Crise imobiliária chinesa é muito pior do que dados mostram

A julgar pelas estatísticas oficiais da China, o mercado imobiliário do país tem se mostrado notavelmente resistente diante do crescimento econômico morno e da inadimplência recorde das incorporadoras.

Os preços de imóveis novos deslizaram apenas 2,4% em relação à máxima de agosto de 2021, segundo dados do governo, enquanto os de imóveis usados caíram 6%.

Mas o quadro pintado pelas corretoras imobiliárias e provedoras de dados privados é muito pior.

Esses números mostram que os preços dos imóveis usados afundaram pelo menos 15% nos bairros nobres das principais áreas metropolitanas, como Xangai e Shenzhen, bem como em mais da metade das cidades de segunda e terceira linha da China. Imóveis residenciais usados perto da sede do Alibaba, em Hangzhou, despencaram cerca de 25% em relação às máximas do final de 2021, segundo corretoras locais.

Embora seja difícil traçar comparações, especialistas do setor e economistas dizem que os índices oficiais de preços de imóveis na China provavelmente estão subestimando a profundidade da crise, em parte por causa de uma metodologia antiga que não capta as viradas do mercado.

Isso aumenta a preocupação entre os investidores sobre os dados econômicos na China, onde o acesso a algumas informações fica cada vez mais restrito sob o governo do presidente Xi Jinping. Também coloca em dúvida o quanto os próprios formuladores de políticas têm uma compreensão precisa do mercado quando elaboram medidas para sustentar a demanda.

Outro risco é que os compradores de imóveis cautelosos recuem, esperando que as quedas de preços apareçam nos dados oficiais antes de fechar negócios.

Dados maquiados?

Analistas dizem que a metodologia empregada, que se baseia em parte em pesquisas em vez de dados de preços de transações, ajuda as autoridades a suavizar as tendências e evitar grandes oscilações. Nos EUA, indicadores conhecidos usam dados de preços de imóveis coletados em cartórios de registro de escrituras em todo o país.

O departamento de estatísticas da China disse em uma explicação online que os dados brutos sobre preços de imóveis novos são baseados em todas as vendas e compras registradas nos órgãos locais de transações imobiliárias.

Os dados dos usados, no entanto, são baseados nas vendas de projetos-chave e em pesquisas, disse. O órgão disse à Bloomberg que usa o índice de preços de Laspeyres, uma fórmula comum usada em todo o mundo, para calcular seu indicador de preços de imóveis residências em 70 cidades. 

Os observadores do mercado dizem que a metodologia de amostragem e cálculo do índice permanece ambígua.

Dados baseados em pesquisas “servem a um propósito de evitar flutuações extremas”, disse Alicia Garcia Herrero, economista-chefe para Ásia-Pacífico da Natixis, em Hong Kong. “Mas quando as pessoas desconfiam que os preços estão caindo mais e, portanto, não compram, essa abordagem frustra seu próprio propósito.”