Quem estiver obrigado a entregar a declaração do Imposto de Renda precisa informar o bem à Receita Federal do Brasil e declarar corretamente eventuais rendimentos obtidos com aluguel ou lucro na venda da propriedade.
Segundo Wesley Beneventi, diretor de contabilidade da IRTrade, ainda é comum que contribuintes cometam erros básicos ao declarar esse tipo de patrimônio. “Os erros mais comuns são não declarar o imóvel porque ele está fora do Brasil, converter o valor usando o câmbio atual em vez do câmbio da data de aquisição e deixar de declarar rendimentos de aluguel vinculados ao imóvel.”
Quem precisa declarar imóveis no exterior
Ter um imóvel fora do país, por si só, não torna o contribuinte automaticamente obrigado a entregar a declaração do Imposto de Renda.
A obrigatoriedade depende do enquadramento nas regras gerais da Receita Federal do Brasil, como limites de renda anual, patrimônio ou operações realizadas ao longo do ano.
No entanto, quem estiver obrigado a declarar deve informar todos os bens mantidos no exterior, incluindo imóveis residenciais, comerciais ou terrenos.
Como declarar imóveis no exterior
O imóvel deve ser informado na ficha Bens e Direitos da declaração.
Entre os dados que precisam ser preenchidos estão:
- tipo do imóvel (apartamento, casa, terreno etc);
- país onde o bem está localizado;
- data de aquisição;
- valor de compra convertido para reais;
- descrição com endereço e outras informações relevantes.
Um ponto importante é que o imóvel deve ser declarado pelo valor de aquisição, e não pelo valor de mercado. A conversão para reais deve ser feita utilizando a cotação do dólar fixada para compra pelo Banco Central na data da aquisição do imóvel.
Atualizações de valor na declaração só podem ocorrer em situações específicas, como reformas ou melhorias comprovadas que aumentem o custo do bem.
Como declarar aluguel recebido no exterior
Se o imóvel gera renda de aluguel, esse valor também precisa ser informado na declaração brasileira.
Os valores recebidos devem ser declarados como rendimentos obtidos no exterior. De acordo com Beneventi, a tributação segue regras semelhantes às aplicadas aos rendimentos obtidos no Brasil.
“Se o proprietário é residente fiscal no Brasil, o aluguel recebido de imóvel fora do país é tributável aqui. É preciso converter o valor recebido para reais pela cotação do Banco Central na data do recebimento e informar no sistema do Carnê-Leão”, explica.
Segundo o especialista, esses rendimentos são tributados pela tabela progressiva do Imposto de Renda da pessoa física, que pode chegar a 27,5%.
Imposto na venda do imóvel
Quando o imóvel é vendido, pode haver incidência de imposto sobre o ganho de capital. O cálculo considera a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel, ambos convertidos para reais conforme as regras aplicáveis.
“Primeiramente, o contribuinte deve calcular o lucro considerando o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel. Depois, o ganho deve ser convertido para reais e tributado de acordo com as regras de ganho de capital”, diz Beneventi.
Segundo ele, a alíquota básica aplicada é de 15%, podendo chegar a 22,5% conforme o valor do lucro, seguindo as regras de ganho de capital aplicáveis às pessoas físicas.
Caso exista lucro na operação, o contribuinte deve apurar o imposto devido utilizando o programa de ganho de capital disponibilizado pela Receita Federal do Brasil e depois importar as informações para a declaração anual.
Atenção à dupla tributação
Em muitos casos, o país onde o imóvel está localizado também cobra imposto sobre renda de aluguel ou sobre o ganho obtido na venda da propriedade.
Nessas situações, o contribuinte pode compensar o imposto pago no exterior na declaração brasileira, desde que se trate do mesmo rendimento e que haja previsão de compensação na legislação.
“É possível compensar o imposto pago no país onde o imóvel está localizado, mas existem condições. Isso ocorre quando existe acordo para evitar bitributação entre o Brasil e o outro país ou quando há regra de reciprocidade tributária reconhecida pela Receita”, explica Beneventi.
A possibilidade de abatimento ajuda a reduzir o risco de dupla tributação, embora nem sempre elimine completamente o custo fiscal.
Erros comuns na declaração
Especialistas apontam alguns erros frequentes cometidos por contribuintes que possuem imóveis fora do país:
- declarar o imóvel pelo valor de mercado, e não pelo valor de aquisição;
- esquecer de informar renda de aluguel recebida no exterior;
- não converter corretamente os valores para reais;
- deixar de declarar o ganho de capital na venda do imóvel.
Como a fiscalização internacional tem se intensificado nos últimos anos, a recomendação é manter registros completos da compra, dos rendimentos e de eventuais impostos pagos no exterior.
A Receita Federal do Brasil recebe cada vez mais informações de instituições financeiras e autoridades fiscais estrangeiras por meio de acordos de troca de dados, o que aumenta a capacidade de cruzamento de informações sobre ativos mantidos fora do país.
