Depois da bonança em 2019, os fundos imobiliários vivem neste começo de ano dias de tempestade. De 1º de janeiro até a última sexta-feira, a classe de ativos que mais cresceu no ano passado (quase 36%) perdeu na Bolsa R$ 3,28 bilhões em valor de mercado, a maior desvalorização da história do investimento dentro de um intervalo de 45 dias.
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No total, a cesta que congrega os 131 fundos mais negociados do mercado, o Ifix, encolheu 5,15% em 2020 – em fevereiro, apesar da melhora dos últimos dias, a queda é de quase 1%. Somente o Banco Itaú, que administra o principal fundo do setor, o KNRI11, com R$ 4,1 bilhões aportados em imóveis, perdeu quase R$ 500 milhões no período.
Entretanto, apesar desse enxugamento em curso, especialistas afirmam que o investidor não precisa correr e liquidar as aplicações. O revés seria, na verdade, uma correção natural do que poderia se configurar no futuro como uma bolha de mercado, caso a demanda por fundos imobiliários continuasse no patamar dos últimos meses.
Para se ter uma ideia, depois de 2%, 3% e 4% ao mês, consecutivamente, o Ifix acumulou alta recorde de 10,6% em dezembro de 2019.
Rápida valorização
Responsável pelas recomendações de fundos imobiliários na corretora do banco Santander, Felipe Vaz chama atenção para a rápida valorização dos fundos, que, segundo ele, aconteceu sem um motivo aparente.
“Os fundos imobiliários dobraram de tamanho no ano passado. E fecharam o ano com um resultado acima do esperado”, diz ele. “No dia 31 de novembro, eram 570 mil CPFs comprando cotas de fundos imobiliários. No final de dezembro, já eram 632 mil. É muita gente em muito pouco tempo”, diz Vaz.
Para o diretor-geral do banco Indosuez, Fabio Passos, a queda atual era esperada. Em suas redes sociais, ele já vinha alertando para o que chamou de “efeito manada” do investidor por produtos lastreados em imóveis desde o começo de dezembro. “Em média, os fundos vinham com oscilação de 10% de um mês para outro, em um ano muito positivo. Crescimentos maiores do que isso, mesmo em 2019, não se justificam, já que não houve ganho de patrimônio líquido que justifique.”
Juros baixos
Fabio Passos credita a alta na procura por fundos imobiliários em 2019 à queda da taxa de juros, que está em seu piso histórico, a 4,25% ao ano. “Acho que o que aconteceu no ano passado foi um momento de paúra do investidor, que está procurando retorno loucamente”, conta. Felipe Vaz concorda. “Hoje, após essa correção, os preços dos fundos estão mais justos do que estavam no ano passado”, diz.
No geral, a expectativa dos analistas é de que, daqui para frente, os fundos, mais equilibrados, reduzam suas perdas e voltem ao curso normal do mercado. “Não vejo mais uma correção tão forte como a que vimos nos começo do ano”, diz o gestor de fundos imobiliários da RB Capital, Márcio Rocha. “Mas acho que vamos ter ainda oscilações”, completa Fabio Passos.
Ritmo menor
Lançados em 2011, os fundos imobiliários são produtos do mercado financeiro que se enquadram na categoria de renda variável, suscetíveis às oscilações e riscos de prejuízo. Os fundos investem diretamente em empreendimentos imobiliários ou em papéis que são lastreados por imóveis, como é o caso dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Hoje, existem pouco mais de 500 fundos em operação no Brasil, sendo que 40% deles são negociados na Bolsa de São Paulo, a B3. A liquidez desses fundos ainda é baixa. Enquanto na Bolsa o giro médio de ações em um único dia ultrapassou os R$ 13 bilhões em 2019, o ritmo de venda das cotas dos fundos é bem menor: R$ 150 milhões por dia. Com isso, pode ser mais lento comprar e mesmo vender um papel do setor, que a exemplo das ações tem sempre prazo de liquidação de dois dias.
Os fundos adotam diferentes estratégias de investimento. Há aqueles que aportam em projetos de lajes corporativas e escritórios, os que compram shoppings centers, galpões logísticos e até participam do desenvolvimento de empreendimentos residenciais.
Para a especialista em fundos imobiliários do Itaú BBA, Larissa Nappo, os fundos voltados para a área de logística, que envolvem aluguéis de galpões por grandes comércios eletrônicos, puxaram a fila dos aportes no final do ano. “Olhando por segmentos, o logístico foi o que mais contribuiu com a alta em dezembro e também o que mais caiu em 2020”, diz.
Uma das explicações para essa tendência, diz Victor Penna, analista do Banco do Brasil, foi a expectativa do investidor com a retomada das vendas. “A possibilidade de melhora na economia animou o investidor em relação às empresas de varejo que estão investindo no comércio eletrônico. E houve fundos fechando contratos de aluguéis relevantes e de longo prazo com grandes empresas deste ramo”, diz.
