A mudança acompanha o reajuste feito anteriormente pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), que elevou o teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), modelo de financiamento que permite o uso do FGTS, de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
Na prática, o FGTS passa a acompanhar o mesmo teto do SFH para todas as operações.
Nova regra do FGTS: quem será beneficiado
A ampliação beneficia especialmente:
- famílias de renda média e média-alta nas grandes capitais, onde imóveis acima de R$ 1,5 milhão são comuns;
- quem comprou imóveis recentemente, dentro do novo teto, mas estava impedido de usar o FGTS;
- mutuários que desejam reduzir a entrada, quitar parte do financiamento ou diminuir o valor das parcelas;
- o mercado imobiliário, que deve registrar maior movimentação no FGTS, estimada em cerca de 1%, segundo o Conselho.
Regras que continuam valendo
Apesar das mudanças com a nova regra do FGTS, permanecem as exigências tradicionais:
- o comprador precisa ter pelo menos três anos de trabalho com recolhimento ao FGTS (não precisam ser consecutivos);
- o imóvel deve ser urbano e para uso próprio (moradia);
- não é permitido ter outro imóvel residencial na mesma cidade onde a pessoa vive ou trabalha;
- não pode haver outro financiamento ativo pelo SFH;
- só é possível usar o FGTS novamente três anos após a última utilização;
- o financiamento pode cobrir até 80% do valor do imóvel, conforme regra recente do CMN.
Por que a mudança era necessária
O aumento do teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) — de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões — criou um problema: as regras do FGTS não foram atualizadas simultaneamente. Isso deixou muitos compradores em uma situação injusta.
Imagine duas pessoas comprando o mesmo imóvel, pelo mesmo valor, nas mesmas condições. Mesmo assim, até agora elas eram tratadas de formas diferentes.
Isso acontecia porque:
- antes de 2021, o limite de valor do imóvel para usar o FGTS no SFH era R$ 1,5 milhão e valia para todo o Brasil;
- em 2021, o CMN elevou o teto do SFH para até R$ 1,7 milhão em regiões específicas, como São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal — mas esse valor regional não foi incorporado às regras do FGTS.
O resultado foi um descompasso:
- contratos assinados antes de 2021 — dentro do teto nacional de R$ 1,5 milhão — permitiam o uso do FGTS;
- contratos assinados depois de 2021, mesmo respeitando o novo limite regional de R$ 1,7 milhão, não podiam usar o FGTS, porque o fundo não havia atualizado suas normas.
Ou seja, mesmo que o imóvel estivesse dentro do valor permitido após 2021, o FGTS não reconhecia o teto maior. Isso criou a situação em que duas pessoas, comprando o mesmo imóvel, por valores dentro das regras do SFH, tinham direitos diferentes só porque assinaram em anos distintos.
Segurança jurídica
Em resumo, a nova regra do FGTS elimina essa distorção e unifica os limites para todos: qualquer trabalhador pode usar o fundo para imóveis de até R$ 2,25 milhões, independentemente da data do contrato. De acordo com especialistas, isso traz mais segurança jurídica, reduz interpretações diferentes e padroniza o tratamento entre consumidores, bancos e incorporadoras.
A expectativa é que a nova regra do FGTS aqueça o setor imobiliário, especialmente em grandes cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Belo Horizonte, onde imóveis mais caros são comuns e o uso do FGTS pode facilitar a entrada e as condições de pagamento.
Perguntas e respostas sobre a nova regra do FGTS
A seguir, confira as principais dúvidas sobre a nova regra do FGTS.
Qual é o novo limite de valor para usar o FGTS?
R$ 2,25 milhões, mesmo limite do SFH.
A mudança vale para contratos antigos e novos?
Sim. A regra agora é igual para todos.
Posso usar o FGTS para amortizar, quitar ou reduzir parcelas?
Sim. Continua possível usar o FGTS para entrada, amortização, quitação ou redução de até 80% das parcelas em 12 meses.
Ainda preciso ter três anos de contribuição ao FGTS?
Sim. Essa exigência não foi alterada.
Posso usar o FGTS mesmo tendo outro imóvel?
Não, se o outro imóvel estiver na mesma cidade onde você mora ou trabalha.
A nova regra do FGTS já estão valendo?
A medida entra em vigor após a publicação da resolução do Conselho Curador do FGTS, que formaliza a decisão aprovada.
A mudança traz risco ao fundo?
Segundo o Conselho, o aumento de movimentação previsto é pequeno, cerca de 1%.
O financiamento continua com entrada menor?
Sim. O SFH agora permite financiar até 80% do valor do imóvel.
