Todos os papéis das empresas listadas desse setor sobem 40% ou mais neste ano. O motivo? O intenso ciclo de obras dos últimos anos, que incluiu reformas e ajustes de portfólio. E agora as companhias colhem os frutos desse trabalho.
Mas ainda que pareça que as ações já andaram bastante, na verdade, analistas ainda veem espaço para crescimento. Isso porque essas empresas se beneficiam diretamente de juros mais baixos. Com uma Selic em 15% ao ano, portanto, o avanço potencial dos centros de compras e lazer apenas começou. Quando o Banco Central passar a cortar a taxa básica, a tendência é de os resultados melhorarem ainda mais.
Além disso, mesmo com a alta recente das ações, analistas ainda acreditam que esses papéis negociam com desconto. Ou seja, ainda não foram capazes de capturar todo o esforço de melhora operacional, de priorização dos ativos de maior qualidade e de foco nos mercados mais lucrativos.
Multiplan, Allos e Iguatemi, as principais operadoras listadas na Bolsa, passaram pela fase reciclagem de portfólio, modernização de espaços e foco em eficiência. O resultado é um setor concentrado em ativos de maior qualidade e com retornos crescentes, o que ajuda a explicar por que as ações têm entregado desempenho superior ao dos fundos imobiliários do segmento.
Os analistas do Santander mantêm as três companhias com o status de “outperform”, ou seja, com um desempenho abaixo do seu potencial e, portanto, com indicação de compra. Os preços-alvos para 2025 revelam o potencial de alta antes mesmo de o BC começar a cortar os juros. No caso de Allos, a casa de análise estima um preço-alvo de R$ 33,50 para o papel, o que significa um potencial de alta de 38,3% ante a cotação atual.
No caso de Iguatemi e Multiplan, as projeções são ainda maiores. O preço-alvo de Multiplan foi calculado em R$ 39,50 e o do Iguatemi em R$ 34,50. As projeções representam potenciais de altas de, respectivamente, de 44,2% e 49,7%.
Ações x FIIs
Esse ambiente favorável aos shoppings tende a beneficiar o setor como um todo. A questão é que hoje os ativos mais ‘premium’ estão nas mãos das empresas, e não dos fundos. E isso não é difícil de explicar: as companhias querem preservar os ativos premium, e optam por vender aqueles que têm menos potencial ou então que estão fora da estratégia da empresa. Ou seja, o Iguatemi não vai vender o Iguatemi São Paulo nem a Multiplan vai se desfazer do Barra Shopping ou o MorumbiShopping, por exemplo.
Essa diferença entre as carteiras das empresas e dos fundos pode ser observada no resultado da receita líquida operacional (NOI, na sigla em inglês) por m2 mensal, ou seja, a receita por metro quadrado que o shopping gera com aluguel e serviços, menos os custos com manutenção, limpeza, segurança etc. No caso dos FIIs, o NOI dos portfólios que fazem parte do Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix) ficou em R$ 130 no segundo trimestre deste ano. Um dos FIIs mais negociados no mercado, o XP Malls, por exemplo, reportou um NOI/m2 de R$ 133 no segundo trimestre.
Já as companhias do setor, por sua vez, mostram uma rentabilidade bem maior no mesmo período. A Allos exibiu um valor de receita operacional líquida por metro quadrado mensal de R$ 154. A Iguatemi mostrou no fim do segundo trimestre um NOI/m2 de R$ 225. E a Multiplan, de R$ 174.
Isso significa que a rentabilidade das companhias do setor listadas alcança uma vantagem entre 18% e 73% acima da média dos FIIs de shoppings.
Margens históricas
Esse desempenho garantiu margens históricas para as companhias com ações negociadas na bolsa, de 88% a 89%.
Dona de 58 empreendimentos, a Allos manteve uma taxa de ocupação de 96,4%, ou seja, praticamente todos os espaços dos shoppings alugados. O resultado operacional dos shoppings, a margem NOI (que é o quanto da receita por metro quadrado de fato se transforma em lucro) atingiu 93,3%, o maior nível já registrado pela companhia.
A Multiplan também teve margem NOI de 95%, a mais alta desde sua abertura de capital. Já a Iguatemi apresentou ocupação acima de 96% e margem Noi de 93,8% — reforçando o bom momento de todo o setor.
Crescimento acima da média
Boa parte dessa melhora reflete o encerramento do ciclo de revitalizações que marcou o pós-pandemia. “Fomos percursores dessa nova etapa de expansão e revitalização”, disse Armando d’Almeida Neto, vice-presidente Financeiro e de Relações com Investidores da Multiplan, em entrevista ao InvestNews.
Segundo ele, a decisão de investir quando o setor ainda estava em compasso de espera se mostrou acertada. “Na época, fomos criticados pelo aumento de capex (investimento), mas a estratégia trouxe retorno de capital acima do esperado. Hoje vemos o resultado em shoppings como o DiamondMall, o BarraShopping e o Morumbi, que cresceram bem acima da média da companhia”, afirmou.
Para Armando, o setor agora entra em uma nova fase — não mais de grandes reformas, mas de expansões pontuais e estratégicas, capazes de capturar a demanda reprimida de lojistas. E é essa demanda que deve manter o crescimento de receitas mesmo mesmo num potencial ambiente de desaceleração do consumo.
“A Multiplan tem cerca de 170 mil metros quadrados disponíveis para crescer dentro dos próprios shoppings, o que representa 20% de aumento de ABL (área bruta locável) apenas com os ativos que já temos”, disse. “A demanda por espaço continua forte. O varejo não tem mais para onde crescer na rua; só dentro dos shoppings.”
Receitas crescem, mesmo com juros altos
A Allos também enxerga o setor no mesmo ponto de inflexão. Na teleconferência de resultados do segundo trimestre, o CEO Rafael Salles destacou que a alta ocupação e o avanço da receita maior do que o aumento da inflação mostra a força da demanda por espaço nos shoppings do grupo. A empresa destacou ainda que grande parte do portfólio já passou por modernização, e agora prioriza expansões com retorno rápido e uma evolução de receita eficiente.
A Iguatemi segue o mesmo caminho. Depois de um 2024 marcado por aquisições como RioSul, Pátio Paulista e Pátio Higienópolis, e pela venda de participações em outros ativos, a companhia agora foca em integrar e ampliar os empreendimentos. O grupo está investindo na expansão do Iguatemi Brasília e no retrofit do Market Place, em São Paulo — dois projetos que a administração acredita serem capazes de sustentar o crescimento orgânico dos próximos trimestres.
Apesar do ambiente ainda desafiador, marcado por juros elevados, o ritmo de execução e rentabilidade permanece forte. A analistas, o CEO da Allos afirmou que ainda é um momento de maior cautela no lado de investimento. “E no lado de desinvestimentos, a gente teria que buscar uma solução, não há hoje muita liquidez para fazer transações grandes e a gente não pretende vender ativos fora do valor correto.”
Para d’Almeida Neto, VP da Multiplan, em um cenário de custos de capital mais baixos, a atividade no setor seria ainda mais aquecida. “A queda dos juros impacta diretamente o valor das companhias e libera apetite para novas aquisições e expansões.” Diante desse contexto, ele avalia que a melhor decisão recente da Multiplan foi o programa de recompra de ações, com retorno acima do que seria possível em novos projetos no atual momento.
