCO11, RBRL11, RBRF11, HGBS11 e MALL11.

As analistas de fundos Maria Jordão e Maria Fernanda Violatti reiteram que, acima de tudo, “os fundos possuem imóveis, que são ativos reais, portanto possuem valor intrínseco e eventualmente, podem também alugar para outros inquilinos”.

Ainda segundo as analistas, os principais riscos para estes FIIs são o de vacância antecipada no caso de reestruturação da operação da companhia e de inadimplência nos aluguéis. “Ambos os eventos geram multas para a companhia, que passa a dever aos fundos por não cumprimento do contrato”.

A partir do primeiro dia da inadimplência, o fundo pode entrar com uma ação de despejo na comarca em que o imóvel está situado. Em geral, se aceito o prazo para o despejo em uma loja de shopping, levaria em média até 60 dias e de um galpão logístico, em média de 3 a 6 meses, segundo Carlos Ferrari, da NFA Advogados.

Somado a isso, cada contrato de locação pode ter uma cláusula específica para permitir que o contrato seja encerrado imediatamente no caso de uma recuperação judicial.