Adquirir um imóvel envolve o custo do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) no ato da compra — e isso pode pegar de surpresa os compradores desavisados. Esse imposto, obrigatório para concluir a transferência de propriedade, também pode gerar atrasos e despesas inesperadas se não for bem compreendido.
Neste guia, explicamos tudo o que você precisa saber sobre o ITBI para garantir uma compra segura e sem imprevistos.
O que é ITBI?
O ITBI é um tributo municipal que deve ser pago sempre em que há uma compra e venda de imóvel. Ou seja, ao adquirir uma casa, apartamento ou terreno, o comprador precisa quitar esse imposto no município onde o imóvel está localizado. Esse pagamento também é necessário para quem compra um imóvel na planta.
Outro detalhe importante é que esse imposto é cobrado apenas quando ocorre a transmissão de posse de um imóvel entre pessoas vivas. Quando há sucessão por falecimento ou transferência por doação, é cobrado o Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação (ITCMD), em vez do ITBI.
Como funciona o ITBI?
O ITBI é pago apenas uma vez, no momento da transação. Para definir o valor a ser pago, normalmente considera-se o valor venal de referência do imóvel, que é uma estimativa feita pelo município, e não necessariamente o valor de venda.
Esse valor venal é utilizado para fins tributários e, geralmente, é encontrado na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), embora possa ser calculado especificamente para o ITBI em alguns municípios. Tanto o valor venal quanto a alíquota do ITBI variam conforme as regras de cada cidade.
Em alguns municípios, o cálculo do ITBI também pode considerar o valor registrado no contrato de compra e venda ou na escritura pública, especialmente se esse valor for superior ao valor venal de referência.
Nesses casos, a prefeitura pode escolher o maior valor entre o preço de mercado (registrado no contrato) e o valor venal como base para o cálculo do imposto, para evitar subavaliações.
Qual o valor do ITBI?
Como o ITBI é um imposto municipal, cada prefeitura tem autonomia para definir suas próprias regras e alíquotas. Isso significa que o valor cobrado pode variar entre cidades, pois cada município considera aspectos como o orçamento local e o mercado imobiliário ao definir suas taxas.
Nos principais centros urbanos, o percentual geralmente fica entre 2% e 3% sobre o valor de referência do imóvel, mas é sempre bom consultar as regras locais.
Veja as alíquotas do ITBI em algumas das principais cidades do país:
| Município | Alíquota do ITBI |
| São Paulo (SP) | 3% |
| Rio de Janeiro (RJ) | 3% |
| Florianópolis (SC) | 2% |
| Recife (PE) | 3% |
| Porto Alegre (RS) | 3% |
| Curitiba (PR) | 2,7% |
Essas alíquotas podem variar com o tempo ou conforme o tipo de imóvel e o financiamento. Para obter informações precisas e atualizadas, é sempre recomendável consultar a Secretaria de Finanças ou Fazenda da cidade onde o imóvel está localizado.
Em alguns municípios, existem incentivos ou alíquotas especiais, como reduções para a compra do primeiro imóvel ou para imóveis de baixo valor.
Quem tem direito à isenção ou desconto no ITBI?
Legislações locais podem oferecer descontos e até isenção de ITBI em casos específicos. Em muitos municípios, esses benefícios são aplicados em situações como:
- transferência para capital social de empresa: desde que a atividade principal da empresa não seja imobiliária (compra, venda ou locação de imóveis);
- cessão de uso ou posse: quando há cessão de uso ou posse, como contratos de comodato (empréstimo gratuito), não há cobrança de ITBI. Afinal, não há transferência de propriedade;
- compra do primeiro imóvel residencial pelo SFH: em algumas cidades, a compra do primeiro imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), do governo federal, pode ter isenção ou desconto no ITBI, caso respeite limites de valor;
- imóveis de programas habitacionais populares: em imóveis adquiridos por programas de incentivo habitacional, como o Minha Casa Minha Vida, pode haver isenção ou desconto do ITBI;
- entidades sem fins lucrativos: podem obter isenção do ITBI ao adquirir imóveis para atividades sociais, como projetos de educação, saúde ou assistência.
Quem deve pagar o ITBI?
A legislação não define claramente quem deve pagar o ITBI, mas, geralmente, o comprador costuma ser responsável por essa taxa.
Embora essa seja a prática mais comum, comprador e vendedor podem acordar quem pagará o imposto ou até compartilhar essa responsabilidade. Para evitar qualquer dúvida, é recomendável alinhar essa questão durante as negociações.
Quando o ITBI deve ser pago?
Em geral, ele deve ser quitado antes do registro da escritura. Algumas cidades permitem que o pagamento seja feito após a assinatura do contrato de compra e venda.
Novamente, é essencial verificar as regras locais para garantir que o prazo de pagamento seja respeitado, evitando multas ou atrasos no processo de regularização.
Preciso pagar o ITBI para fazer a escritura?
Sim, o ITBI precisa ser pago antes da emissão da escritura de compra e venda. Sem o comprovante de quitação do imposto, os cartórios não autorizam a lavratura da escritura, e o imóvel não pode ser registrado em nome do comprador.
Como pagar o ITBI?
O pagamento do ITBI é obrigatório no processo de compra de um imóvel. Abaixo, explicamos o passo a passo para realizar esse pagamento:
- reúna os documentos: tenha em mãos o contrato de compra e venda e outros comprovantes da transação imobiliária;
- emita a guia de pagamento: acesse o site da prefeitura ou vá ao órgão municipal responsável e preencha o formulário para emitir a guia de recolhimento do ITBI;
- confirme o valor do imposto: verifique o valor do ITBI registrado na guia de recolhimento após a emissão;
- pague o ITBI: leve a guia a um banco autorizado pelo município ou pague em um posto de arrecadação da prefeitura.
Documentos necessários para o pagamento do ITBI
A documentação para emitir a guia pode variar conforme o município, mas, basicamente, você precisará de:
- carteira de identidade e CPF;
- comprovante de endereço do comprador;
- certidão atualizada do imóvel;
- contrato de compra e venda.
Para pagar a guia, basta ir ao caixa eletrônico ou guichê de atendimento de um dos bancos conveniados.
Como o ITBI é calculado?
O ITBI é calculado com base na alíquota definida pela prefeitura, normalmente entre 2% e 3%, e no valor do imóvel, que pode ser o valor usado para o IPTU ou o valor de venda, dependendo das regras da cidade.
Exemplo de cálculo: vamos considerar um imóvel com valor venal de R$ 500.000,00 e alíquota de 2%, o cálculo do ITBI será:
- ITBI = Valor Venal × Alíquota
- ITBI = R$ 500.000,00 × 2%
- ITBI = R$ 10.000,00
Portanto, o valor do ITBI a ser pago é de R$ 10.000,00.
Adquirir um imóvel envolve mais do que planejar a compra: é fundamental entender todos os impostos e taxas envolvidos para garantir uma transação segura.
Agora que você conhece os detalhes sobre o ITBI, que tal entender mais sobre investimentos? Confira nosso guia completo sobre como investir seu dinheiro.
Efeitos da Reforma Tributária no ITBI
A Reforma Tributária, ainda em discussão no Congresso Federal, pode trazer mudanças significativas no ITBI, como a antecipação da cobrança do imposto, alterando o momento em que ele é pago.
Já vimos neste guia que o ITBI é cobrado, de forma geral, quando a transferência de titularidade do imóvel é confirmada. No texto da Reforma, o tributo pode incidir já quando o contrato de compra e venda for formalizado.
Para o deputado Mauro Benevides Filho (PDT-CE), atual relator-geral da Reforma Tributária, a mudança pode inibir as transmissões informais de propriedade sem registro, conhecidas como “contratos de gaveta”.
Já advogados especializados na área tributária afirmam que a antecipação pode gerar um efeito contrário: a judicialização. Na visão dos especialistas que defendem esta tese, o que gera o ITBI é a transferência realizada pelo registro em cartório.
Em julgamento realizado em 2021, o STF firmou entendimento de que o fato gerador da cobrança do ITBI ocorre apenas a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro em cartório.
A Corte, porém, acolheu recurso do município de São Paulo e vai reexaminar o tema. Atualmente, a legislação paulistana abre a possibilidade para que o pagamento ocorra no momento da escritura ou na cessão dos direitos.
É importante acompanhar o andamento das discussões e propostas legislativas para entender melhor como o ITBI será afetado e quais serão as definições finais. As discussões sobre a Reforma Tributária no Brasil são complexas e podem passar por muitas revisões antes da aprovação final.
