Esses produtos navegam melhor em cenários de juros mais baixos. Isso acontece porque os imóveis costumam se valorizar nesse ambiente, já que crédito fica mais barato, o que estimula a atividade econômica e aumenta a demanda por espaços comerciais.
Ao mesmo tempo, os FIIs de papel – que investem em títulos de crédito imobiliário – tendem a pagar menos quando as taxas caem, o que reduz sua atratividade relativa.
Antes de seguir, vale um adendo: este texto não é uma recomendação de investimento. A ideia aqui é mostrar para onde os analistas estão olhando agora e quais tendências aparecem nas carteiras. Além disso, quando o assunto é renda variável, a estratégia costuma ter mais a ver com visão de longo prazo do que com trocar ativos todo mês.
Veja os FIIs para março e os principais pontos destacados pelos analistas. O levantamento levou em consideração sete carteiras recomendadas de corretoras e bancos.
FIIs mais citados nas carteiras de março
HSML11
É um fundo imobiliário de tijolo do segmento de shoppings. A tese de investimento no produto, citado em cinco das sete carteiras analisadas, se apoia na qualidade e na localização do portfólio. São oito ativos distribuídos em cinco estados brasileiros – São Paulo, Alagoas, Acre, Minas Gerais e Bahia – o que tende a reduzir a volatilidade operacional ao longo do tempo.
Outro ponto central é o controle dos ativos. O HSML11 detém pelo menos 51% em sete dos oito empreendimentos do portfólio, o que garante maior poder de decisão na gestão e nas estratégias de valorização dos imóveis.
Além disso, o fundo apresenta taxa de ocupação de 97,4%, nível considerado bom pelo mercado. Na prática, isso significa que a vacância (a desocupação de um imóvel) é de menos de 3%, o que é um ótimo número.
BRCO11
É outro FII de tijolo, mas focado no segmento logístico. Um dos destaques da tese de investimento é a qualidade da carteira de locatários, formada por empresas com elevado nível de crédito. Entre os principais nomes estão Natura (14%), Mercado Livre (11%), Whirlpool (9%), GPA (7%) e Magalu (7%), companhias relevantes em seus respectivos setores.
Em termos operacionais, a vacância física é de 7%, o que implica cerca de 93% de ocupação do portfólio. Já a vacância financeira, que indica quanto da receita potencial de aluguel o fundo deixa de receber, estava em 8,4%. Esses níveis são considerados administráveis para fundos logísticos. O BRCO11 apareceu em quatro carteiras.
Outro ponto citado pelos analistas é o impacto positivo de indenizações por rescisões antecipadas de contratos – ou seja, quando um inquilino sai do imóvel antes do fim do contrato e precisa pagar uma multa. Esse movimento gerou um acúmulo de R$ 1,28 por cota em lucros não distribuídos, o que pode ajudar a sustentar os dividendos do fundo no curto prazo.
VILG11
Esse FII é mencionado em três carteiras. Também é um fundo imobiliário de tijolo focado em ativos logísticos e industriais, com estratégia voltada à geração de renda por meio da locação de galpões.
Um dos pontos citados pelos analistas é a diversificação da base de inquilinos. As empresas dos setores de transporte e logística e e-commerce representam juntas cerca de 60% da receita do fundo, o que reduz a dependência de um único segmento.
Em janeiro, a taxa de ocupação atingiu 99,5%, nível considerado excelente no setor, enquanto a receita média de aluguel por metro quadrado avançou 1,3% na comparação anual. Além disso, o fundo vendeu quatro galpões recentemente, embolsando um lucro de R$ 6,22 por cota. Na prática, isso ajuda a reduzir a alavancagem e elevou a projeção de dividendos até junho de 2026 para a faixa entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota.
PVBI11
Este fundo imobiliário concentra seu portfólio no segmento de lajes corporativas. Ele apareceu em três das sete carteiras. Hoje, a vacância física está em 16,5%, enquanto a vacância financeira chega a 17,6%, patamares que exigem atenção dos investidores. Apesar disso, os analistas destacam alguns pontos positivos na carteira.
Cerca de 80% dos imóveis têm padrão construtivo AAA, a classificação mais alta do mercado, e estão localizados em regiões corporativas premium de São Paulo, como a Faria Lima e seu entorno. A
Além disso, há negociações em andamento: 1.013 m² estão em fase final de contrato e 3.279 m² seguem em negociação, o que pode ajudar a reduzir a vacância ao longo do tempo. Parte relevante dos contratos também terá revisões de aluguel nos próximos anos, o que pode melhorar a geração de receita do fundo.
KNCR11
Único fundo de papel da lista, o KNCR11 investe principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Ele apareceu em quatro carteiras.
A estratégia do fundo é gerar renda por meio de crédito imobiliário com perfil mais conservador, priorizando operações com garantias reais e emissores de boa qualidade. Entre os títulos dos principais nomes presentes na carteira estão Brookfield, JHSF e MRV.
Segundo analistas, outro ponto positivo é que as operações têm garantias fortes, como imóveis dados em garantia e recebíveis imobiliários, o que reduz o risco de calote. O fundo também tem histórico consistente de distribuição de dividendos, alta liquidez no mercado e correlação positiva com a taxa Selic, características que costumam torná-lo uma opção mais defensiva dentro do universo de FIIs.
Relatórios consultados: Terra Investimentos, BTG Pactual, Itaú, XP, Empiricus, BB Investimentos e Daycoval.
