Como quitar meu financiamento imobiliário mais rápido?

Pergunta de Rosangela Fernandes: Fiz um financiamento de um apartamento em 2018. Os juros ao ano são altos. Estou doida para quitar. Alguma sugestão de como quitar mais rápido? Ir pagando as últimas parcelas?

Resposta de Vitor Vogel*:

Antes de mais nada é importante dizer que entrar em um financiamento imobiliário longo, de 20 a 30 anos ou mais, não significa necessariamente levar todo esse tempo para quitar a sua dívida. Quando entram recursos extras, há sobra de recursos no mês ou dinheiro investido, você pode fazer o que se chama de amortização – adiantar o pagamento ao banco, reduzindo o saldo devedor do seu imóvel, pagando menos juros e acelerando a quitação da casa própria.

É importante entender como são formadas as parcelas de um financiamento imobiliário, para compreender como a amortização funciona. Cada parcela, do início ao fim do prazo, é composta de:

• (i) principal (a parte correspondente ao valor que você pegou emprestado)
• (ii) juros (o que o banco cobra para emprestar)
• (iii) os encargos (como seguros e outras taxas operacionais).

 O sistema de amortização mais utilizado atualmente é a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante). Nesse sistema, o valor amortizado mensalmente é constante, mas no início do financiamento são pagos mais juros do que no final, o que faz com que as parcelas diminuam com o tempo.

Assim, se um financiamento começa com uma parcela de R$ 1.000, na qual R$ 500 são referentes ao principal, os demais R$ 500 correspondem a juros e encargos. Na última parcela, R$ 500 corresponderão ao principal, mas uma quantia bem menor – digamos, R$ 5 – será referente aos juros e encargos.

Vamos considerar um financiamento de R$ 300 mil, em que a primeira parcela seja de R$ 3.000 dos quais R$ 1.000 sejam referentes à amortização. No segundo mês, o saldo devedor será de R$ 299 mil, e não de R$ 297 mil, como uma subtração simples poderia sugerir. É esse saldo devedor de R$ 299 mil que o mutuário pode amortizar se tiver recursos extras.

Entendida a mecânica do financiamento e antes de quitar o saldo devedor, é importante garantir que a reserva de emergência esteja formada: ela deve representar entre 6 e 12 meses do valor das despesas fixas do orçamento mensal. Isso garante uma proteção para imprevistos, como uma perda de emprego temporária, manutenção não esperada do carro ou do imóvel etc. Desta forma existe maior segurança para continuar pagando as contas em caso de situações indesejadas.

Utilizar o dinheiro investido para antecipar o pagamento do financiamento do imóvel pode ser uma alternativa para o comprador diminuir as despesas. Entretanto, é preciso fazer contas antes de tomar essa decisão. Comece identificando o indexador de reajuste do contrato de financiamento imobiliário, o volume de dinheiro investido e o saldo da dívida.

Após o levantamento dessas informações, compare a expectativa de retorno financeiro anual dos investimentos com o percentual dos custos cobrados na dívida imobiliária. Se a expectativa de retorno do investimento for inferior à taxa de juros do financiamento, antecipar o pagamento do saldo do empréstimo do imóvel pode ser uma boa opção.

A vantagem será ainda maior se o dinheiro utilizado na amortização do crédito imobiliário for do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), porque é um dinheiro sem liquidez (disponibilidade) que passa a liberar os demais investimentos que você possa ter.

Tabela Price e SAC

O adiantamento dos pagamentos é mais vantajoso quanto maiores forem os juros do contrato e esse raciocínio vale tanto para contratos que usam a Tabela Price, quanto para os que usam o SAC. Caso a expectativa de retorno dos investimentos seja maior do que os custos envolvidos, a tendência é de que valha a pena deixar os recursos investidos e manter os pagamentos do contrato em dia.

No entanto, essa é a matemática fria e outras questões devem ser levadas em conta, como o risco de os investimentos não corresponderem à expectativa e a satisfação de não possuir mais dúvidas, entre outras.

Além disso, há ainda outra estratégia a ser considerada, que independe de comparações com os investimentos: buscar uma portabilidade para seu financiamento com taxas de juros menores em relação ao contrato atual.

Existem custos nesse processo que precisam ser levados em conta, mas vale a pena pesquisar em outros bancos e financeiras por melhores condições e, uma vez encontradas, negociar com o próprio fornecedor atual, mostrando que existem condições melhores sendo oferecidas, para que ele faça uma contraproposta para redução dos juros e, nesse caso, muitos dos custos de portabilidade não existirão.

Como o cenário de juros nos últimos anos trouxe uma grande redução, muitas pessoas têm procurado essa solução e conseguido reduzir seus custos mensais de forma importante.

• Confira a Calculadora Price e simule o valor da amortização em um financiamento

*Vitor Vogel é planejador fiduciário.

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