Mercado imobiliário dos EUA começa a piorar com juros altos

Os preços dos imóveis começam a cair, negócios entram em colapso e os credores recuam em uma piora no mercado imobiliário americano. Mesmo favoritos do setor de propriedades comerciais, como armazéns, cujos valores dispararam durante a pandemia, perdem força à medida que as taxas de juros sobem.

Steven Lurie, um advogado do setor imobiliário em Los Angeles, disse que os negócios de clientes para uma propriedade industrial em Portland e apartamentos em Denver desmoronaram com o aumento de juros em maio. Em junho, um comprador retirou uma oferta de quase US$ 18 milhões para um novo prédio de apartamentos perto de Los Angeles. Uma outra oferta chegou este mês por 10% a menos.

“Os termos mudaram”, disse Lurie, do escritório Greenberg Glusker.

O setor imobiliário comercial é um retardatário na desaceleração dos investimentos este ano, em que os mercados de ações e títulos despencarem junto com ativos especulativos como criptomoedas. À medida que o custo do financiamento aumenta, investidores com US$ 5 trilhões em dívidas imobiliárias comerciais enfrentam uma reavaliação de suas participações e perspectivas de lucros.

As transações de propriedades comerciais nos EUA atingiram um recorde de US$ 375,8 bilhões no primeiro semestre, um indicador defasado porque os negócios geralmente levam meses para serem fechados, de acordo com Jim Costello, economista-chefe para o setor imobiliário da MSCI Real Assets. O mercado agora está desacelerando rapidamente, disse ele.

“É quase como aquele momento do coiote” no desenho do Papa-Léguas, disse Costello, referindo-se ao personagem de desenho animado que só percebe que vai cair quando é tarde demais. “Todos os outros sinais dizem que deve haver algum tipo de mudança à frente – uma queda nos preços.”

Já há sinais de queda: os preços dos imóveis comerciais nos EUA caíram 5% no segundo trimestre e podem cair até 5% a mais este ano, de acordo com Peter Rothemund, co-chefe de pesquisa estratégica da Green Street. Os preços dos apartamentos caíram 4% em junho em relação a maio, enquanto os valores dos armazéns caíram 6%, informou a Green Street.

Com a demanda por armazenamento e moradia acima da oferta, os investidores há anos tem pago mais por armazéns e apartamentos. Os preços ainda estão 42% acima dos níveis pré-pandemia para propriedades industriais e 16% acima para apartamentos, segundo dados da Green Street. Mas agora, credores e potenciais compradores refazem suas contas com base em custos mais altos de financiamento.

O crédito imobiliário comercial deve encolher 18% este ano, para US$ 733 bilhões, de acordo com a associação de credores imobiliários americana. Essa é uma reversão gritante desde meados de fevereiro – antes da Rússia invadir a Ucrânia e o Federal Reserve começar a subir juros – quando a associação projetava mais de US$ 1 trilhão em financiamento.