Não. A reforma tributária aprovada pelo Congresso não alterou diretamente o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). O tributo segue sendo de competência municipal e continua incidindo sobre operações como compra e venda de imóveis.
Apesar disso, especialistas alertam que o ITBI tende a se tornar mais rigoroso, mais fiscalizado e mais contestado, em razão de mudanças indiretas trazidas pela reforma e do avanço dos mecanismos digitais de fiscalização das prefeituras.
“Embora a reforma tributária não tenha alterado a competência constitucional do ITBI nem as hipóteses materiais de incidência ou imunidade, houve uma mudança relevante no ambiente de cobrança e fiscalização do imposto”, afirma Manoela Vargas, head de Wealth Planning da TAG Investimentos.
ITBI ficou fora do novo sistema de impostos sobre consumo
O novo modelo de tributação do consumo, baseado no IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e na CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), não inclui o ITBI, que permanece separado do sistema.
No entanto, leis complementares aprovadas no contexto da reforma reforçaram critérios técnicos de cobrança e ampliaram os instrumentos de fiscalização dos municípios, fortalecendo a atuação das prefeituras mesmo sem alteração constitucional.
Segundo Manoela Vargas, isso deslocou o foco das disputas: o debate passou, em muitos casos, de “se há imunidade” para “quanto do valor da operação está protegido pela imunidade”.
Lei Complementar 227 reforça uso do valor de mercado
Um dos principais pontos de atenção é a Lei Complementar nº 227, que estabeleceu parâmetros mais objetivos para a base de cálculo do ITBI. A norma reforça que o imposto deve ser calculado com base no valor de mercado do imóvel, apurado por critérios padronizados e verificáveis — e não apenas pelo valor declarado pelo contribuinte.
Segundo Manoela Vargas, a mudança fortalece o discurso municipal para questionar valores considerados baixos, especialmente em operações como integralização de capital.
Com isso, os municípios passam a ter respaldo para:
- contestar valores declarados abaixo do mercado;
- questionar avaliações feitas pelo contribuinte;
- cobrar imposto complementar quando identificam diferenças relevantes.
Operações mais afetadas pelas disputas do ITBI
As disputas relacionadas à base de cálculo do ITBI são mais frequentes em operações como:
- integralização de imóveis ao capital social de empresas;
- reorganizações societárias;
- planejamento patrimonial e sucessório.
Nesses casos, a discussão tende a se concentrar no valor efetivamente imune, e não na existência da imunidade em si.
Cruzamento de dados amplia fiscalização dos municípios
Outro fator relevante é a modernização dos cadastros imobiliários, conhecida informalmente como “CPF do imóvel”, que permite o cruzamento de diversas bases de dados, como:
- IPTU;
- registros em cartório;
- declarações de Imposto de Renda;
- ITCMD;
- dados societários e contábeis de empresas e holdings.
Esse sistema amplia significativamente a capacidade fiscalizatória das prefeituras, permitindo rastrear o histórico do imóvel, comparar valores de transações anteriores e identificar reorganizações societárias sucessivas.
Com isso, os municípios conseguem identificar com mais facilidade:
- diferenças entre valor declarado e valor de mercado;
- transferências repetidas do mesmo imóvel;
- estruturas empresariais sem atividade econômica real;
- operações concentradas em holdings imobiliárias.
Imunidades do ITBI continuam válidas, mas com mais exigências
A reforma tributária não eliminou as imunidades do ITBI previstas na Constituição. Continua válida, por exemplo, a imunidade na integralização de imóveis ao capital social, conforme entendimento do Supremo Tribunal Federal.
O que mudou foi o nível de exigência para comprovação dessas operações. Segundo Manoela Vargas, aumentou o risco de autuações relacionadas à base de cálculo, arbitramento de valores e caracterização de excedentes.
Para reduzir riscos, especialistas recomendam atenção especial a:
- definição do capital social;
- critérios de avaliação do imóvel;
- documentação da operação;
- ausência de simulação ou abuso.
Mais fiscalização do ITBI tende a gerar mais conflitos
Mesmo sem alteração formal, o cenário pós-reforma aponta para um ITBI mais técnico, mais fiscalizado e mais litigioso.
“O contribuinte continua tendo boa tese jurídica, mas passa a operar em um cenário no qual a substância econômica, a documentação e a coerência dos valores declarados serão testadas com muito mais intensidade”, resume Manoela Vargas.
Na prática, operações antes tratadas como rotineiras passam a exigir planejamento jurídico, contábil e documental mais cuidadoso, sob pena de cobranças inesperadas e disputas que podem se arrastar por anos.
