Começa temporada de leilões de imóveis com descontos em 2024

Depois de recuar nos últimos dois anos por causa dos juros altos, as vendas de imóveis em leilões iniciam 2024 em meio a expectativas de crescimento, diante da queda da taxa Selic. Especialistas recomendam que quem planeja comprar a casa própria para morar ou como forma de investimentos faça um planejamento prévio. 

As oportunidades começam já nesta quarta-feira (17), com o certame do Santander. O banco realiza seu primeiro leilão online deste ano, em parceria com a Biasi Leilões, com a oferta de 181 imóveis residenciais, comerciais e terrenos em vários estados do Brasil. Os lances variam de R$ 35 mil a R$ 8 milhões, com débitos de IPTU quitados. 

Ainda em janeiro, a Caixa também promoverá seu leilão, com cerca de 550 oportunidades. Ao longo dos próximos meses, a previsão é de que bancos como Itaú e Banco do Brasil, além de cooperativos de crédito, como Unicred, realizem operações de venda de imóveis comerciais e residenciais.

Lances x Selic

Há uma relação direta entre o interesse por este tipo de ativo e a rentabilidade de produtos financeiros. Dados disponibilizados pela plataforma de leilões Resale indicam que, em 2020, quando a taxa Selic média era de 2,9%, o volume de interessados no mercado de imóveis de leilão cresceu mais de 1.000%.

Em 2021, com a Selic média de 4,9%, o crescimento foi de mais de 90%. Já em 2022 até setembro de 2023, com taxas médias dos juros básicos acima dos dois dígitos – em 12,6% e 13,6%, respectivamente –, o número de interessados na busca por imóveis em leilão recuou cerca de 30%, ainda conforme a Resale.

Por isso, o ciclo de cortes no juro básico iniciado em agosto do ano passado e a perspectiva de que a Selic ficará abaixo de 10% até o final deste ano alimenta expectativas de esquentar as ofertas em leilão, favorecendo até a entrada de imóveis que ficaram represados por questões judiciais. 

Vale lembrar que esse formato de negócio, também conhecido como leilões extrajudiciais, ocorre diante da falta de pagamento de financiamento imobiliário por um comprador, quando o imóvel serve de garantia no contrato de financiamento junto à instituição financeira. 

Barato sai caro?

A atratividade destes leilões começa pelo preço. Ainda segundo a Resale, de janeiro a setembro do ano passado, as propriedades residenciais e comerciais foram vendidas, em média, com 59% de deságio em relação ao real valor de mercado. Por sua vez, imóveis ocupados tiveram 44% de desconto nos leilões.

“A aquisição de imóveis em leilões é uma excelente forma de investimento, em especial diante dos preços atrativos, e usualmente com deságio se comparados com as ofertas no mercado tradicional”, ressalta Alexandre Matias, advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio da Advocacia Maciel.

Porém, a especialista em direito imobiliário Ana Carolina Osório alerta que é preciso analisar as oportunidades com cautela. Segundo ela, não basta apenas olhar para o desconto ofertado pelo banco. Afinal, caso seja a primeira vez que foi colocado em leilão, o imóvel deve ser vendido pelo valor praticado no mercado. 

Apenas na segunda data do leilão, o valor mínimo para compra tende a corresponder ao valor da dívida do financiamento, sendo que quanto menor a dívida frente ao valor de mercado, maior deve ser o desconto. Ainda assim, ela não descarta que é possível encontrar excelentes oportunidades, tanto para moradia quanto para investimento.

“Os leilões de imóveis promovidos por instituições bancárias são uma boa oportunidade para quem deseja adquirir apartamentos, casas ou lotes com valores inferiores aos do mercado imobiliário.”

Ana Carolina Osório, especialista em Direito Imobiliário.

Embora o mercado de leilões seja uma alternativa ao comprador com melhores condições de pagamento, os especialistas enumeram os principais pontos que precisam ser observados ao participar de um leilão e antes de fazer um lance por um imóvel. 

Confira as dicas para participar de um leilão de imóveis, segundo especialistas:

1. Leia o edital do leilão 
2. Confirme se o leilão está cadastrado na Junta Comercial
3. Consulte o valor de mercado pelo qual o imóvel é comercializado
4. Verifique se o imóvel de interesse está ocupado ou não
5. Verifique a forma de pagamento do imóvel e os custos envolvidos com a compra
6. Verifique a documentação do imóvel
7. Verifique se há pendências judiciais relacionadas ao imóvel

Ana Carolina recomenda que o interessado siga o passo a passo acima antes de realizar o sonho da casa própria ou investir em imóveis. “De forma resumida, são essas as principais análises que precisam ser feitas”, resume.