No dia 14 de outubro, a incorporadora PDG Realty (PDGR3) anunciou o fim de seu processo de recuperação judicial, após quatro anos. Em entrevista ao InvestNews, o CEO da PDG Realty, Augusto Alves dos Reis, apontou duas grandes lições que a companhia aprendeu no processo de saída da crise: maior cautela com o número de lançamentos de imóveis e controle constante de custos.
“O guidance de lançamentos não pode ser o grande driver da empresa”, aponta Alves. A nova PDG estuda cautelosamente os cenários e o melhor momento antes de colocar no mercado um novo lançamento. Com um estoque de terrenos de 17 mil unidades e nove canteiros de obras paradas, Alves não tem pressa para a retomada. Diz que prefere olhar a detalhe cada empreendimento na tentativa de evitar erros do passado.
A nova PDG pretende focar nos segmentos econômico, médio e médio alto padrão. Deixando para trás os tempos em que a incorporadora atendia projetos do Minha Casa Minha Vida.
Embora tenha organizado o caixa neste período para atender as demandas internas, Alves destaca que a PDG vai buscar crédito com instituições financeiras e fundos para bancar os novos empreendimentos. Segundo o CEO da companhia, um follow-on ainda não está no radar de curto prazo da empresa.
Com um cenário mais promissor, recentemente a companhia anunciou que grandes acionistas, como o fundo VRK e o investidor americano Marko Jovovic, se desfizeram de boa parte das ações, realizando lucros. O VRK ainda permanece com maior controlador, com participação de 54,95%.
Embora o fundo tenha a maior parte das ações, Alves esclarece que o VRK não interfere na gestão da companhia e que a participação tem apenas propósitos financeiros. “Acredito que a PDG deve ver a participação deste fundo diminuindo com o tempo, com a entrada de novos acionistas e o aumento de capital pela transformação de dívida dos credores em equity”, aponta o CEO.
As ações da PDG chegaram a acumular uma queda de 91,80% durante o período de reestruturação (de 23 de fevereiro de 2017 até 14 de outubro de 2021), enquanto o Ibovespa subiu 67,78% no mesmo período.
No entanto, desde o fim da recuperação judicial até o fechamento de 19 de outubro, os papéis da PDG saltaram 87,80%, quase zerando as perdas dos últimos quatro anos no período de uma semana, segundo dados da Comdinheiro.
Confira na entrevista com Augusto Alves dos Reis, no novo quadro do InvestNews CEO Responde, os planos da PDG após o fim da recuperação judicial.
InvestNews – Durante a recuperação judicial, vocês reestruturaram uma dívida de R$ 5,3 bilhões junto a 22 mil credores, a maior parte com conversão de ações. O que a PDG ainda deve e como vocês se organizaram para que isso não afete o fluxo da companhia?
Augusto Alves dos Reis – Os primeiros valores da nossa recuperação judicial foram pagos com recurso financeiro para os credores da classe 1 (credores trabalhistas com prazos menores). Depois, tivemos dois aumentos de capital em que fizemos o pagamento dos credores das classes 3 e 4 (fornecedores, bancos sem garantia real e prestadores autônomos).
Quando aprovamos nosso plano de recuperação em 2017, existiam opções de pagamento no longo prazo e essa foi a opção feita pelos credores na época. Depois surgiu a possibilidade de conversão em ações, em janelas de três anos, alguns credores poderiam optar por converter essas dívidas em ações da companhia.
A primeira conversão ocorreu em 2020, mas a maior parte dos créditos da dívida ainda está alocada em opções de pagamento de longo prazo, que vão de 15 a 25 anos. O valor dessa dívida reestruturada em aberto é R$ 947 milhões.
Então é importante para nós afirmar que não temos nenhuma expectativa e nenhuma obrigação de fazer pagamentos financeiros no curto prazo que impliquem o uso de caixa da companhia. Nosso caixa está de certa forma mais controlado.
No final de 2020, fizemos um aditivo no plano de recuperação que prevê o pagamento dos credores trabalhistas na sua grande maioria em ações. Então garantimos que no curto e médio prazo não existam dívidas que possam machucar a PDG.
IN$ – Em relação aos lançamentos da PDG, vocês têm um banco de terrenos com 17 mil unidades, avaliado em R$ 6,5 bilhões. São obras paradas? O estoque na recuperação judicial já esgotou?
Augusto Alves dos Reis – É preciso fazer uma separação sobre isso. O estoque de unidades prontas ainda existe, são unidades que foram concluídas. Também temos um problema de empreendimentos parados. Quando a PDG entrou em recuperação judicial, tínhamos cerca de 19 canteiros de obra paralisados em diversos estágios, alguns com obras iniciadas outros com obras quase concluídas. E desse volume, conseguimos entregar grande parte após o fim da recuperação judicial, mas ainda temos 9 canteiros de obra paralisados. Esperamos que com a saída da recuperação o cenário seja favorável para buscar uma solução a esses empreendimentos.
O terceiro é o nosso Landbank (banco de terrenos), de 17 mil unidades, com um potencial de Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 6,5 bilhões. Quando entramos na recuperação judicial nosso banco era muito maior, mas tivemos que utilizar uma parte para dar liquidez a companhia. Mas a gente decidiu reservar estrategicamente essas unidades para a retomada da PDG. São terrenos estratégicos que têm a ver como o nosso segmento alvo. Aquele produto que acreditamos sirva para o nosso mercado.
Obviamente não vamos lançar tudo agora, alguns lançamentos devem ocorrer no longo prazo. Mas nós temos dentro de casa terrenos e as condições para acelerar a retomada. Esses terrenos estão concentrados em São Paulo capital e a Grande São Paulo, há ainda alguns fora desta localização, mas que devem ser desmobilizados para gerar liquidez.
Nossa estratégia pós recuperação judicial consiste em lançar o melhor produto, no lugar certo, sem nenhuma necessidade de fazer volume. Estamos começando devagar para não correr o risco de cometer os mesmos erros do passado. Esse é o nosso planejamento a curto e médio prazo.
IN$ – O lançamento previsto para 2021 na Zona Leste de São Paulo é o primeiro da PDG desde 2015. Pode comentar este investimento?
Augusto Alves dos Reis – É um imóvel residencial, com um Valor Geral de Vendas (VGV) de aproximadamente R$ 58 milhões. O ticket médio será entre R$ 300 mil e R$ 400 mil para apartamentos de dois a três quartos em uma única torre.
É um produto bastante controlado comercialmente, com risco menor, considerando que é em São Paulo, uma região que a PDG conhece bem. Não tivemos nenhum novo lançamento desde 2014 e este empreendimento faz parte do nosso banco de terrenos de 17 mil unidades.
Escolhemos ele com muito cuidado, a localização é boa, na Zona Leste de São Paulo, uma região com muita demanda e está próximo da estação de metrô. Será o primeiro empreendimento para a PDG voltar.
No nosso planejamento interno, o lançamento está previsto para o quarto trimestre, entre novembro e dezembro. Mas a PDG não tem nenhuma obrigação de lançar, estamos avaliando o melhor momento.
Percebemos que o mercado deu uma segurada nos lançamentos, seja pelo custo da matéria prima, pelo cenário do país. O lançamento continua em pé, mas vamos avaliar o melhor contexto e a estabilidade dos custos.
Além deste lançamento temos a expectativa de fazer mais dois em 2022, tudo com terrenos do nosso banco, sem precisar fazer novas compras no curto prazo.
IN$ – Qual será o papel da plataforma digital Vernyy na nova etapa da PDG?
Augusto Alves dos Reis – A ideia da Vernyy, que começou a ser gestada em 2018, foi utilizar a nossa capacidade instalada para gerar receita, prestando serviços para terceiros. A plataforma reúne três pilares: Inteligência Condominial; manutenção de condomínios e gestão imobiliária.
Sobre a Inteligência Condominial, durante toda a história da PDG nós entregamos mais de 300 empreendimentos que são agora potenciais clientes. Nossa plataforma passa pela solução de problemas como controle de entrada nos condomínios via reconhecimento fácil, monitoramento de segurança interno, gestão de recurso, energia, tudo pelo aplicativo.
Queremos colocar essa solução na mão dos síndicos. Os moradores também podem autorizar a entrada pelo aplicativo da Vernyy. São dores que todo mundo tem e trazemos soluções modernas.
Além disso tem outros dois pilares, a engenharia e manutenção de condomínios, que é algo que fazemos sempre. E a gestão imobiliária voltada para comercialização de unidades, cobranças e repasse aos bancos. Pretendemos gerar receita oferecendo estes serviços para empresas menores que não têm essa estrutura.
IN$ – Na visão de alguns analistas, a PDG pode levar em média 5 anos para se reerguer e ter fundamentos sólidos após o fim da recuperação judicial. É isso mesmo? Como vão lidar com o investidor pessoa física neste período?
Augusto Alves dos Reis – O ciclo imobiliário é longo, então quando você olha os números e os empreendimentos, de fato este período de até cinco anos é o ciclo do negócio. A expectativa é essa, claro que a companhia pode performar conforme ocorrem as vendas, mas só terá segurança no resultado no final dos projetos.
Mas eu não tenho dúvida que vamos melhorar os nossos números ao longo do tempo, nosso volume de obras paradas é pequeno comparado ao tamanho da PDG. À medida que voltamos a lançar imóveis, nosso resultado e margens deve melhorar.
Outro fator importante para melhorar o balanço é a conversão de dívidas em ações, se isso continuar ocorrendo teremos um impacto muito positivo para a PDG, consequentemente para o valor das ações no mercado.
Então vejo a retomada na união desses dois fatores: o ciclo imobiliário que de fato é de 5 anos e a transformação de dívida em equity no curto e médio prazo. Nossa relação com os investidores é transparente, não queremos criar expectativas falsas. Somos muito abertos com os nossos planos.
