A grande migração para a Flórida está evaporando

Anthony Holmes fez parte da grande migração para a Flórida. Em 2021, ele se mudou da Virgínia para um condomínio fechado em Tampa. 

Agora que tem que sair, Holmes é outra vítima de um mercado imobiliário saturado, onde está cada vez mais difícil encontrar compradores. 

Ele pagou US$ 550 mil por sua casa de cinco quartos e gastou outros US$ 50 mil em painéis solares e melhorias internas. Quando teve que voltar à Virgínia para trabalhar, Holmes esperava vender a casa rapidamente. Mas desde que a anunciou em fevereiro, não teve sorte. Precisou baixar o preço cinco vezes – agora está emUS$ 583.900. 

“Não consigo vender”, disse Holmes. “Em oito meses, não recebi uma oferta sequer. Ninguém apareceu para visitá-la. Ninguém.”

Em grande parte da Flórida e especialmente ao longo da costa oeste, onde fica Tampa, o excesso de imóveis e o interesse cada vez menor do comprador estão desacelerando as vendas e deixando as casas no mercado por mais tempo. O que já foi um dos maiores booms imobiliários dos Estados Unidos nesta década está esfriando. 

Tempestades tropicais e furacões, atingindo cada vez mais a costa oeste do Estado, pioram as coisas.

Agora, menos de duas semanas após a passagem do furacão Helene, Tampa Bay passou a se preparar para o furacão Milton. O governador da Flórida, Ron DeSantis, pediu aos moradores no caminho do furacão para evacuar a área.

A população da Flórida disparou entre 2021 e 2023, tornando-se o Estado que mais cresceu por grande parte desse período. O trabalho remoto e outras mudanças no estilo de vida que foram estimuladas pela pandemia aceleraram uma tendência de migração para o Sudeste, e para o Sunshine State em particular. 

O clima quente, a ausência de imposto de renda estadual e menos regulamentação comercial do que em muitos outros Estados fizeram da Flórida um foco de realocações corporativas e de novos residentes. Para os migrantes mais ricos de Nova York, Chicago e Califórnia, as casas na Flórida eram uma pechincha. 

Mas o aumento dos custos de seguro, as altas taxas de financiamento e os altos preços das casas fazem com que mais pessoas reavaliem o sonho de viver na Flórida. Aqueles que devem vender suas casas agora por causa de mudanças na vida encontram uma recepção fria com a diminuição da demanda.

Depois de dobrar entre 2017 e 2024, os preços das casas na maior parte do Estado estão praticamente estáveis desde março de 2023. Mas, com casas avaliadas em máximas históricas em muitos locais, os analistas temem que uma correção de preço esteja chegando.

“Houve um aumento considerável da oferta nos últimos dois anos, e isso nos diferencia de outros Estados”, disse Brad O’Connor, economista-chefe da Florida Realtors. “Poderemos ver alguma deterioração de preços em certas áreas.”

O pior de tudo são os custos crescentes do seguro residencial, que afastam muitos proprietários. Os prêmios de seguro na Flórida aumentaram até 400% nos últimos cinco anos em certas áreas, um dos aumentos mais rápidos do país.

Eles devem encarecer ainda mais depois desta temporada de furacões. O Helene pode resultar em mais de US$ 15 bilhões em danos materiais, avaliou a Moody’s.

“As pessoas estão alterando suas escolhas como resultado do aumento dos custos do seguro”, disse Katherine Frattarola, que dirige o HUB Private Client. Sua empresa presta consultoria a proprietários ricos. 

Muitos de seus clientes que planejavam se mudar para uma propriedade à beira-mar na Flórida reconsideraram a ideia, disse ela. Alguns estão indo mais para o interior. Outros, escolhendo outro Estado. 

Tampa, Orlando e grande parte da Costa Espacial [nos arredores de Cabo Canaveral, onde acontecem lançamentos de foguetes] vivenciam essa reversão imobiliária na Flórida. A oferta de imóveis familiares e apartamentos nessas áreas aumentou mais de 50% em agosto em relação ao mesmo mês do ano passado. Ao mesmo tempo, a demanda diminuiu 10% ou mais nessas áreas, de acordo com a Parcl Labs, empresa de dados e análises imobiliárias.

Cerca de metade dos imóveis anunciados para venda em Tampa tiveram redução de preço desde nove de setembro, a terceira maior dentre todas as principais áreas metropolitanas dos EUA.  

Em certas partes do mercado de apartamentos da Flórida, uma correção já ocorre. 

Uma lei para fortalecer a oferta — depois que um prédio em Miami desabou parcialmente matando 98 pessoas e derrubou o mercado — aumentou o custo de manutenção das unidades, às vezes na casa das centenas de milhares de dólares cada.

Para os proprietários de prédios que não se preocupavam com a manutenção, a conta está chegando. Os preços estão despencando em muitos edifícios mais antigos. Enquanto as unidades construídas há dez anos ou menos custem hoje, em média, 9% a mais do que no ano passado, as unidades com 30 anos ou mais valem 19% a menos, de acordo com a corretora ISG World. 

Muitos proprietários precisam encontrar compradores que paguem em dinheiro, porque os credores hipotecários não assumem o risco associado a essas unidades. No edifício Cricket Club em North Miami, por exemplo, unidades de dois quartos com vista para o mar que estavam sendo vendidas por US$ 450 mil ou mais custam agora apenas US$ 200 mil, depois que os moradores receberam uma conta de manutenção de US$ 134 mil.

Outro sinal de que o mercado imobiliário está se aproximando de um momento de mudança é que os investidores institucionais — pressionados pelos mesmos custos crescentes de seguro — começam a vender. Muitos estão ansiosos para lucrar com o enorme aumento nos preços que muitos desses imóveis viram desde 2010 e agora estão cortando sua exposição imobiliária na Flórida. 

Em Tampa, Orlando e Jacksonville, os portfólios institucionais de residências unifamiliares respondem por quase um em cada 20 anúncios nos últimos 60 dias, de acordo com uma análise da Parcl Labs. Nos três mercados, operadores institucionais possuem entre 2% e 4% das residências unifamiliares e estão vendendo mais que comprando nesses mercados nos últimos 90 dias.

“Quando os investidores institucionais saem de um mercado, isso pode ocorrer muito rápido”, disse Jason Lewris, cofundador da Parcl Labs. “Se começarem a aumentar as vendas, é possível que haja um efeito cascata nos preços dos imóveis.”

O quadro é mais otimista em Miami. A oferta está em alta, mas ainda não no nível anterior ao início da pandemia. Novos empregos, compradores em dinheiro e um fluxo contínuo de residentes mais ricos para a cidade mantiveram os preços altos, disse Gay Cororaton, economista-chefe da Miami Realtors.

No entanto, aqueles que precisam vender propriedades mais ao norte, como Holmes, têm dificuldades e estão pagando o aumento dos prêmios de seguro. 

Sua companhia de seguros o abandonou há um ano, depois que o furacão Idalia passou, atingindo o norte de Tampa Bay. Embora a tempestade tenha passado por Tampa e sua casa não tenha sido afetada, o seguro passou de US$ 1.700 por ano para mais que o dobro disso. 

“Acredito que uma combinação de preços altos, altas taxas de hipoteca e seguros caros acabou por colapsar totalmente o mercado”, disse ele.

Escreva para Deborah Acosta em [email protected]