Uma das principais construtoras e incorporadoras do Brasil, a Tenda (TEND3), começou na semana passada a montagem das primeiras casas em woodframe, para um condomínio fechado no interior de São Paulo. Essa técnica de construção, muito comum nos EUA e inédita no Brasil, usa perfis de madeira e placas estruturais para montar obras rápidas e sustentáveis.
LEIA MAIS: Gafisa: demandas estão em apartamentos de menos de R$ 600 mil e acima de R$ 2 mi
É um dos primeiros passos da companhia no desenvolvimento de um modelo de negócios inovador baseado na construção off-site. Para quem está confuso com os termos importados, iremos traduzir: “Off-site é um termo genérico para se referir a qualquer construção feita fora do canteiro de obras“, explica o doutor em Engenharia Civil pela Universidade de São Paulo e fundador da consultoria Inovatec, Jonas Medeiros.
Esses imóveis da Tenda serão produzidos em fábrica e transportados para os canteiros de obra, onde apenas acontecerá montagem e acabamento. Mas, afinal, quais são as vantagens – e as desvantagens – desse modelo?
Custo e padronização
Com o novo produto, a Tenda pretende atender as cidades médias do Brasil, mantendo um diferencial de custo de obra competitivo através de uma abordagem industrial na construção civil. “É realmente uma linha de produção de casas”, compara Medeiros buscando referência na indústria automotiva.
Segundo ele, o menor tempo gasto no canteiro de obra implica em diversas diferenças com o modelo de construção convencional. “Começando pelo barulho, quem mora perto de obra sabe bem disso. Como é apenas montagem não vou precisar de alguém com martelo hidráulico das sete da manhã até às cinco da tarde, por exemplo.”
Ainda, com a maioria dos processos feitos dentro da fábrica, o projeto fica resguardado das intemperes do tempo, que na maioria das vezes é a razão do atraso em grandes obras.
Paulo Oliveira, CEO da Aratau, startup de construção modular, adiciona outro fator, a gerência de um grande contingente de mão de obra. “Isso também garante uma relação custo e prazo que a construção convencional não tem”, afirma.
Quem olha para o modelo e prevê que, a padronização resultante da lógica industrial transformam o produto final em uma “commodity” da habitação voltada para atender pessoas de baixa renda, pode se enganar.
“Meu cliente não é o proprietário da casa. Meu clientes são os fundos de investimentos e as loteadores, proprietárias desses condomínios fechados, que tem interesse de vender casa com lote na mesma operação financeira”, explica Oliveira.
O que quer dizer que é possível, sim, ganhar escala na produção, desde que haja alguém interessado em tomar o risco financeiro da operação. A personalização dos módulos, um passo tecnológico da produção, é que se encarrega de atingir o público.
Indústria 4.0
“Dentro da fábrica, a construção está submetida a uma metodologia organizacional mais rígida.” Medeiros tenta expor como a construção off-site tem o potencial de colocar a construção civil da esteira do que se convencionou chamar de Indústria 4.0.
Há dois anos estudando a construção off-site, a Tenda dedicou, no final de 2019, uma equipe exclusivamente para a iniciativa. Softwares de modelagem e predição são agora instrumentos básicos. Sem contar também com a mão de obra qualificada que os acompanham.
Oliveira faz referência ao BIM (Building information modeling), software capaz de incluir todas as partes da cadeia de valor em um espaço colaborativo. “Faz com que todas as especialidades do projeto consigam trabalhar juntas.”
Mas no Brasil, algumas etapas precedem esse avanço. Além do déficit habitacional, que segundo números do Ministério das Cidades chega a seis milhões de moradias, e que não pode ser zerado apenas com a construção de novas casas, a logística ainda é um grande problema.
“Às vezes, é preciso construir uma outra fábrica, no raio de pelo 200 km do canteiro de obras para facilitar as coisas. Ou então por conta da estrada, é preciso pensar outra unidade de construção, outros encaixes” descreve Medeiros.
