Os fundos imobiliários (FIIs) indexados ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que mede a inflação oficial do país, pagaram os maiores dividendos da carteira IFIX (principal índice de fundos imobiliários da B3) nos últimos 12 meses, de acordo com um levantamento realizado pelo TradeMap a pedido do InvestNews. (Veja a lista completa abaixo)
“O que ajudou os dividendos dos últimos 12 meses foi a inflação. No segundo semestre de 2021 e no primeiro semestre de 2022, a gente teve inflação muito alta e esses fundos se beneficiaram disso, já que a maior parte do patrimônio desses fundos tem títulos privados indexados ao IPCA”, afirmou Raul Grego, analista de Real Estate e FII da Eleven Financial Research.
Os FIIs negociados na B3, bolsa de valores brasileira, foram analisados no período de um ano até o dia 30 de setembro de 2022.
O fundo Riza Akin Fundo de Investiment (RZAK11) foi o que pagou o maior dividend yield do período (19,15%). O valor pago por ação foi de R$ 16,38. Gerido pela Riza Asset e administrado pelo BTG, o FII é composto por 80,8% de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), ou seja, fundo de papel, sendo o restante atribuído a outros FIIs.
“É importante lembrar que o dividend yield é uma relação entre duas variáveis: os dividendos pagos e a cotação atual do fundo. Então, o yield [retorno] pode subir porque as distribuições aumentaram, ou porque o valor da cota caiu. E é importante olhar isso com calma antes de tomar qualquer decisão de investimento”, explicou o analista Nathan Octavio, criador do canal ClickInvest.
O segundo fundo que mais pagou dividendos no último ano foi o Riza Arctium Real Estate FII (RZAK11), que também é gerido pelo Riza Asset e administrado pelo BTG. Com dividend yield de 17,94%, o fundo de tijolo pagou R$ 17,76 por ação.
A terceira posição do ranking ficou com o FII Valora Hedge Fund (VGHF11) com dividend yield de 16,90%, e R$ 1,71 dividendos por ação. É importante lembrar que o desempenho passado de um fundo não garante retornos semelhantes no futuro.
RZAK11
Segundo analistas ouvidos pelo InvestNews, mesmo com um alto dividend yield, o FII apresenta uma taxa de performance razoável que, junto com o benchmark baixo, de 15% acima do CDI, confirma uma perda de dividendos em prol do pagamento de performance.
De acordo com Luis Nuin, analista da Levante, o fundo apresenta boa liquidez média diária (R$ 1,39 milhão), o que corrobora com sua precificação. Além disso, o fundo apresenta baixa diversificação, tendo apenas 20 ativos em sua carteira, sendo 14 CRIs – atrelados a CDI e ao IPCA mais uma taxa de aquisição – e seis FIIs. Com relação aos CRIs, vale destacar que eles possuem baixo duration, ou seja, baixo tempo estipulado para o retorno de seus investimentos.
“O fundo está sendo negociado a um P/VPA [preço sobre valor patrimonial por ação] de 1,08 vezes. Além disso, seu dividend yield é de 19,15%, acima do yield do IFIX considerando somente os ativos de papel, ou seja, superior aos seus pares neste quesito”, afirmou Nuin.
Ele ressalta que o fundo ainda é incipiente, mas vem apresentando bom desempenho. Por outro lado, sua baixa diversificação é um fator que deve ser monitorado. Com relação a sua diversificação de estratégia, há uma boa segregação, composta em Estruturado (39,7%), Financiamento (33,2%), High Grade (19,5%) e Empréstimo (7,6%)”, afirmou Nuin.
Portanto, mesmo com a boa distribuição, ele não recomenda a compra.
“Sua rentabilidade está em grande parte dependente dos rendimentos atrelados ao IPCA – que vive momento decrescente – o que pode influenciar nos próximos resultados do fundo. Junto a isto, seu P/VPA está elevado. Apesar dos fundos de papel apresentarem este indicador próximo de 1, o FII apresenta aproximadamente 20% de seu capital em outros FIIs, o que não justifica a negociação acima de seu valor patrimonial”, destacou o analista.
ARCT11
O FII é do tipo de tijolo e apresenta nove ativos ao todo, com um área bruta locável de 170 mil metros quadrados.
Sua tese de investimento é focada em sales & lease back, ou seja, os proprietários vendem seus imóveis ao fundo e os alugam novamente. Portanto, mesmo sendo um fundo de tijolo, há pouco risco de vacância financeira e física. Vale ressaltar que os contratos são de longo prazo, uma média de 7,5 anos.
Para Luis Nuin, analista da Levante, como o fundo é do tipo de galpões logísticos, é interessante sua diversificação regional, mesmo possuindo poucos ativos. Além disso, apresenta boa liquidez média diária (R$ 3,04 milhões).
“O dividend yield do fundo é de 17,94%, muito superior aos pares do IFIX, que apresentam um yield ponderado de 9,05%. Seu P/VPA é de 1,03x, algo superior aos pares de tijolo que, normalmente, vêm sendo negociados com desconto, ou seja, preço inferior ao valor patrimonial. Portanto, apesar da boa rentabilidade e diversificação, o fundo está atrelado ao IPCA, assim como o anterior. “
E como o cenário macroeconômico aponta para uma redução da inflação, o fundo também deve ter sua receita impactada.
Para o especialista, o ARCT11 é uma boa opção caso haja uma diminuição de seu P/VPA que permita um bom preço de entrada com relação ao fundo com enfoque no longo prazo.
Como a própria gestora afirma, “não há qualquer aluguel em atraso ou em renegociação e a diminuição do dividendo se deve exclusivamente à diminuição recente do IPCA – que atinge diretamente o valor a receber pela manutenção das opções de recompra – e, em parte em junho, à emissão de novas cotas”, destacou Nuin.
VGHF11
O FII é administrado pelo Banco Daycoval e gerido pela Valora Investimentos. Este FII é do tipo híbrido (hedge fund), alocando 64,9% em CRI, 15,3% em FII e 4,3% em Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) na estratégia de renda.
Em CRIs, há 30 ativos, indexados ao IPCA e CDI. Os FIDCs representam 6 ativos e 22 FIIs. Há também alocação em valor, compondo 15,5% da carteira, aplicados em ações, cotas de Sociedade de Propósito Específico (SPE) e caixa.
“O dividend yield foi de 16,9%, resultado superior ao de seus pares do IFIX que, de forma ponderada, foi de 10,15%. Seu V/VPA está em 1,04x. Vale ressaltar que é um valor expressivo, dada a natureza deste FII”, afirmou o analista da Levante.
Nuin ressalta que o VGHF11 fez a 4ª emissão de cotas recentemente. Com a alocação, o fundo havia ampliado a carteira valor em relação à renda no capital alocado. Todavia, já houve uma pequena reversão, passando de 16,7% do patrimônio líquido para 15%, o que reforça a perspectiva de gestão ativa e flexibilidade da gestora.
Para o analista da Levante, o fundo é uma ótima opção de diversificação para o investidor.
“Ele compreende uma gama maior de atuação e consegue manter um nível de distribuição acima de seus pares. Vale ressaltar que, como dissemos anteriormente, seus resultados apresentam uma variabilidade devido à alternância entre ganhos de proventos e negociação, o que pode influenciar as distribuições periodicamente, mas sem comprometer o hedge fund no longo prazo”, disse.
O que são fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários ou FIIs são constituídos como “condomínios fechados”, cujos apartamentos (ou no linguajar do mercado, as cotas) podem ser comprados por qualquer investidor.
Apesar de ser o titular das cotas, você não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo. Embora as cotas estejam em seu nome, o investidor não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa aos imóveis integrantes do fundo.
Cada fundo aplica os recursos investidos pelos cotistas em determinados empreendimentos imobiliários, que podem ser shopping centers, edifícios comerciais, galpões logísticos etc.
Também é permitido aos fundos de investimento imobiliário a aquisição de títulos relacionados a empreendimentos do setor, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) ou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Quais são os tipos de fundos imobiliários?
Há 5 principais tipos de fundos imobiliários disponíveis no mercado:
Fundos de tijolo
É a categoria de fundo imobiliário que investe o capital em imóveis físicos. Basicamente, o fundo utiliza os recursos para investir em construções ou compras de propriedades com a intenção de vender com lucro ou alugar (sua principal fonte de rendimento, em geral).
Dentro desse tipo de fundo imobiliário, existe uma diversidade de imóveis nos quais se pode investir, como shoppings, hotéis, galpões logísticos entre outros. Além de diversificar a categoria do imóvel, ele também pode se concentrar em somente uma localidade ou várias, dependendo da estratégia dos gestores.
Fundos de papel
É uma modalidade de fundo imobiliário que aplica o dinheiro em títulos imobiliários. Nessa categoria, o fundo adquire papéis de investimentos imobiliários, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LH) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) – lembrando que, por lei, os FIIs devem distribuir 95% dos rendimentos para os cotistas.
Pelo fato de boa parte das aplicações ser em renda fixa, esse é considerado um dos tipos fundos de investimentos menos voláteis.
Fundos de fundos
É uma modalidade de fundo imobiliários que investe em outras aplicações do mesmo gênero. Em outras palavras, um gestor especializado realiza aplicações em fundos imobiliários selecionados e paga uma parcela dos rendimentos recebidos de proventos e valorizações dos ativos aos seus investidores.
Dessa maneira, ao comprar cotas de um fundo de fundos (FOFs), uma pessoa está investindo nos fundos imobiliários da carteira de investimentos desse fundo.
Fundos de desenvolvimento
É um tipo de fundo imobiliário que investe em projetos imobiliários em andamento. Nesse caso, eles investem principalmente em terrenos para conseguir alugar ou vender quando a obra estiver finalizada e, assim, obter lucro.
A diferença entre os fundos de desenvolvimento e de tijolo é o andamento da construção — no primeiro caso, o imóvel não precisa estar pronto.
Fundos híbridos
É uma categoria que agrupa diferentes tipos de fundos imobiliários em uma aplicação. Na sua carteira imobiliária, ele pode investir parte dos recursos em um fundo de shoppings e alocar a outra parte em LCIs, por exemplo. A escolha variada dos ativos vai depender da estratégia do gestor.
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