O Cafeína de hoje traz a segunda parte da análise do cenário dos shoppings brasileiros no pós pandemia. A primeira parte foi sobre as ações de Multiplan, Iguatemi e brMalls. Agora, será a vez de analisar os fundos imobiliários de shoppings.
Entre os fundos imobiliários, os de shopping foram a categoria mais afetada pela pandemia. Todos os shoppings do país foram fechados no auge das medidas de restrição, e a grande maioria continua funcionando com horário reduzido e limitações. Em meio a esse cenário adverso, alguns FIIs chegaram a ficar três meses sem distribuir nenhum rendimento aos cotistas, apesar de possuírem ótimos shoppings em seu portfólio.
O cenário ainda é de inadimplência e vacância em alta e receita de aluguéis e de vendas em baixa. Por isso, os resultados dos fundos de shopping ainda seguem abaixo do nível pré-pandemia. Há também o temor do impacto de uma segunda onda de covid e um possível retrocesso no processo de reabertura da economia. Mas será que, por tudo isso, os preços dos FIIs estão baratos e é uma boa hora para comprá-los?
Hoje nós vamos analisar os três maiores fundos de investimento imobiliário de shoppings do Brasil. HGBS11, XPML11 e VISC11.
Entre os fundos imobiliários, os de shoppings foram os mais prejudicados pela pandemia. O XPML, por exemplo, chegou a ficar três meses sem distribuir nenhum rendimento aos cotistas. E, mesmo com a reabertura da economia, os rendimentos ainda estão abaixo do nível pré-pandemia por vários fatores.
Primeiro: os shoppings seguem com restrições, tanto de horário quanto de serviços específicos, como cinemas e praças de alimentação – que são importantes catalisadores de público.
Segundo: o fluxo de pessoas e veículos também diminuiu, e a receita de estacionamento é importante para o resultado dos shoppings.
Terceiro: as vendas do setor ainda estão 25% abaixo do nível pré-pandemia, segundo a Abrasce, a Associação Brasileira de Shopping Centers.
Com todas essas restrições e as vendas ainda abaixo da média, os shoppings aliviaram para os lojistas e diminuíram a cobrança de aluguéis, condomínio e taxas. Assim, evitam que os lojistas não quebrem, o que faria a vacância disparar. Mesmo assim, a inadimplência está alta e afetando negativamente os resultados dos shoppings (e dos fundos de shoppings), o que deve fazer com que os rendimentos demorem um pouco mais para voltarem ao normal. Segundo especialistas, isso só deve acontecer no segundo semestre de 2021.
Sem contar que os shoppings ainda correm o risco de fechar ou ter restrições ampliadas devido ao crescimento de novos casos e mortes por covid nas últimas semanas. Um dia depois do segundo turno das eleições municipais, o governo de São Paulo anunciou que o estado inteiro regrediu para a fase amarela do isolamento e reduziu o horário de funcionamento do comércio. Algumas cidades foram além e fecharam cinemas e teatros. Além de o Estado concentrar grande parte dos shoppings do país, outros governadores podem tomar decisões semelhantes em um futuro próximo.
Por outro lado, os FIIs têm ótimos shoppings em seus portfólios. E estão sendo negociados na bolsa abaixo do seu valor patrimonial. Ou seja: estão mais baratos do que os shoppings que têm dentro do próprio fundo. Isso pode ser uma vantagem para quem pensa no longo prazo e não se preocupa com rendimentos abaixo da média nos próximos meses. Quem comprar bons FIIs de shoppings pode na verdade estar fazendo um ótimo negócio.
Para saber mais sobre o assunto, quanto cada FII paga de dividendos aos cotistas além de um raio-x completo de cada fundo, assista ao Cafeína desta segunda, 7.
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