Ao adquirir um imóvel, seja para morar, investir ou expandir um negócio, o comprador se depara com uma série de despesas além do valor de compra, e uma das mais significativas é o ITBI.
Este tributo, cobrado pelos municípios, é essencial para a formalização da transferência de propriedade e muitas vezes pode surpreender quem não está familiarizado com as etapas burocráticas do processo de compra.
Entender o que é o ITBI, como ele é calculado e quando deve ser pago é fundamental para evitar surpresas financeiras e garantir que a aquisição do imóvel seja concluída sem contratempos.
O InvestNews preparou um guia sobre o que é ITBI, quem paga, qual o ITBI em alguns municípios brasileiros e como calculá-lo.
O que é ITBI?
O ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal que incide sobre transações de compra e venda de imóveis envolvendo pessoas vivas.
O ITBI, previsto por lei no Art. 156 da Constituição, refere-se à transferência do bem imóvel da pessoa que vende para aquela que compra, seja ele uma casa, apartamento ou imóvel na planta.
Segundo a Constituição Federal, compete ao município instituir impostos sobre:
“Transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição”.
Ou seja, os municípios estabelecem os impostos sobre a transferência de direitos de imóveis entre pessoas vivas. Mais abaixo explicaremos o porquê do “inter vivos”.
Como funciona?
“O ITBI é um imposto municipal devido em toda compra e venda de imóvel e pode variar entre 2% a 5% dependendo de cada município. Seu fato gerador somente ocorre com a efetiva transferência imobiliária”, explica Maria Flavia Seabra, sócia da área Imobiliária do Machado Meyer Advogados.
Basicamente, o ITBI é cobrado toda vez que um imóvel recebe um novo comprador.
Esse é um imposto obrigatório envolvido no processo de compra e venda de uma propriedade e deve ser pago ao município em que ele está localizado antes do fechamento do negócio para liberação da documentação.
Ou seja, até que esse tributo seja pago, o governo não reconhece a posse do imóvel.
Se você comprar um apartamento, por exemplo, entre os procedimentos necessários para adquirir o imóvel, está o pagamento do ITBI, que é realizado no momento do registro da escritura pública dele.
Mediante a apresentação de algumas documentações comprobatórias, a prefeitura do município emite uma guia de pagamento do imposto e a partir de sua liquidação, a transmissão é confirmada.
“Para que um imóvel seja transmitido a outrem de forma onerosa, o título de transferência (escritura pública ou instrumento particular com força de escritura) deve ser levado a registro na matrícula do imóvel perante o respectivo Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a cópia do ITBI devidamente pago e demais documentos pessoais das partes se necessária alguma atualização”, esclarece Maria Flavia Seabra.
“Devem, ainda, serem recolhidas as respectivas custas e emolumentos de registro”, finaliza.
O valor desse imposto varia de acordo com o estado e município em que o imóvel se localiza.
Qual a diferença do ITBI e ITCMD
As diferenças entre o ITBI e o ITCMD são as pessoas envolvidas na transação e o local ao qual o imposto é devido.
“ O ITCMD é um imposto estadual devido toda vez que há uma transferência de imóvel por herança ou por doação, ou seja, a título gratuito. Ele também tem alíquota máxima de 5% e é calculado sobre o valor de avaliação do Estado para o imóvel ou o valor atribuído para a referida transmissão (o que for maior)”, comenta Maria Flavia.
Em casos de falecimento ou doação, o tributo cobrado é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCMD), que incide sobre heranças e transmissões sem venda, enquanto que o ITBI ocorre em transferências de imóveis entre vivos por relações de venda.
O ITCMD é cobrado pelos estados e pelo Distrito Federal, segundo o Artigo 155 da Constituição. Já o ITBI é de competência dos municípios.
Qual o valor do ITBI?
O valor do ITBI varia de acordo com o município, no entanto, essa alíquota não pode ultrapassar 5%.
Confira abaixo ao alíquota do ITBI de alguns municípios brasileiros:
ITBI de São Paulo: 3,0%
ITBI de Barueri (SP): 5,0%
ITBI de Osasco (SP): 2,6%
ITBI de Santo André (SP): 3,0%
ITBI de Ribeirão Preto (SP): 2,0%
ITBI de São Bernardo do Campo (SP): 2,5%
ITBI de Guarulhos (SP): 2,0%
ITBI de São José do Campos (SP): 0,5%
ITBI de Campinas (SP): 1,5%
ITBI do Rio de Janeiro (RJ): 3,0%
ITBI de Nova Iguaçu (RJ): 4,0%
ITBI de Curitiba (PR): 2,7%
Como calcular o ITBI
Como dito anteriormente, cada município possui condições diferentes para o ITBI.
“O ITBI é calculado sobre o valor de referência do imóvel (valor atribuído pela Prefeitura para o bem) ou sobre o valor da transação, o que for maior”, comenta Seabra.
O valor atribuído pela Prefeitura pode ser verificado no carnê do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
De maneira geral, para calcular o ITBI, basta multiplicar o valor do imóvel (seja o valor atribuído pela prefeitura ou o valor estipulado pelo vendedor, o que for maior) pelo valor do imposto na cidade em questão.
Exemplo: em Barueri esse imposto é de 5% e você irá comprar um imóvel de R$ 500 mil, dessa forma, o valor a ser pago no ITBI é de R$ 25 mil.
No entanto, essa não é a única maneira de calcular o valor do ITBI.
Isso ocorre nos casos de compra direta, nos quais não há financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), pelo Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ou pelo Habitação de Interesse Social (HIS), pois o ITBI pode ter algum desconto no caso de compra do primeiro imóvel por meio desses programas.
Quando há uma dessas modalidades de financiamento, é aplicada uma porcentagem de 0,5% sobre o valor financiado, até o limite máximo de valor, que varia segundo o município e o ano.
Em São Paulo, por exemplo, há diferentes formas de chegar ao valor do imposto dependendo de haver ou não o financiamento pelos programas citados, do valor do imóvel e da data de celebração desse contrato de financiamento.
Aqui cobra-se uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado ou sobre o valor do crédito utilizado para aquisição do imóvel, até o limite máximo de R$ R$ 105.785,09
Enquanto há uma alíquota de 3%sobre o restante do valor que exceder o limite de $ 105.785,09 (*), financiado ou não.
Exemplificando, se você for comprar um imóvel de 250 mil em São Paulo financiando R$ 100 mil, sobre esse valor financiado irá incidir a alíquota de 5%, enquanto que sobre os R$ 150 mil restantes a porcentagem incidente será de 3%.
Portanto, o valor do ITBI a ser pago será de:
ITBI = R$ 100.000 * 0,005 + R$ 150.000 * 0,03
ITBI = R$ 500 + R$ 4.500
ITBI = R$ 5 Mil
No entanto, essa conta muda de acordo com a data de celebração do contrato de financiamento e mediante algumas regras de valor máximo do imóvel.
Confira abaixo a fórmula para cálculo do ITBI, segundo a prefeitura de SP:
Legenda
BC = Base de Cálculo (Valor do imóvel)
F = Financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH, no Programa de Arrendamento Residencial – PAR ou pelo Habitação de Interesse Social – HIS até o limite de R$ R$ 105.785,09 (*)
1. Para transações compreendidas no SFH, PAR ou HIS:
| SFH, PAR ou HIS | Imóveis até R$ 634.710,56 | Imóveis acima de R$ 634.710,56 |
| A partir de 25/02/2022 | ITBI = (F) * 0,005 + (BC – F) * 0,03 | ITBI = (BC) * 0,03 |
| Entre 30/03/2015 e 24/02/2022 | ITBI = (F) * 0,005 + (BC – F) * 0,03 | |
| Até 29/03/2015 | ITBI = (F) * 0,005 + (BC – F) * 0,02 |
Fonte: prefeitura de SP
Além disso, o ITBI também incide sobre imóveis adquiridos na planta.
Isso significa que, mesmo que seu imóvel ainda não esteja pronto, haverá incidência de imposto sobre ele.
Neste caso, o cálculo é feito com base no valor venal (atribuído pelo município avaliando o metro quadrado da propriedade ou terreno) como uma estimativa de valor, como se ele estivesse finalizado.
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Quem pagao ITBI?
Na Constituição não há uma determinação sobre quem deve pagar o ITBI. Teoricamente, ele deve ser pago pelo comprador do imóvel em questão, seja ele pessoa física ou jurídica, no entanto, isso pode ser negociável entre as duas partes e registrado em contrato.
“O ITBI, normalmente, é recolhido na data da lavratura da escritura de venda e compra do bem.
Quem paga o ITBI é o comprador do imóvel se as partes não negociarem de forma contrária”, esclarece Maria Flavia.
Quando se paga o ITBI
Cada município possui valores e diretrizes diferentes para o pagamento do ITBI.
Geralmente, seu pagamento é feito durante a formalização da transmissão do imóvel, na lavratura da escritura de compra e venda do bem.
Antes de realizar a compra de um imóvel, é importante verificar as exigências da prefeitura.
De maneira geral, ele deve ser pago no fechamento da negociação.
Sem o pagamento desse imposto, a transferência não é oficializada e o comprador do imóvel não pode obter sua documentação junto à prefeitura.
Como pagar?
A Fazenda disponibiliza guias de pagamento pela internet por meio do Programa Bem Mais Simples.
Em São Paulo, por exemplo, o ITBI deve ser pago por meio do Damsp (Documento de Arrecadação do Município de São Paulo).
A emissão da guia é feita a partir do preenchimento da Declaração de Transações Imobiliárias (DTI), por meio do link http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/itbi/, utilizando a opção “Declaração de Transações Imobiliárias (Imóveis Urbanos, Rurais ou amparados por mandado de segurança)”.
Em outros casos, você pode conferir no site da prefeitura do município onde está localizado o imóvel.
Documentos exigidos para o pagamento
De maneira geral, são necessários os documentos que comprovem a posse do imóvel.
“Normalmente os documentos exigidos para a emissão da guia do ITBI são: certidão de matrícula atualizada do imóvel e a escritura de venda e compra do imóvel. Algumas prefeituras exigem a apresentação do carnê IPTU e cópia dos documentos pessoais do adquirente”, diz Seabra.
Confira abaixo alguns deles, segundo o site da prefeitura de Mogi das Cruzes:
- Documento que comprova a aquisição do imóvel (Instrumento Particular, Escritura não registrada, Formal de Partilha, Adjudicação Compulsória, Auto de Arrematação,Termo de Quitação de Compromisso de Venda e Compra, etc);
- Espelho do IPTU do imóvel (se urbano), ou Código do INCRA e declaração do ITR (se rural)
- Requerimento de Tributos Imobiliários devidamente preenchido (o formulário pode ser encontrado no site da prefeitura);
- Comprovante original do pagamento da Taxa de Expediente
- Cópia do RG/CPF do requerente;
Se o(a) Requerente for terceiro:
- Procuração original e com firma reconhecida por quem tenha legitimidade de representar o adquirente (comprador) ou transmitente (vendedor) do imóvel.
Obs: é importante verificar junto à prefeitura da cidade onde está localizado o imóvel se é necessária outra documentação comprobatória, já que as exigências podem mudar de município para município.
Onde pagar?
Para a quitação do ITBI, a prefeitura emite uma guia de recolhimento após a apresentação da documentação necessária.
O pagamento do ITBI deve ser feito em um banco conveniado ao município ou em posto de arrecadação da prefeitura.
Essas informações devem ser confirmadas com a prefeitura do município onde está localizado o imóvel antes da emissão da guia de pagamento, que em alguns casos pode ser emitida até pela internet.
Antes do pagamento, geralmente, é possível simular o valor do imposto na prefeitura.
Não concorda com o valor do ITBI?
Se o contribuinte não concordar com o valor, é possível pedir uma revisão.
Segundo a prefeitura de SP, quando não houver concordância com o valor Valor Venal de Referência, ou com o valor que a prefeitura atribuiu ao imóvel:
“É possível solicitar uma Avaliação Especial para fins de tributação de ITBI, mediante autuação de processo”.
No entanto, processos assim costumam demorar.
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