O Índice Geral de Preços ao Mercado (IGPM) disparou 23,14% em 2020 e segue em alta em 2021. Utilizado geralmente para reajustar o preço dos aluguéis de imóveis, o indicador tem gerado preocupação entre inquilinos e proprietários. No entanto, os números indicam que a maioria dos reajustes tem deixado o indexador de lado.
Dados do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (IBRE/FGV) mostram que o preço dos aluguéis não tem acompanhado o IGP-M. Na verdade, os reajustes de 3,22% em 2020 sequer bateram a inflação de 4,52% medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), do Instituto Brasileiro de Geografia Estatística (IBGE).
O economista André Braz, coordenador do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) do IBRE, comenta que o cenário incerto da economia trazido pela pandemia de covid-19 ajuda a explicar os preços praticados, em média, abaixo dos índices de inflação.
Além disso, apesar de o IGP-M ter se tornado conhecido como um índice utilizado para esse fim, Braz defende que o indicador não foi criado para reajustar aluguéis e nem sempre é a alternativa mais justa – assim como o IPCA, considerado a inflação oficial. Para ele, o mais apropriado seria o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), também da FGV.
Veja abaixo a entrevista com Braz ao InvestNews.
IN$ – Os preços dos aluguéis estão acompanhando a disparada do IGP-M?
André Braz: O nosso IPC faz o acompanhamento de aluguel residencial. E essa pesquisa mostrou que, no ano passado, os aluguéis residenciais subiram, em média, 3,22%. Quer dizer, muito longe dos 23% que fechou o IGPM em 2020. Então, isso é uma boa fotografia de mercado e dá para a gente ver que, apesar do IGP-M ser muito citado em contratos de aluguel, ele é pouco praticado.
IN$ – O que explica essa tendência?
André Braz – Isso acontece principalmente neste momento em que a gente tem uma oferta muito grande de imóveis para alugar. Essa retração que a covid trouxe para a nossa economia, que piorou a retração que já tínhamos, desempregou muita gente, tirou a capacidade de muitas pessoas de pagar o aluguel. E a oferta de imóveis agora aumentou muito. Então, o poder de barganha dos inquilinos aumentou com isso.
Então, em geral, na medida em que a data de reajuste do aluguel chega, há sempre espaço para uma negociação. Para o proprietário, há o interesse em manter o imóvel alugado, porque, se ele exigir o contrato (reajuste pelo IGP-M) e o inquilino não suportar e sair, ele pode ficar com o imóvel desabitado por muitos meses, o que vai representar um prejuízo, dado que ele vai ter que arcar com IPTU, condomínio, além de perder a renda do aluguel. Então, percebemos que há espaço para negociação.
IN$ – Com o descolamento do IGP-M, qual tem sido a tendência em relação à escolha de índices para reajustar o aluguel?
André Braz – Quando não há suspensão integral, quer dizer, o aluguel se mantém inalterado, há sempre a prática de um índice menor, de uma variação menor, que caiba no orçamento. Pela pesquisa da gente, como o aluguel ficou abaixo da taxa acumulada pelo IPCA no ano passado. Dá para a gente ver que, às vezes, o reajuste vem abaixo até do praticado pelo IPCA, que tem sido muito citado como alternativa de indexador.
IN$ – No cenário atual, o que é melhor? Reajustar o aluguel pelo IGP-M ou pelo IPCA?
André Braz – Tanto o IGP quanto o IPCA não foram pensados para o mercado imobiliário. O IPCA é bom para o inquilino e ruim para o proprietário. Por quê? Porque o proprietário investiu no valor do imóvel, e o imóvel é um ativo. E esse ativo merece uma remuneração que esteja mais alinhada à realidade do mercado imobiliário. E o IPCA não foi pensado para isso, muito menos o IGP. Quando o IGP é honrado no contrato, isso é bom para o proprietário, mas traz para ele uma remuneração acima da que é devida provavelmente. Então, falta um indicador para o mercado imobiliário.
Entre os índices de inflação já existentes, qual seria o melhor para reajustar aluguéis?
André Braz – Na minha opinião, o que seria mais justo seria o INCC, da FGV, o Índice Nacional de Custo da Construção. Porque ele leva em conta materiais, serviços e mão de obra da construção civil. Então, da parte de materiais e serviços, ele leva em conta todo esse aumento de preços que aconteceu em torno de ferro, cobre e outras commodities importantes que foram afetadas por essa desvalorização cambial acumulada no ano passado. E, por outro lado, ele também leva em conta a mão de obra, que é indexada pelo IPCA ou pelo INPC. Então, ele tanto considera impactos que acompanham a variação dos salários, que, embora seja de profissionais da construção, tem correlação grande com profissionais de outras áreas, como também olha a parte de custos da construção. Por isso, eu acho que o INCC pode ser uma boa opção na hora de escolher o indexador para os contratos imobiliários.
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