Hedge fund em teste da Zagros entrega 15% de retorno em 8 meses

A Zagros Capital, gestora do fundo imobiliário (FII) GGRC11, começou em novembro do ano passado um teste com seu novo Hedge Fund junto a investidores profissionais antes da listagem e oferta ao público em geral. Desde então, o Zagros Multiestratégia entregou em oito meses 15% em rendimentos mais a valorização das cotas.

O resultado ficou bem acima dos 7,6% do Certificado de Depósito Interbancário (CDI) no mesmo período, e também superior aos 4% da inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), segundo dados da gestora.

O desempenho do fundo também foi superior aos 0,74% de retorno do Ifix, índice que acompanha o desempenho dos FIIs. Seus pares ALZM11, VGHF11, RBRF11, JSAF11, WHGR11, MANA11, SPXS11, RBRX11, MCHF11 e GAME11 entregaram retornos entre 14,7% e 2% em igual período.

“O caso Americanas abriu uma janela de investimento que a gente até aproveitou para nosso Hedge Fund, sendo este um momento onde vimos a necessidade de ter um pouco de calma e serenidade para olhar as boas oportunidades”, disse o diretor de gestão da Zagros, Pedro Van Den Berg, em evento da gestora em São Paulo.

Com R$ 2 bilhões sob gestão, o portfólio do novo fundo administrado pelo BTG Pactual conta com 82,2% de exposição a cotas de outros fundos imobiliários, 5,69% a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), restando 10,68% em caixa do fundo.

Com o desconto no valor das cotas de muitos fundos imobiliários, a gestora foi às compras. Agora, a Zagros diz acreditar na consolidação do mercado de fundos imobiliários, assim como num segundo semestre de maior respiro para a categoria, dada a melhora no cenário econômico.

“A atual fase não prevê a necessidade de venda de portfólio, uma vez que o fundo está bem resolvido”, segundo Van Den Berg. Ele diz que, se for feito algum desinvestimento, será para alguma reciclagem.

“Alguns ativos têm capacidade de expansão, inclusive visamos parcerias com outros fundos para isso, uma vez que gera retorno ao cotista”.

diretor de gestão da Zagros, Pedro Van Den Berg

Inadimplência de CRIs

Os fundos imobiliários que investem em certificados de recebíveis imobiliários, os CRIs, foram os que mais acumularam perdas no 1º trimestre de 2023, segundo levantamento do Clube FII. E o desempenho negativo tem relação com a crise de crédito que alguns recebíveis apresentaram.

Os CRIs são um instrumento usado por companhias do setor imobiliário para captar recursos no mercado. Essas empresas negociam receitas futuras, a exemplo de aluguéis ou parcelas pela venda de empreendimentos ou frações de imóveis, em um título. Os valores esperados são usados como lastro ou garantia para tomada de dívida.

No entanto, existem fundos que investem 100% em CRIs. O investidor é remunerado a uma taxa prefixada, além da correção monetária do indicador, que tanto pode ser o CDI como o IPCA. Mas, com a atual crise de crédito que o setor vem passando, a inadimplência vem aumentando nestes papeis – em especial os ligados a empreendimentos de multipropriedades.

Estes projetos não contam com crédito imobiliário tradicional, levando as empresas a buscarem recursos no mercado de capitais.

No caso do fundo gerido pela Zagros, apenas 5,69% do portfólio do Hedge Fund está exposto à CRIs, sendo estes ligados a empreendimentos residenciais de moradias.

“A mini crise de FIIs de recebíveis aconteceu em um setor específico, os Multi Family’s. Além disso, é necessário olhar para quem estruturou o fundo”, apontou o diretor de gestão da Zagros.

Recentemente, securitizadoras de CRIs pediram recuperação judicial. O Grupo Gramado Parks, do Rio Grande do Sul, foi um exemplo. A empresa é emissora de uma série de CRIs que estão na carteira de diversos fundos imobiliários. Em abril, a empresa alegou que tinha dívidas acumuladas em R$ 1,36 bilhão.

Com isso, a Zagros disse estar sendo mais seletiva na escolha de recebíveis, mas apontou que há boas oportunidades de ganhos no mercado.