Preços dos aluguéis caem 0,6% em 2021, diz FGV

Os preços dos aluguéis terminaram 2021 com uma queda de 0,61%. É o que aponta o Índice de Variação de Preços de Aluguéis Residenciais (IVAR), divulgado nesta terça-feira feita pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE).

O índice aponta ainda que os preços tiveram alta de 0,66% no mês de dezembro, uma desaceleração contra o aumento de 0,79% no mês anterior.

“O setor imobiliário foi profundamente afetado pelos efeitos da pandemia sobre o mercado de trabalho. O desemprego elevado sustentou negociações entre inquilinos e proprietários que resultaram, em sua maioria, em queda ou manutenção dos valores dos aluguéis, contribuindo para o recuo da taxa anual do índice”, avalia em nota Paulo Picchetti, pesquisador do FGV IBRE e responsável pela metodologia do IVAR.

A variação dos preços dos aluguéis em 2021 ficou bem distante dos principais índices de inflação do país, como os 10,06% do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e dos 17,78% do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M).

“Ainda que a inflação, medida pelos principais índices de preços do país, esteja em aceleração, a variação interanual dos aluguéis residenciais segue em desaceleração. A alta da inflação vem reduzindo a renda familiar, que segue pressionada pela apatia da atividade econômica e pelo alto índice de desemprego. Com a renda familiar em baixa, os valores dos aluguéis tendem a acompanhar tal tendência, refletindo o avanço das negociações entre inquilinos e proprietários” avaliou em nota André Braz, Coordenador dos índices de preços do FGV IBRE.

Diferença entre IVAR e FipeZap

Esta é a primeira divulgação do IVAR feita pelo IBRE. O novo índice vai divulgar mensalmente a variação dos preços dos aluguéis, a partir de dados coletados de contratos assinados por inquilinos e locatários de quatro capitais – Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte. A FGV e o IBRE vão coletar os números de empresas administradoras de imóveis.

Segundo a FGV, “o objetivo é medir a evolução dos preços e preencher uma lacuna nas estatísticas nacionais nesse nicho”.

Atualmente, um dos índices mais conhecidos para acompanhar os preços dos aluguéis é o FipeZap. Ele é medido pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) com dados de anúncios para novos contratos de aluguel feitos em sites do Grupo ZAP, adquirido pela OLX. Isso inclui a plataforma ZAP+, totalmente focada em imóveis e responsável pelas marcas ZAP, VivaReal, Data ZAP, Anapro, Inc Pro, Geoimovel, Imobilinks, Conecta Imobi e ZAP Fin.

O FipeZap monitora os preços anunciados para novos contratos de aluguel em 25 cidades, mas não os valores efetivamente fechados entre inquilinos e proprietários dos imóveis. Também não acompanha a evolução dos preços de contratos de aluguel já vigentes. Segundo a Fipe, o Índice FipeZap de Locação Residencial capta de forma mais dinâmica a evolução da oferta e da demanda por moradia ao longo do tempo.

Por sua vez, o novo índice da FGV, o IVAR, utiliza valores negociados dos aluguéis em vez de dados de anúncios como base de cálculo. Fazem parte dados como os valores dos contratos novos e dos reajustes de contratos existentes, além das características de cada imóvel.

Segundo a FGV, a metodologia do IVAR permite a mensuração robusta da variação média dos aluguéis ao longo do tempo, refletindo melhor o cenário – oferta e demanda – do mercado de locação de imóveis residenciais.

IGP-M e os preços dos aluguéis

Medido pela FGV desde 1989, o IGP-M é um dos principais índices de inflação do Brasil, e tem o objetivo de medir a variação de preços dos principais setores da atividade econômica do país, levando em conta os cursos para o produtor, consumidor e construção. 

A formação do IGP-M, que é dividido em três componentes, ajuda a explicar o forte avanço recente. Isso porque o maior peso do índice, com 60% de sua composição, é o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), conhecido como “inflação do atacado” ou “inflação na porta da fábrica”. A alta do preço das commodities e do dólar nos últimos anos levou a uma disparada IGP-M, já que tornou mais custosa a produção.

Os demais componentes do IGP-M são o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), com 30%, e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), com 10%.

Apesar de não ter sido criado para esse fim, um dos usos conhecidos do IGP-M é o reajuste de contratos de aluguel de imóveis – motivo pelo qual o índice é frequentemente chamado de “inflação do aluguel”. No entanto, a forte alta do IGP-M durante a pandemia fez com que a maioria dos proprietários abrisse mão de reajustar os contratos por esse indicador durante a pandemia, segundo a própria FGV.

Em entrevista ao InvestNews em janeiro de 2021, o economista André Braz chegou a comentar que o IGP-M não é o índice mais justo para reajustar aluguéis. “Falta um indicador para o mercado imobiliário”, afirmou na ocasião.

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