No momento de decidir por comprar ou vender um imóvel, definir um preço que atraia interessados e contente os dois lados é fundamental para quem quer fechar negócio. Segundo o Índice FipeZap, o preço médio de venda dos imóveis registrou alta de 0,80% no primeiro trimestre de 2021. Nos últimos 12 meses, o índice acumula avanço nominal de 3,99% (sem contar a inflação).
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Porém, nem sempre é fácil para o proprietário conseguir determinar um valor justo do seu imóvel. Em um momento no qual o mercado imobiliário está aquecido, é importante definir o que levar em consideração para calcular um preço adequado e conseguir fazer um bom negócio.
O cofundador e CEO da imobiliária Bossa Nova Sotheby’s, Marcello Romero, explica que o cálculo do preço de um imóvel nos dias de hoje é bastante subjetivo, já que, normalmente, o proprietário não possui elementos objetivos para poder fazer a avaliação.
Ele destaca, no entanto, que um preço justo favorece uma maior velocidade de venda do imóvel, mas nem sempre se consegue um preço bom quando se tem muita oferta. Já quando se tem maior demanda, segundo Romero, o valor estipulado pelo proprietário fica mais próximo ao de mercado.
O CEO da Bossa Nova Sotheby’s alerta ainda que também é preciso levar em consideração a instabilidade econômica do país. “Temos que considerar também que, no Brasil, não temos uma estabilidade, portanto, dependendo da época, se tem excesso de oferta, os preços diminuem”, diz.
Já Renato Coelho da Fonseca Neto, gerente comercial do private brokers da imobiliária Coelho da Fonseca, lembra que, apesar de o mercado imobiliário ter melhorado muito em meio ao cenário de pandemia, ainda existe uma boa oferta de imóveis disponíveis. Assim, segundo ele, o proprietário precisa oferecer um imóvel com um preço que o comprador esteja disposto a pagar.
Neto avalia que o mercado está bastante favorável a quem quer vender um imóvel, pois as taxas bancárias estão historicamente mais baixas e o crédito imobiliário, acessível. “Tem muita oportunidade para a aquisição de imóveis. O dinheiro está muito barato”, afirma.
Como para calcular o preço de um imóvel não existe uma fórmula específica, já que diversas são as variáveis, Neto e Romero recomendaram as principais dicas ao InvestNews. Confira:
1 – Conheça os fatores que impactam o preço do imóvel
Deve-se levar em conta a localização do imóvel. Propriedades localizadas em regiões privilegiadas são mais valorizadas.
É importante também se atentar ao preço que os proprietários da região estão pedindo, além do valor das últimas transações no prédio ou na região, bem como características do imóvel, como o andar em que um apartamento está, sua posição em relação ao sol e se é um casa térrea ou sobrado, por exemplo.
É válido também contar com o auxílio de profissionais para fazer uma avaliação de mercado, afinal, a dinâmica de precificar um imóvel não está restrita à comparação entre bairros, mas, sim, em pequenos polígonos dentro dos bairros. É preciso ficar atento às zonas de valor para precificar uma propriedade e não o bairro inteiro.
Outro fator a levar em consideração é o estado de conservação do imóvel e seu acabamento. Se ele apresentar necessidade de reformas e reparos importantes, pode ser motivo de desvalorização. Por outro lado, se estiver em bom estado de conservação, com manutenções feitas, além de ter a parte hidráulica e elétrica com um bom funcionamento, bem como itens de segurança, como câmeras instaladas, podem valorizar ainda mais a propriedade.
Caso o imóvel fique dentro de um condomínio, é preciso verificar se tem lazer, segurança, entre outros itens de comodidade, como piscina, churrasqueira, vagas de garagem, salão de jogos etc. Essas características levam diferenciais ao preço do imóvel também, assim como a distribuição da planta.
No caso de apartamento, o andar em que ele está localizado, o tamanho e a quantidade de unidades na torre influenciam no preço. Quanto mais alto o andar de um apartamento, por exemplo, mais valorizado ele é.
O valor do condomínio também é um fator que pode implicar na desvalorização do preço de um imóvel. Os que são caros, e tem pouca opção de lazer, podem acabar desfavorecendo o valor do imóvel.
2 – Mudou de região ou cidade? Reveja os fatores
A qualidade da região ou bairro onde o imóvel está são fatores que podem fazer com o que o preço mude. Assim, um bem com as mesmas características físicas pode mudar de preço de acordo com a região ou cidade em que está localizado.
Se a partir do imóvel é possível ter fácil acesso a comércios, serviços e transporte, proximidade com parques, hospitais, escolas e acesso a grandes rodovias, tudo isso influencia o preço, como também o que o imóvel oferece. Quanto mais acessível a estes pontos, mais valorizado é.
Além disso, cada administração municipal faz a sua política pública. Assim, o valor do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o valor venal, preço que a Prefeitura atribui a cada propriedade, variam. Geralmente, distritos mais comerciais e industriais taxam mais, deixando o imóvel mais caro do que em uma região sem facilidades por perto.
3 – Fique de olho nas variáveis de mercado
O mercado imobiliário segue a economia do país. Existem momentos favoráveis e desfavoráveis.
Crises econômicas, por exemplo, mexem com este mercado, que passa por variações. Os preços costumam cair quando há uma necessidade maior de venda e uma menor quantia de dinheiro disponível na mão dos compradores. Essa tendência se inverte em um cenário oposto.
A questão da oferta e a procura também pode influenciar no preço. Geralmente, quando o volume de oferta é grande, o preço cai, porém, às vezes, havendo mais concorrência, pode resultar em boas negociações. Já quando este volume de oferta está menor, o preço do imóvel sobe.
A facilidade de adquirir crédito imobiliário também interfere no mercado imobiliário, fazendo com que aumente o número de pessoas que consigam comprar.
4 – Saiba se o valor cobrado está adequado
É preciso verificar se o valor venal está alinhado, ou não, com o valor de mercado do imóvel.
Vale utilizar o valor de avaliação do mercado, lembrando sempre que ele não leva em consideração as particularidades do imóvel, como nível de acabamento, a face ou atributos específicos da unidade.
É interessante que o proprietário olhe em sites de vendas e compras de imóveis se o volume de oferta naquele local é grande ou pequeno, se existe uma amplitude grande tanto de ofertas quanto de valores. A partir de consultas online, é possível ter uma referência de quanto pode estar valendo um imóvel em determinada região, além de verificar se há oferta, ou não.
No caso de locação mensal, de forma geral, o mercado imobiliário faz o cálculo considerando 0,4% do valor do imóvel. Por exemplo: se um imóvel custa R$ 500 mil, o valor mensal de aluguel poderia ser de R$ 2mil, excluindo o fator oferta e demanda.
5 – Atenção ao risco de gastos extras
Para o processo de compra e venda de um imóvel, existe uma série de documentações, como certidões, declarações e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é o imposto de transferência de bens imóveis, além da escritura e do registro.
De forma geral, os pagamentos destes gastos são de responsabilidade do comprador, que costumar gastar, em média, 4,5% do valor do imóvel neste processo. Porém, existe a possibilidade de negociação e o vendedor pode acabar fazendo o pagamento de algumas taxas, o que não costuma ser comum. Mas, se for o caso, o proprietário do imóvel precisa ficar atento sobre quais são estes gastos e quanto custam.
Além disso, caso o dono do imóvel decida contratar o trabalho de um corretor, a comissão a ser paga, geralmente, é de 6% do valor da propriedade.
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