Quando se fala em amortização financeira, é comum associar o termo ao financiamento imobiliário. A amortização trata do pagamento de uma dívida e, por conta disso, também se refere a empréstimos e outras linhas de crédito.
Existem diferentes tipos de amortização e cada um vai servir para variados perfis de pessoas e objetivos. Veja abaixo quais são eles e como o consumidor pode considerar a melhor forma de pagamento de acordo com seus planos pessoais.
O que é amortização?
A amortização significa a redução do valor total de uma dívida por meio do pagamento parcial ou periódico dela. Mas, no dia a dia, a amortização se refere mais à antecipação dos valores a serem pagos, diminuindo o prazo ou o valor que ainda falta.
Quando alguém quer amortizar um financiamento imobiliário, por exemplo, está falando de juntar uma quantia extra para quitar prestações futuras. Ao mesmo tempo em que faz isso, o consumidor continua a pagar as parcelas regularmente.
Apesar de ter um longo prazo para quitar esse compromisso, o que pode chegar até 35 anos, uma parte significativa do valor de um financiamento imobiliário corresponde aos juros. É o preço que se paga não só pelo montante emprestado, mas também pelo tempo que se leva para devolver.
Ao longo desse período, é natural que os planos mudem e outros objetivos apareçam. Nessa hora, a amortização pode fazer toda a diferença, acelerando o uso do dinheiro para outras finalidades.
Não é à toa que surgem dúvidas sobre como quitar um financiamento imobiliário mais rápido. Mas, para fazer isso, é preciso entender antes qual foi o sistema de pagamento escolhido, ou que pretende escolher, na compra do imóvel.
Cada parcela de um empréstimo ou financiamento é composta por alguns itens:
- Amortização: é o valor que o consumidor pegou emprestado e está devolvendo;
- Juros: representam o custo do dinheiro sobre o tempo;
- Outras cobranças: alguns encargos, além de documentação, seguro imobiliário obrigatório e taxa de avaliação para o caso de financiamento de imóvel. Ainda existe a taxa de administração, que é cobrada a depender do sistema de pagamento escolhido.
Tipos de amortização
Os principais sistemas de pagamento são a amortização price (Tabela Price), constante (SAC) e mista (SAM). Os tipos de amortização variam no prazo e, principalmente, na distribuição dos juros ao longo do tempo.
A proporção entre o que o consumidor paga de juros e o que paga do valor principal em uma única parcela pode variar ou ser exatamente igual em alguns tipos de amortização. Veja como cada um funciona:
Sistema de Amortização Price (Tabela Price)
Na Tabela Price, o valor das parcelas é exatamente o mesmo, do início ao fim. Neste caso, a cobrança de juros é maior no começo e vai diminuindo ao longo das prestações. Isso faz com que o valor principal (o saldo devedor) seja pago de forma crescente.
É por isso que a Tabela Price se caracteriza pela chamada amortização crescente. Na prática, o consumidor paga mais juros no início do que no final.
Este sistema reduz o efeito dos juros compostos, que é a cobrança de juros sobre os juros já aplicados devido ao tempo para quitar a dívida. O impacto é menor porque o consumidor paga uma boa parte dos juros logo no início, embora a quantia total possa ser mais cara do que outras modalidades.
Essa forma de pagamento é usada em diversos países e é mais comum em linhas de crédito de curto e médio prazo. Porém, ela também serve para períodos maiores, como o de um financiamento de imóvel.
O sistema Price é indicado para quem não tem condições de pagar parcelas mais altas no início, como acontece com outras modalidades. Além disso, o limite de crédito de financiamento pela tabela Price é de até 80% sobre o valor do imóvel.
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Sistema de Amortização Constante (SAC)
Como o nome sugere, no Sistema de Amortização Constante (SAC) o valor principal da dívida é o mesmo em todas as parcelas. Já os juros são cobrados de forma decrescente, o que faz com que o montante das prestações seja maior no início e diminua com o tempo.
No SAC, acontece a cobrança dos juros compostos. Mas, como a amortização é constante, o valor total reduz mais rápido, já que os juros incidem sobre o saldo devedor.
A diferença pode ser ainda maior quando o consumidor antecipa as parcelas para quitar a dívida mais rápido. Portanto, essa modalidade é indicada para quem quer suavizar as parcelas no final do pagamento.
Sistema de Amortização Misto (SAM)
Na Amortização Mix ou Mista, existe a junção entre o Sistema Price e o de Amortização Constante. O SAM é uma média do cálculo das prestações dos dois sistemas.
O formato misto pode não ter os valores fixos como na Tabela Price, nem prestações iniciais tão altas como no SAC. Quanto aos juros, o sistema misto pode ter uma cobrança menor do que no Price.
O SAM é bastante utilizado para financiamentos imobiliários que seguem as regras do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), que é regulado pelo Banco Central e Conselho Monetário Nacional (CMN). Uma das regras é que o valor da prestação não seja maior do que 30% do salário de quem toma o crédito.
Amortizar prazo ou prestação: qual a diferença?
Para antecipar a quitação de uma dívida, o consumidor pode focar em reduzir o valor das parcelas ou o prazo de pagamento. A escolha vai depender de qual é a situação financeira e quais são seus objetivos.
Diminuir o prazo é pagar uma quantia extra de prestações, o que faz com que os juros automaticamente sejam menores, já que eles recaem sobre o valor devido. Além dos juros, o consumidor deixa de pagar outras cobranças, como o seguro imobiliário.
Essa opção é a mais recomendada para quem consegue juntar um valor extra ou tem acesso a uma quantia, como usar o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Já na amortização do valor das parcelas, a quantidade de prestações continua, assim como a cobrança dos juros sobre o tempo. No entanto, essa opção pode servir para quem precisa ou deseja reduzir o peso das parcelas no orçamento mensal.
Portanto, para avaliar qual é a melhor estratégia para amortizar o financiamento, o ideal é que o consumidor considere sua capacidade financeira e se os valores extras não vão afetar outros compromissos.
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Amortizar ou investir?
Quem não quer ficar livre de uma dívida? A resposta parece simples, mas na hora de fazer as contas, só antecipar os pagamentos pode exigir um esforço financeiro muito grande, especialmente se não for bem planejado. É por isso que a opção de investir pode contribuir para a amortização extra.
O consumidor pode antecipar os pagamentos quantas vezes quiser e a instituição financeira não pode se recusar a receber o montante. Além disso, opções como usar o saldo do FGTS pode ser uma saída para quem não tem outros valores para abater.
Por outro lado, o consumidor também investir regularmente em algum título ou ativo que, depois de um período, a rentabilidade compense e ele amortize uma quantia ainda maior.
Uma forma de avaliar se é melhor antecipar ou investir é comparando o Custo Efetivo Total (CET) da dívida com a rentabilidade líquida de um investimento.
O cálculo é o seguinte:
Taxa do CET anual – Rendimento líquido da aplicação ao ano
Exemplo 1: 12% a.a. – 10% a.a.
Exemplo 2: 9% a.a. – 11% a.a.
Se o resultado for positivo, como no exemplo 1, significa que o custo do financiamento é mais caro do que manter o investimento. Neste caso, é recomendável fazer a amortização se a pessoa tiver um valor extra.
Mas, se o resultado for negativo, como no segundo exemplo, isso quer dizer que o rendimento é mais alto. Ou seja, vale mais a pena investir e amortizar a cada período ou depois de um prazo maior.
