A partir de 2026, aluguéis de curta duração — comuns em plataformas como Airbnb e Booking — passam a ser considerados prestação de serviço, e não apenas renda imobiliária.
Na prática, isso significa que o proprietário pessoa física que aluga um imóvel por até 90 dias passa a lidar com mais de um imposto ao mesmo tempo, combinando Imposto de Renda com novos tributos sobre consumo criados pela reforma, embora o impacto mais elevado não ocorra em 2026, que funciona como fase de teste do novo sistema.
Aluguel de temporada entra no novo sistema de impostos
Antes da reforma, os rendimentos obtidos com aluguel de curta duração eram tributados basicamente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), declarado via carnê-leão ou na declaração anual.
Com a LC 214/2025, o aluguel por temporada passou a ser equiparado a atividade de hospedagem, o que gerou a cobrança de dois novos tributos:
- Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal;
- Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), estadual e municipal.
Esses impostos fazem parte do novo modelo de IVA dual e incidem sobre a receita bruta do aluguel, ou seja, sobre o valor total recebido, e não sobre o lucro líquido.
Redutor de 40% na base de cálculo
A lei prevê um redutor de 40% na base de cálculo do IBS e da CBS para aluguel por temporada. Na prática, isso significa que os tributos não incidem sobre 100% do valor recebido, mas sobre 60% da receita bruta.
Mesmo com essa redução, a mudança é significativa, porque parte da tributação agora recai sobre o faturamento, independentemente de despesas como condomínio, manutenção ou períodos de vacância.
Alíquotas no período de transição (2026–2033)
Durante o período de adaptação, as alíquotas dos novos tributos são reduzidas para facilitar a implementação do sistema:
2026 (fase de teste)
- CBS: 0,9% sobre a receita bruta (aplicado sobre 60% devido ao redutor);
- IBS: 0,1% sobre a receita bruta (aplicado sobre 60% devido ao redutor).
Esses percentuais têm caráter experimental. O recolhimento serve para testar o sistema. Se o contribuinte não tiver outros tributos a compensar, os valores pagos podem ser restituídos pela Receita Federal, garantindo que não haja aumento efetivo de carga neste primeiro ano.
2027–2028
- A CBS passa a ser plenamente implementada, substituindo PIS e Cofins;
- O IBS segue com alíquota estimada de 0,1% (0,05% estadual + 0,05% municipal).
Nos anos seguintes, as alíquotas serão gradualmente ajustadas até a consolidação do novo sistema, com estimativas de carga combinada (CBS + IBS) entre 26% e 28%, dependendo da legislação complementar que será editada.
Quem será afetado
A lei define que a tributação incide principalmente sobre quem utiliza o aluguel por temporada de forma habitual e estruturada, levando em conta:
- Exploração econômica recorrente;
- Número de imóveis alugados;
- Volume anual de receitas com locação.
Imposto sobre aluguel de temporada pode chegar perto de 44%
Com a reforma, a tributação do aluguel por temporada envolve os seguintes tributos:
Imposto de Renda (IRPF)
- Declarado via carnê-leão;
- Alíquota progressiva, até 27,5%.
Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS)
- Incide sobre 60% da receita bruta, devido ao redutor;
- Alíquota inicial de 0,9% em 2026, apenas na fase de teste, sem aumento efetivo da carga nesse ano; aumentos ocorrerão nos anos seguintes conforme a implementação completa.
Imposto sobre Bens e Serviços (IBS)
- Incide sobre 60% da receita bruta, devido ao redutor;
- Alíquota inicial de 0,1% em 2026, também apenas na fase de teste, sem impacto adicional de carga neste primeiro ano.
Em anos futuros, com as alíquotas plenas do IBS e da CBS, a soma desses tributos com o IRPF pode resultar em uma carga total próxima de 40% a 44% do valor bruto recebido, dependendo da renda do contribuinte e das alíquotas finais definidas em lei, de acordo com estimativas de especialistas.
Importante: esse percentual é uma projeção para anos posteriores; em 2026, a cobrança seguirá reduzida devido à fase de teste do novo sistema tributário.
O que muda na prática para o proprietário
Antes da reforma, a tributação recaía sobre o lucro líquido do aluguel. Com a LC 214/2025, parte da tributação incide sobre toda a receita recebida, independentemente de custos ou períodos de vacância.
Isso tende a reduzir a rentabilidade líquida, especialmente para pequenos proprietários ou quem depende apenas dessa renda.
Impactos no mercado de locação de curta duração
Especialistas indicam que a mudança pode:
- Exigir maior controle financeiro e tributário;
- Incentivar revisão dos preços das diárias;
- Levar proprietários a reavaliar o modelo de negócio, comparando aluguel por temporada com locações de longo prazo.
Apesar das alíquotas reduzidas no período de transição, a reforma representa uma mudança estrutural na forma como o aluguel de temporada é tributado no Brasil.
Pessoa física x pessoa jurídica no aluguel de temporada
A diferença de tratamento entre pessoa física e pessoa jurídica também ganha relevância com a reforma. Enquanto a pessoa física passa a acumular Imposto de Renda com a incidência de IBS e CBS sobre a receita bruta, empresas que exploram aluguel por temporada — enquadradas, por exemplo, no Simples Nacional ou no Lucro Presumido — já convivem com uma tributação estruturada sobre faturamento.
Nesses casos, embora também haja incidência de tributos sobre a receita, o regime empresarial permite alíquotas consolidadas, planejamento tributário e, em alguns casos, carga efetiva menor, dependendo do enquadramento e do volume de receitas. Com isso, a reforma tende a reduzir a diferença tributária entre pessoa física e jurídica e pode incentivar proprietários a avaliar a migração para um modelo empresarial, desde que os custos e obrigações adicionais da formalização sejam levados em conta.
